Rok 2023r był kolejnym fatalnym rokiem pod względem sytuacji gospodarczej. Rosnąca inflacja w 2019, następnie pandemia i wojna w Ukrainie spowodowała silny wzrost kosztów mediów, pracy i materiałów. W kontekście rynku biurowego istotnym punktem zwrotnym okazał się wybuch pandemii, który spowodował zamknięcie biurowców i rozpoczęcie ery pracy z domu. Był to przełomowy moment, w którym padło pytanie o sens istnienia biurowców skoro można pracować z domu. Ponieważ nie znano odpowiedzi kiedy skończy się pandemia i jak będzie wyglądało zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe inwestorzy wyhamowali inwestycje biurowe. Wiele zapowiadanych budów zostało wstrzymanych. W Krakowie nadal istnieje spory potencjał w przygotowanych już inwestycjach. Ostrożnie licząc to najmniej 350 tys. m² przygotowanych realizacji. Miarą oceny ryzyka przez inwestorów było oddanie w 2022 r. większej ilości powierzchni biurowej niż w roku 2021. Kończone inwestycje w 2023 r utrzymają ten trend. 

Rok 2022 r był rokiem powrotów do pracy w biurach choć wiele firm przyjęło model hybrydowy to jednak cześć z nich tylko w niewielkim wymiarze na przykład 1 lub 2 dni w tygodniu poza biurem. 

Ukraina, która była rynkiem rosnącym dla pracodawców, nagle została z niego wyeliminowana i wiele spośród działających tam firm zmuszonych było do relokacji. Jednym z głównych rynków substytucyjnych, ze względu na lokalizację i potencjał, był rynek Polski. W 2023 r tylko niewielka część pracodawców wróciła do pracy w biurach w wymiarze pełnym. Wynika to po części z oczekiwań pracowników wywierających presję na pracodawców. Dominującym modelem jest obecnie model hybrydowy.

Rynek biurowy w Krakowie, rozwijający się dynamicznie od 2014 r., w ostatnich dwóch latach musiał zmierzyć się ze skutkami pandemii ale także z nieco słabszą oceną jego atrakcyjności. Efektem negatywnych czynników był spadek zawieranych umów o 30% w stosunku do roku poprzedniego. Siłą napędową tego segmentu rynku są nadal firmy z sektora BPO, AI i IT zarówno nowe jak i te, które rozwijają swoją obecność w Krakowie. Wskazuje na to struktura umów w której w 2023 r przeważały umowy nowe stanowiące 56% puli zawieranych umów przy jednoczesnym wzroście renegocjacji umów.  

W 2022 roku odnotowano lekki wzrost oddanych inwestycji biurowych i wiadomo już, że 2023 r będzie nieco lepszy i zamknie się na poziomie 103 tys. m², natomiast realizacje w toku wskazują, że po raz pierwszy w tym wieku możemy mieć sytuację, w której nie zostaną oddane nowe powierzchnie w 2024 r.  Uruchomienie nowych inwestycji zależy tylko od popytu. 

Przykładem jest projekt Ten przy ulicy Tischnera o powierzchni 31 tys. m².  Duże rezerwy mają projekty DOT na ul. Czerwonych Maków, Zabłocie, Podium, The Park, Zabłocie, rejon Wadowickiej i Kobierzyńskiej.

Rekordowym pozostał jak dotąd rok 2017, w którym oddano ponad 180 tys. m². Lata 2022 i 2023  przysporzyły podobną ilość powierzchni bo ok 100 tys. m². Spadła powierzchnia biurowców w budowie. Obecnie jest to nieco ponad 90 tys. m², co w porównaniu do lat poprzednich stanowi spadek 3 krotny.  

Rok 2023 to rok kolejnego wzrostu vacatów. Współczynnik pustostanów w 2023 r. osiągnął poziom 18,5%  i należy spodziewać się po chwilowym wzroście stagnacji i spadku z uwagi na niską podaż w 2024 r. Należy pamiętać, że w okresie pandemii uruchomił się rynek podnajmu powierzchni. 

