Rynek nieruchomości gruntowych na terenie powiatu w liczbach

Po gwałtownych zmianach i małym „rollercoasterze” jaki zafundowały nam pandemia, wybuch pełnoskalowej wojny w Ukrainie i związane z nimi perturbacje na rynkach finansowych (inflacja, wzrosty stóp procentowych), od roku 2023 sytuacja zaczęła się stabilizować, a rok 2025 potwierdził ten trend. Łączna powierzchnia sprzedanych gruntów wzrosła o 4%, do poziomu 233,8 ha, a wartość obrotu spadła o 3% do poziomu 151,5 mln złotych, przy czym należy pamiętać, że nie dysponujemy jeszcze wszystkimi danymi z roku 2025, wartości powyższe są szacowane i mogą się nieznacznie różnić od faktycznych. Nieco wyraźniej, bo o 13% wzrosła ogólna liczba transakcji, jednak nie wiązałbym tego z jakąś istotną zmianą na rynku lokalnym.

Rys. 1. Łączna powierzchnia sprzedanych gruntów (ha) oraz liczba transakcji sprzedaży gruntów w powiecie myślenickim w latach 2016-2025

*wartość szacowana na podstawie ok. 92% danych z roku 2025

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Rys. 2. Wartość obrotu w powiecie myślenickim w latach 2016-2025 (mln zł)

*wartość szacowana na podstawie ok. 92% danych z roku 2025

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

W roku 2024 wzrosła średnia cena transakcyjna oraz jednostkowa cena transakcyjna (liczona jako iloraz łącznej wartości obrotu i łącznej sprzedanej powierzchni), ale wynikało to z zawarcia kilkunastu dużych transakcji o cenach zarówno nominalnych jak i jednostkowych znacznie wyższych od przeciętnie notowanych – przede wszystkim były to działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i nabywane przez deweloperów w Myślenicach (3 transakcje powyżej 1 mln zł) i Dobczycach (5 transakcji powyżej 1 mln zł). W roku 2025 te wskaźniki spadły do poziomu ok. 142 tys. złotych w przypadku średniej ceny transakcyjnej i ok. 65 zł/m² w przypadku ceny jednostkowej. Obniżenie tych wskaźników wynika też z faktu relatywnego zwiększenia się liczby transakcji „międzysąsiedzkich”, tj. sprzedaży niewielkich powierzchniowo działek w celu regulacji granic i stanów prawnych nieruchomości. Ceny takich transakcji są niskie z oczywistych względów tj. niewielkich powierzchni, ale również ich ceny jednostkowe zwykle są znacznie niższe od przeciętnych cen gruntów rejestrowanych na danym obszarze.

Rys. 3. Średnia cena transakcyjna (zł) w latach 2016-2025

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Rys. 4. Jednostkowa cena transakcyjna (zł/m²) w latach 2016-2025

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Ciekawym zjawiskiem zaobserwowanym na rynku nieruchomości gruntowych na terenie powiatu myślenickiego w ostatnich kilku latach (od roku 2023) jest znaczne zwiększenie się zmienności cen jednostkowych sprzedawanych gruntów. Bardzo wyraźnie widać to na analizie odchylenia standardowego jednostkowej ceny transakcyjnej (przeciętnego odchylenia od średniej arytmetycznej), o ile w latach 2016 – 2022 było ono dość stabilne i oscylowało na poziomie ok. 60 – 70 zł/m², to w roku 2023 wystrzeliło do poziomu znacznie przekraczającego 100 zł/m², i nawet przy stopniowym spadku utrzymuje się na tym poziomie nadal. Również analiza odchylenia ćwiartkowego (rozstępu pomiędzy 1 i 3 kwartylem, czyli przedziału środkowego, w którym mieści się dokładnie połowa transakcji), potwierdza coraz większe rozproszenie cen. Wskaźnik ten wykazywał lekką tendencję wzrostową już wcześniej, jednak wyraźny jego wzrost widać od roku 2023. Zjawisko to chyba dość łatwo wytłumaczyć tym, że znacznie szybciej rosną ceny działek budowlanych od cen działek rolnych.

