Rynek biurowy – Kraków

Rok 2025 r był kolejnym rokiem koniunkturalnego dołka w segmencie nieruchomości biurowych. Pandemia i wojna w Ukrainie jako elementy współgrające spowodowały silny wzrost kosztów mediów, pracy i materiałów a także regres gospodarczy. W kontekście rynku biurowego istotnym punktem zwrotnym okazał się wybuch pandemii, który spowodował zamknięcie biurowców i rozpoczęcie zupełnie nowej ery pracy z domu. Był to przełomowy moment, w którym padło pytanie o sens istnienia biurowców skoro można pracować w trybie home-office. Ponieważ nie znano odpowiedzi kiedy skończy się pandemia i jak będzie wyglądało zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe inwestorzy wyhamowali inwestycje biurowe. Wiele zapowiadanych budów zostało wstrzymanych. W Krakowie nadal istnieje spory potencjał w przygotowanych już inwestycjach. Ostrożnie licząc to najmniej 300 tys. m² powierzchni możliwych do realizacji. Miarą oceny ryzyka przez inwestorów było oddanie w 2024 r. najmniejszej od 2005 r powierzchni biurowej bo tylko 5500 m² i to jeszcze w lokalizacji peryferyjnej, której celem była sprzedaż wydzielonych lokali biurowych. Rok 2025 jak dotąd zamknął się oddaniem jednego biurowca o powierzchni 9500 m². Jednak w tej sytuacji należy odnotować fakt, że obecnie w różnym stadium zaawansowania są prace nad 4 biurowcami o łącznej powierzchni 59 tys. m², z której to powierzchni 26 tys. m² na pewno zostanie oddanych w 2026 r.

Należy także zwrócić uwagę na ruchy inwestorów związane ze zmianą kierunków inwestycyjnych. Spektakularną zmianą była zmiana pozwolenia na budowę 3 biurowców na Zabłociu o pow. GLA ok 25 tys. m² w akademik o powierzchni ponad 38 tys. m² (900 jednostek). Nie jest to jedyny przypadek takiego kierunku zmian. Wyraźnie widać u inwestorów zainteresowanie alternatywnym sposobem wykorzystania nieruchomości deklarowanych wcześniej jako biurowe.

W ostatnich dwóch latach zanotowano tendencję powrotu do pracy w biurach. Choć większość firm przyjęło model hybrydowy, to jednak część z nich tylko w niewielkim wymiarze (na przykład 1 lub 2 dni w tygodniu poza biurem). Wynika to po części z oczekiwań pracowników wywierających presję na pracodawców. Stąd dominującym modelem jest obecnie model hybrydowy.

Pomimo trudnej sytuacji na rynku pod względem gospodarczym oraz rosnących kosztów zarówno pracy jak i utrzymania biur, związany z silnym wzrostem cen mediów, Kraków w 2025 odnotował największy popyt na rynkach regionalnych (205 tys. m²) czyli tyle ile razem Wrocław, Trójmiasto i Katowice.

Rynek biurowy w Krakowie, rozwijający się dynamicznie od 2014 r., w ostatnich trzech latach musiał zmierzyć się ze skutkami pandemii ale także z nieco słabszą oceną jego atrakcyjności. Efektem negatywnych czynników był spadek zawieranych nowych umów choć jednocześnie Kraków uzyskał dobry wynik jeśli chodzi o renegocjacje umów (największa to Shell 22,9 tys.m²). Rok 2024 przyniósł pierwsze zwolnienia grupowe w sektorach BPO i IT na poziomie 2,7 tys. osób. W 2025 w pierwszych 3 kwartałach zgłoszono do zwolnienia 3,7 tys. osób, choć z drugiej strony firmy zwalniające mają otwarte rekrutacje. Pojawił się również problem relokacji, zwłaszcza usług outsourcingowych, na tańsze rynki.

Drastyczny spadek oddanych powierzchni biurowych w Krakowie w 2024 i 2025 r nie oznacza całkowitego zatrzymania inwestycji w tym segmencie. Pojawiły się transakcje sprzedaży biurowców jednostkom administracji publicznej (Mix Jasnogórska). Pierwszą była sprzedaż budynku biurowego przy al. Pokoju na rzecz MPEC w 2022 r. Kolejnym efektem pogarszającej się sytuacji jest pierwsza próba uzyskania ZPI dla biurowca wybudowanego w 2018 r zmieniająca jego funkcję na mieszkaniową. Innym symptomem pogarszającej się sytuacji na rynku biurowym jest porzucenie projektu budowy biur na rzecz PRS-ów. Klika projektów biurowych przechodzi zmiany koncepcyjne, które będą skutkowały zmniejszeniem lub wykluczeniem powierzchni przeznaczonej na biura.

Rok 2024 to zatrzymanie wzrostu vacatów. Z uwagi na brak oddanej powierzchni odpowiadającej wymaganiom dużych korporacji współczynnik pustostanów zaczął się obniżać. Na koniec 2024 r było nieznaczne obniżenie natomiast w 2025 r. vacaty spadły do 18%.

