Instytut Analiz

Monitor Rynku Nieruchomości

Rynek biurowy w Krakowie

[]

2021 r był drugim rokiem pandemii, która wpłynęła w sposób znaczący na cały rynek nieruchomości, ale w sposób szczególny na rynek nieruchomości biurowych. Wymogi i ograniczenia wprowadzane w związku z pandemią spowodowały opustoszenie biur i przeniesienie miejsc pracy do domów. Testowane są nowe modele pracy – home office, model hybrydowy, modele rotacyjne. Nie ma jednego szeroko uznanego modelu pracy w okresie zagrożeń i restrykcji epidemicznych. Wiele firm wprowadza swoje rozwiązania; w przypadku międzynarodowych koncernów są to czasami kopie rozwiązań stosowanych w innych krajach. Powoduje to często problemy ze zgodnością z polskimi przepisami BHP, które faktycznie nie są dostosowane do tak nadzwyczajnych sytuacji. Przykładowo – polskie przepisy przewidują pracę czasową lub pracę stałą, przy której pracownik musi mieć swoje miejsce pracy, z którym związane jest 2 m2 wolnej przestrzeni i 13 m3 kubatury. Praca rotacyjna, hybrydowa – która de facto nie jest ani pracą czasową (poniżej 4 godzin dziennie), ani pracą stałą (nie wszyscy pracownicy muszą być w biurze danego dnia), ani też praca zmianową (bardzo często pracownicy nie mają wskazanych konkretnych dni, w które muszą być w biurze), rodzi wiele wątpliwości interpretacyjnych. Część firm decyduje się na zmniejszanie zajmowanej powierzchni, ale w wielu przypadkach decyzje takie są wstrzymywane właśnie ze względu na tego typu wątpliwości. Nie wiadomo też jak długo potrwają ograniczenia (warto przy tym zaznaczyć, że w Polsce były one zbyt mocna drastyczne ani zbyt rygorystycznie egzekwowane – w większości przypadków to własna polityka koncernów była bardziej restrykcyjna od wprowadzonych ograniczeń prawnych), można więc opisać jedynie reakcję inwestorów i deweloperów, które dają obraz tej, z pewnością przejściowej, sytuacji. Tego co naprawdę stanie się na rynku biurowym po pandemii tak naprawdę jeszcze nie wiemy.

Kolejną niewiadomą jest wpływ pandemii na gospodarkę. Jeśli kryzys będzie się rozszerzał zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe również może spadać. Równie dobrze jednak Polska, ze zdecydowanie niższymi kosztami pracy, może przyciągać przedsiębiorstwa szukające oszczędności, które dotychczas działały w zachodniej Europie.

W ostatnich dniach lutego 2022 r pojawił się nowy czynnik – wojna na Ukrainie. Jest to kolejna niewiadoma, którą należało by uwzględniać w prognozach. Ukraina, która była rynkiem rosnącym dla pracodawców, nagle została z niego wyeliminowana i wiele spośród działających tam firm zmuszonych będzie do relokacji. Jednym z głównych rynków substytucyjnych, ze względu na lokalizację i potencjał, jest rynek Polski.

Rynek biurowy w Krakowie, rozwijający się dynamicznie od 2011 r., w ostatnich dwóch latach musiał zmierzyć się nie tylko ze skutkami pandemii ale także z nieco słabszą oceną jego atrakcyjności. Siłą napędową tego segmentu rynku są nadal firmy z sektora BPO i IT zarówno nowe jak i te, które rozwijają swoją obecność w Krakowie. Zainteresowanie Krakowem potwierdzają międzynarodowe rankingi. Niemniej w rankingu Tholons Top 100 Outsourcing Destinations zmienionym na „Top 100 super cities” Kraków spadał od 2018 r z zajmowanej wówczas 6 pozycji na 20 w 2021 r. Nadal jest to wysokie miejsce w Europie bo 5 po Dublinie, Londynie, Belfaście i Amsterdamie choć w 2018 r. był najatrakcyjniejszym miastem w Europie. W rankingu dla krajów Polska prowadzi w rankingu Top IT Outsourcing Destinations.

W tej niepewnej sytuacji, w 2020 roku projekty wcześniej rozpoczęte były nadal realizowane, natomiast wiele nowych projektów zostało wstrzymanych lub odsuniętych w czasie. W związku z tym, w 2020 r efekt spadku ilości oddawanych powierzchni biurowych nie był jeszcze widoczny. Efekt zmrożenia inwestycji w 2020 r widoczny był natomiast w 2021 r. Chociaż potencjał przygotowanych inwestycji jest duży to o tendencjach wzrostowych z lat poprzednich można zapomnieć do czasu ustabilizowania się sytuacji epidemicznej i zweryfikowaniu zmieniającego się modelu pracy. Druga, ale mniejsza fala relokacji to ucieczka z Polski firm związanych z przemysłem zbrojeniowym i wysokich technologii, która znajdzie się zbyt blisko sfery otwartego konfliktu.