Rys. 5. Odchylenie standardowe ceny jednostkowej (zł/m²) w latach 2016-2025

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Rys. 6. Rozstęp ćwiartkowy ceny jednostkowej (zł/m²) w latach 2016-2025

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Porównanie gmin powiatu myślenickiego

Stabilizację na rynku nieruchomości gruntowych w powiecie myślenickim potwierdzają również podstawowe wskaźniki rejestrowane w poszczególnych gminach. Oczywiście nadal też widać wyraźne różnice pomiędzy północną i południową częścią powiatu. W północnej części powiatu tj. na terenie gmin Siepraw, Sułkowice i północna część gmin Myślenice i Dobczyce zarówno obrót jak i ceny są znacznie wyższe od południowej części powiatu.

Największy obrót zarówno w ujęciu kwotowym (wartość obrotu) jak i powierzchniowym (łączna powierzchnia sprzedanych gruntów) rejestrowany jest na terenie Gminy Myślenice, co oczywiście nie powinno dziwić z uwagi na fakt, że jest to największa i najliczniej zaludniona gmina w powiecie, a przy tym na wynik ten bardzo istotny wpływ ma samo miasto Myślenice, które generuje ponad 30% obrotu w gminie.

Rys. 7. Wielkość obrotu w poszczególnych gminach (mln zł).

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Rys. 8. Łączna powierzchnia sprzedaży w poszczególnych gminach (ha).

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

W ujęciu realnym wartość obrotu można pokazać w przeliczeniu na mieszkańca („per capita”). O ile wynik Gminy Siepraw nie dziwi i potwierdza obserwacje z lat poprzednich (stosunkowo duży obrót w niewielkiej gminie), to zaskakuje pozycja Gminy Wiśniowa w tym zestawieniu. Taki wynik obrotu na głowę mieszkańca w Gminie Wiśniowa wynika jednak głównie z jednej odstającej transakcji, to jest działki w Lipniku o powierzchni 2,57 ha sprzedanej za 2,65 mln zł. Sytuacja ta pokazuje nam również, jak duży wpływ na wyniki analiz prowadzonych na stosunkowo niedużych rynkach mogą mieć pojedyncze transakcje i jak w związku z tym ostrożnie należy podchodzić do takich analiz i nie wyciągać z nich pochopnych wniosków.

Rys. 9. Wielkość obrotu w poszczególnych gminach „per capita” (zł).

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Z kolei wielkość sprzedaży w ujęciu powierzchniowym realnie można wyrazić procentowo jako stosunek łącznej ilości sprzedanych gruntów do powierzchni całej gminy. Również w tym zestawieniu Gmina Siepraw wychodzi zdecydowanie wygrywa, co potwierdza tylko wcześniejsze obserwacje o wyjątkowo wysokiej aktywności rynku na obszarze tej gminy. Obrót w pozostałych gminach oscyluje mniej więcej na stałym poziomie tj. 0,25 – 0,30% powierzchni gminy. Nieco wyższy wskaźnik dla Gminy Dobczyce to również chwilowy skok wynikający z kilku nietypowych transakcji zawartych w roku 2025.

Rys. 10. Relatywna wielkość obrotu w poszczególnych gminach (procent obszaru gminy).

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Analizę cenności gruntów o różnym przeznaczeniu na terenie gmin powiatu myślenickiego oparto na medianie, która jest miarą skupienia mniej wrażliwą na wartości odstające i nietypowe niż średnia arytmetyczna. Brak danych z gminy Raciechowice wynika z faktu, że jest to jedyna gmina powiatu myślenickiego, na terenie której brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w pozostałych jest to zwykle pełne pokrycie planami), stąd trudno wyselekcjonować transakcje gruntami nabywanymi na cele mieszkaniowe – analiza pojedynczych transakcji pozwala na stwierdzenie, że poziom cenowy tych gruntów jest zbliżony do gminy Wiśniowa.