Łączna ilość powierzchni biurowej w Krakowie w 2025 r osiągnęła poziom 1,86 mln m². Poniżej wykres obrazujący zmiany tego wskaźnika na przestrzeni ostatnich 14 lat.

Wysokość czynszów najmu w Krakowie w 2025 r nie wzrosła. Obecnie klasa A oferowana jest od 14,0 – 17,0 €/m² a klasa B oferowana jest od 10,5 do 12,0 €/m². Natomiast w sposób wyraźny wzrosły koszty eksploatacyjne. W okresie ostatnich 3 lat wzrosły o 31% i będą rosły nadal choć w nieco wolniejszym tempie. Rok 2025 jest rokiem spowolnienia rosnących kosztów eksploatacyjnych, jednak w Krakowie odnotowano najwyższe wzrosty na rynkach regionalnych. Zmiany w podejściu do kosztów wywołane będą dyrektywą CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), która wprowadza obowiązek sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju. Efektywność energetyczna zyska status głównego kryterium łącznie z aspektami środowiskowymi i będzie decydować o atrakcyjności biurowców w najbliższej przyszłości. Coraz większe znaczenie będą miały certyfikacje ekologiczne i technologiczne takie jak BREEAM, LEED, WELL, Smart Score i Wired Score. Certyfikaty te będą decydowały o konkurencyjności nieruchomości na rynku. Dlatego prosty podział na powierzchnie nowoczesne wybudowane w XXI wieku i starsze przeszedł do lamusa. W obrębie budynków wybudowanych w XXI w zaczyna się podział na budynki spełniające najnowocześniejsze wymagania i budynki, które takich wymagań nie spełniają.

czynsze najmu – oferty dla biurowców klasy A	14,0-17,0 €/m2
czynsze najmu – oferty dla biurowców klasy B	10,5-12,0 €/m2
opłaty eksploatacyjne	18 – 30 zł/m2
vacaty	18,0 %
zasób nowoczesnej powierzchni biurowej na koniec 2023r. [m2]	1 860 000
średni okres najmu	5-10 lat

Z uwagi na rosnące koszty adaptacji obserwuje się wydłużanie okresu najmu. W ten sposób rosną możliwości uzyskania korzystniejszego budżetu fit-out. Firmy akceptują okresy powyżej 7 lat szczególnie w nowych biurowcach.

Poniżej porównanie ilości pustostanów na pozostałych rynkach regionalnych i w Warszawie. Należy zwrócić uwagę, że następuje dywersyfikacja poziomu vacatów. Wyraźnie mniejsze są w centrum miast oraz w najnowocześniejszych biurowcach.

Należy zwrócić uwagę na zróżnicowanie rynków regionalnych. Do trzech wiodących miast jakimi są Kraków, Wrocław i Trójmiasto dołączają Katowice. W 1 kwartale 2022 r. oddano tam biurowce o powierzchni 116 tys. m² Katowice są bardzo dobrze skomunikowane, procedowanie pozwoleń jest szybsze niż w Krakowie, życie jest tam tańsze, zasoby ludzkie i mieszkaniowe konurbacji górnośląskiej większe. Katowice mają szansę stać się konkurencją dla największych rynków regionalnych i właśnie w 2022 wysunęły się na 4 miejsce po Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście pod względem ilości oferowanej powierzchni. Niestety skokowy przyrost powierzchni skutkuje obecnie najwyższym poziomem pustostanów.

Analizując perspektywy rynku biurowego w Krakowie w najbliższym okresie można prognozować umiarkowany przyrost powierzchni. Z uwagi na niewielki przyrost powierzchni w 2025 r można założyć lekki spadek vacatów i spadek czynszów efektywnych związany ze stosowaniem zachęt dla najemców w postaci wakacji czynszowych i budżetów na wykończenie lokali. Należy liczyć się z dalszym wzrostem opłat eksploatacyjnych. Wymienione czynniki wpłyną na dalszy wzrost stopy kapitalizacji.

Analizując perspektywy rynku należy także zwrócić uwagę na wzrost zainteresowania powierzchniami typu flex, zwiększenie uwagi najemców na bezpieczeństwo pracowników i elastyczne zarządzanie powierzchnią. To co początkowo przeznaczone było dla firm z sektora IT i startup-ów przyjęło się i powierzchniami elastycznymi zainteresowały się pozostałe sektory (finansowe , FMCG, media, logistyka, nauka, banki) . Powstaje również zapotrzebowanie na przestrzenie coworkingowe. Jest to nowy trend obserwowany w deweloperskich realizacjach mieszkaniowych, w których projektuje się na niższych piętrach powierzchnie adaptowane na takie właśnie cele. Wysokie ceny mieszkań staja się barierą dla młodych ludzi, których nie stać na większe mieszkania z wyodrębniona przestrzenią do pracy (osobny pokój) i wolą kupować mieszkania mniejsze ale z opcją pracy w tym samym budynku. Specjalnie dla nich deweloperzy projektują przestrzenie osiągalne w pantoflach.