Po bardzo dobrym roku 2019, w 2020 r. oddano 140 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Rekordowym pozostał jak dotąd rok 2017, w którym oddano ponad 180 tys. m2. Natomiast powierzchnia oddana w 2021 r to „zaledwie” 70 tys. m2. Jest to efekt wstrzymania kilku przygotowanych już inwestycji na skutek niepewności wywołanych pandemią.

Spadła również powierzchnia biurowców w budowie. Obecnie jest to ponad 170 tys. m2, co w porównaniu do lat poprzednim należy ocenić jako skromny wynik. Dodatkowo należy zauważyć, że spośród 170 tys. aktualnie budowanych biurowców aż 84 tys. m2 przewidywanych jest do oddania dopiero w 2023 r. Tak więc, pomimo, że potencjał przygotowanych inwestycji jest duży, to o tendencjach wzrostowych z lat poprzednich można zapomnieć do czasu ustabilizowania się sytuacji epidemicznej i zweryfikowaniu zmieniającego się modelu pracy. Jest to wciąż niewiadoma, ale prawdopodobne wydaje się pozostanie przy modelu hybrydowym – w efekcie czego może obniżyć się zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe.

Ograniczenia aktywności najemców w czasie pandemii, pomimo spadku podaży nowej powierzchni biurowej, przyczyniły się do wzrostu vacatów. Współczynnik pustostanów na koniec 2021 r. osiągnął poziom 16%. Z uwagi na zmniejszenie podaży oraz ożywienie najemców pod koniec 2021 r a także spodziewane relokacje mogą przyczynić się do spadku vacatów, a przynajmniej do zahamowania tendencji wzrostowej.

Jednak, o ile nie nastąpi jakaś spektakularna zmiana uwarunkowań rynkowych, to nie należy spodziewać się znaczącego spadku vacatów. Nadal utrzymuje się duży potencjał wynikający z przygotowanych pozwoleń na budowę co oznacza, że w przypadku pojawienia się zapotrzebowania stojący „w blokach startowych” inwestorzy mogą wpuścić na rynek większą ilość powierzchni. Przykładem jest projekt Ten przy ulicy Tischnera o powierzchni 31 tys. m2. Duże rezerwy mają projekty DOT na ul. Czerwonych Maków, Zabłocie, Podium, The Park i sygnalizowany projekt Echo na 50 tys. m2 w rejonie Dworca Głównego.

Największa inwestycja roku 2021 to budynek z projektu Tertium B o powierzchni biurowej 13,3 tys. m2.

Tertium Business Park
13,3 tys. m2

Największe obecnie realizowane biurowce:

ul. Saska
The Park
W budowie 25 tys. m2
Całość 100 tys. m2

Al. Pokoju
The Brain Park
W budowie 45 tys. m2

Cavatina Ocean Park
W budowie 26 tys. m2

Łączna ilość powierzchni biurowej w Krakowie w 2020 r osiągnęła poziom 1,64 mln m2. Poniżej wykres obrazujący zmiany tego wskaźnika na przestrzeni ostatnich 15 lat.

Wysokość czynszów najmu w 2021 r wciąż pozostawała w fazie stagnacji. Obecnie klasa A oferowana jest od 13,5 – 15,5 €/m2 a klasa B oferowana jest od 10,0 do 11,0 €/m2. Koszty eksploatacyjne oscylują na poziomie 13-19 zł/m2.

Perspektywy na najbliższe lata są wciąż wielką niewiadomą – z jednej strony trudno ocenić skalę wpływu epidemii COVID 19 na rynek, trudno nawet na razie oceniać czy będziemy mierzyć się z kolejnymi falami epidemii, czy powoli będzie ona wygasać. Rozwój sytuacji gospodarczej, szczególnie w obliczu wojny na Ukrainie, jest również nieprzewidywalny.

Analizując perspektywy rynku biurowego w Krakowie w najbliższym okresie można prognozować niewielki wzrost przyrostu powierzchni w 2022 r., stagnację lub niewielki wzrost vacatów i spadek czynszów efektywnych związany ze stosowaniem zachęt dla najemców w postaci wakacji czynszowych i budżetów na wykończenie lokali.

Analizując perspektywy rynku należy także zwrócić uwagę na wzrost zainteresowania powierzchniami typu flex, zwiększenie uwagi najemców na bezpieczeństwo pracowników i elastyczne zarządzanie powierzchnią.

Przy tak dużej ilości niewiadomych jak obecnie każda prognoza długoterminowa byłaby jedynie zgadywaniem w ciemno, ale z pewnością zarówno pesymiści, jak i optymiści znajdą mnóstwo argumentów dla poparcia swoich prognoz.

Logowanie do strefy członków