W segmencie gruntów przeznaczonych pod zabudowę (wszystkich funkcji tj. mieszkaniowych, przemysłowych, usługowych) można stwierdzić, że praktycznie nie zmienił się rozkład cen pomiędzy gminami w stosunku do roku 2024. Rozkład ten bardzo dobrze pokazuje podkreślany wcześniej podział na północną i południową część powiatu. Różnice są znaczne, bo o ile w północnej części powiatu mediana gruntów budowlanych praktycznie nie spada poniżej poziomu 100 zł/m² (należy pamiętać, że południowe części gmin Sułkowice, Myślenice i Dobczyce znajdują się już na obszarze geograficznie i ekonomicznie bardziej podobnym do tych południowych gmin), to w południowej części powiatu (gminy Pcim, Tokarnia, Lubień, Wiśniowa) oscyluje w przedziale ok. 40 – 60 zł/m².

Rys. 11. Mediana cen jednostkowych gruntów budowlanych (zł/m²).

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Wyżej przedstawione dane prezentujące przeciętne ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę mogą być też nieco zafałszowane przez fakt, że na terenie powiatu myślenickiego, szczególnie w jego południowej części, znaczna część transakcji odbywa się pomiędzy osobami fizycznymi w różnym stopniu powiązanymi ze sobą (w rodzinie, pomiędzy sąsiadami) lub w innych szczególnych warunkach (regulacje stanów własnościowych, nabywanie na powiększenie i/lub poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległych). Jak wspomniano wyżej, również stosunkowo niewielka ilość zawieranych rocznie transakcji (kilkadziesiąt sztuk) nie sprzyja wiarygodności analiz statystycznych. Z tego powodu przeanalizowano wybrane transakcje typowych, ładnych działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (o powierzchniach od ok. 700 m² do ok. 1.500 m²), zawieranych w warunkach rynkowych. Wyniki, które prezentuje poniższy kartogram wydają się najlepiej opisywać cenność poszczególnych gmin, zgodne są z oczekiwaniami i doświadczeniami lat poprzednich. W północnej części powiatu myślenickiego za typową działkę budowlaną trzeba zapłacić ok. 200 – 250 zł/m², wyraźnie widać też, że czasy, kiedy można było kupić ładną działkę budowlaną za cenę w okolicach lub nawet poniżej 100 zł/m² już się skończyły, to minimum w roku 2025 oparło się na cenie ok. 120 zł/m².

Obserwując lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową uwidacznia się jeszcze jeden ciekawy fakt, a mianowicie, że kupujący są coraz bardziej świadomi tego czego szukają i co kupują. Kupujących działkę na zasadzie „ale tu ładnie” jest coraz mniej. Kupujący coraz częściej przeprowadzają dogłębną analizę ESG (zwykle nawet nie wiedząc, że tak się ona nazywa), poszukując terenów wolnych od ryzyk środowiskowych (zalewowych, osuwiskowych, zagrożonych gwałtownymi opadami itp.), z dobrym dostępem zarówno do infrastruktury technicznej (dostęp do mediów, jakość i stan prawny drogi dojazdowej) jak i społecznej (sieci handlu i usług, dostępu do edukacji, ochrony zdrowia itd.), analizują otoczenie bliskie i dalekie pod kątem przyszłych relacji społecznych, ewentualnych zagrożeń wynikających z projektów infrastrukturalnych (drogi, koleje, oczyszczalnie ścieków itp.). Sprzyja temu oczywiście rozwój systemów informacji przestrzennej, łatwy dostęp do coraz większej liczby narzędzi pozwalających na przeprowadzenie analizy ESG, ale też edukowanie uczestników rynku przez profesjonalnych jego uczestników: rzeczoznawców majątkowych, pośredników, analityków.

Rys. 12. Ceny jednostkowe typowych, atrakcyjnych działek MN (zł/m²).