Największa inwestycja roku 2023 to projekt Ocean Office Park B przy ul. Klimeckiego  o  powierzchni biurowej 28,6 tys. m² oraz Kreo przy ul. Wadowickiej o powierzchni 24,1 m².

Największe oddane biurowce w 2023 r.:

ul. Wadowicka Kreo 24 tys. m²

Cavatina Ocean Park 26,8 tys. m²

Łączna ilość powierzchni biurowej w Krakowie w 2023 r osiągnie poziom 1,84 mln m². Poniżej wykres obrazujący zmiany tego wskaźnika na przestrzeni ostatnich 13 lat. 

Wysokość czynszów najmu w Krakowie w 2023 r nie wzrosła. Obecnie klasa A oferowana jest od 14,5 – 16,5 €/m²  a klasa B oferowana jest od 11,0 do 12,0 €/m². Natomiast w sposób wyraźny wzrosły koszty eksploatacyjne i będą rosły nadal.

czynsze najmu – oferty dla biurowców klasy A	14,5-16,5 €/m2
czynsze najmu – oferty dla biurowców klasy B	11,0-12,5 €/m2
opłaty eksploatacyjne	18 – 29 zł/m2
vacaty	18,5%
zasób nowoczesnej powierzchni biurowej na koniec 2023r.  [m2]	1 840 000
średni okres najmu	5 – 7 lat

Z uwagi na rosnące koszty adaptacji obserwuje się wydłużanie okresu najmu. W ten sposób rosną możliwości uzyskania korzystniejszego budżetu fit-out. Firmy akceptują okresy powyżej 7 lat szczególnie w nowych biurowcach. Dla biurowców starszych okres do 5 lat jest częściej stosowany.

Należy zwrócić uwagę na zróżnicowanie rynków regionalnych. Do trzech wiodących miast jakimi są Kraków, Wrocław i Trójmiasto dołączają Katowice. W 1 kwartale 2022 r. oddano tam biurowce o powierzchni 116 tys. m² Katowice są bardzo dobrze skomunikowane, procedowanie pozwoleń jest szybsze niż w Krakowie, życie jest tam tańsze, zasoby ludzkie i mieszkaniowe konurbacji większe. Katowice mają szansę stać się konkurencją dla największych rynków regionalnych i właśnie w 2022 wysunęły się na 4 miejsce po Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. Obecnie największa powierzchnia w budowie ze wszystkich miast regionalnych jest we Wrocławiu.  

Perspektywy na najbliższe lata są wciąż wielką niewiadomą – z jednej strony po oswojeniu pandemii   podstawowym pytaniem jest jak wojna w Ukrainie wpłynie na gospodarkę. Trudno nawet przewidzieć jak długo będzie trwała ta wojna.

 Analizując perspektywy rynku biurowego w Krakowie w najbliższym okresie można enigmatycznie prognozować przyrost powierzchni w kolejnych latach na poziomie adekwatnym do popytu. Ponieważ przyrostu powierzchni w 2024 r może nie być można założyć stagnację lub lekki spadek vacatów i spadek czynszów efektywnych związany ze stosowaniem zachęt dla najemców w postaci wakacji czynszowych i budżetów na wykończenie lokali. Należy liczyć się ze znacznym wzrostem opłat eksploatacyjnych. Wymienione czynniki wpłyną na wzrost stopy kapitalizacji. 

Aktualnie w Polsce odnotowano spadek wolumenu transakcji inwestycyjnych  o 88% W 2Q 2023 odnotowano obrót na poziomie 150 mln € tyle co w małej Słowacji i 2,5 x mniej niż w Czechach. Przy czym głównymi inwestorami są firmy z bloku środkowo-wschodniego Europy.

Analizując perspektywy rynku należy także zwrócić uwagę na wzrost zainteresowania powierzchniami typu flex, zwiększenie uwagi najemców na bezpieczeństwo pracowników i elastyczne zarządzanie powierzchnią. 

Jarosław Czerski