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

W przypadku gruntów wyłączonych z prawa zabudowy (rolnych, zielonych, leśnych) różnice pomiędzy poszczególnymi gminami są już mniejsze, zaciera się też podział pomiędzy północną i południową częścią powiatu. Nadal stosunkowo wysokie ceny gruntów rolnych rejestruje się w gminach Tokarnia i Pcim, wzrosła znacznie cena w Gminie Dobczyce, spadła natomiast zdecydowanie w Gminie Siepraw. Znaczne wahania cen gruntów rolnych w tych gminach należy chyba powiązać z procedowaniem nowych planów miejscowych. W trakcie procedowania nowych planów, szczególnie tuż przed ich uchwaleniem, pojawia się znaczna ilość transakcji gruntów formalnie jeszcze rolnych, ale już przewidzianych do zmiany przeznaczenia na budowlane (sprzedaż przed wejściem w życie nowego planu wynika z chęci uniknięcia opłaty planistycznej). Ceny tych gruntów oczywiście są bardziej zbliżone do cen gruntów budowlanych niż rolnych i automatycznie podnosi to wskaźniki średnie. Szczególnie widoczne to było w Gminie Siepraw, na terenie której w latach 2025 – 2024 uchwalono wiele punktowych zmian. W okresie przed uchwaleniem zmiany pojawiały się transakcje dziwnie drogich gruntów rolnych, dopiero po pewnym czasie widać, że grunty te zmieniły przeznaczenie i de facto nabywano grunty budowlane.

Rys. 13. Mediana cen jednostkowych gruntów niebudowlanych (zł/m²).

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Uwagi końcowe i wnioski:

• Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych w powiecie myślenickim
  w 2025 r. potwierdził tendencję stabilizacyjną obserwowaną od 2023 r.; odnotowano wzrost łącznej powierzchni sprzedanych gruntów oraz liczby transakcji, przy jednoczesnym nieznacznym spadku wartości obrotu.
• Spadek średniej ceny transakcyjnej oraz jednostkowej ceny transakcyjnej w 2025 r. należy wiązać przede wszystkim z większym udziałem transakcji międzysąsiedzkich i regulacyjnych, które z uwagi na niewielką powierzchnię i szczególny charakter nie odzwierciedlają w pełni cen typowo rynkowych.
• Nadal utrzymuje się podwyższona zmienność cen jednostkowych gruntów, widoczna od 2023 r., co wynika w szczególności z rosnącego zróżnicowania pomiędzy cenami gruntów budowlanych i niebudowlanych.
• W ujęciu przestrzennym utrwala się wyraźny podział rynku na część północną i południową powiatu; w części północnej poziom obrotu oraz cen gruntów pozostaje istotnie wyższy niż w gminach południowych.
• Gmina Myślenice pozostaje najważniejszym lokalnym rynkiem gruntów w powiecie, osiągając najwyższe wartości obrotu zarówno w ujęciu kwotowym, jak i powierzchniowym.
• Gmina Siepraw wyróżnia się bardzo wysoką aktywnością rynku, zarówno w przeliczeniu na mieszkańca, jak i w relacji do powierzchni gminy, przy czym pojedyncze transakcje odstające mogą istotnie wpływać na wyniki analiz w skali lokalnej.
• W segmencie gruntów przeznaczonych pod zabudowę układ cen pomiędzy gminami nie uległ istotnym zmianom względem 2024 r.; najwyższe poziomy cen utrzymują się w północnej części powiatu, podczas gdy w gminach południowych ceny pozostają wyraźnie niższe.
• Analiza typowych, atrakcyjnych działek mieszkaniowych wskazuje, że w 2025 r. w północnej części powiatu ceny takich nieruchomości osiągały najczęściej poziom około 200–250 zł/m², a dolna granica cen dla działek atrakcyjnych rynkowo wzrosła do około 120 zł/m².
• Coraz większe znaczenie w decyzjach nabywców mają czynniki pozacenowe, w szczególności uwarunkowania środowiskowe, dostęp do infrastruktury technicznej i społecznej oraz analiza otoczenia nieruchomości, co wskazuje na wzrost świadomości uczestników rynku.
• W segmencie gruntów niebudowlanych różnice cenowe pomiędzy gminami są mniejsze, a obserwowane wahania cen mogą pozostawać w związku z procedowaniem nowych planów miejscowych i obrotem gruntami rolnymi przewidzianymi do przyszłej zmiany przeznaczenia.
• Wyniki analizy należy interpretować ostrożnie, ponieważ część danych za 2025 r. ma charakter szacunkowy, a na wskaźniki rynku lokalnego istotny wpływ mogą mieć pojedyncze transakcje o niestandardowym charakterze lub ponadprzeciętnej wartości.

 

Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Myślenice, marzec 2026 r.