W latach 2019 – 2021, w powiecie wielickim ilość transakcji domami jednorodzinnymi wynosiła ok. 600 transakcji rocznie. W marcu 2022 r. wybuchła wojna w Ukrainie, a w dalszej części roku wskutek rosnącej inflacji znacząco wzrosły stopy procentowe, co przełożyło się na ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych. Czynniki te spowodowały spadek obrotów w 2022 r. do poziomu ok. 460 transakcji rocznie, przy czym znaczną grupą nabywców na rynku byli klienci kupujący nieruchomości za gotówkę. W roku 2023 nastąpił dalszy spadek obrotów do ok. 280 transakcji rocznie. 

 Wykres 1. Liczba transakcji i obrót domami w powiecie wielickim 

Dane za rok 2023 częściowo aproksymowane. 

Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Wraz ze spadkiem ilości zawieranych na rynku transakcji, wielkość obrotów również wykazuje tendencję spadkową – z poziomu ok. 340 mln zł w 2021 r., do ok. 295 mln zł w 2022 r. i do ok. 200 mln w 2023 r. 

Pomimo spadku ilości zawieranych transakcji i obrotu, średnia cena transakcyjna nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym (łącznie dla rynku pierwotnego i wtórnego) wykazuje nadal tendencję wzrostową: wzrosła z kwoty 561 tyś. zł w 2021 r. do 636 tyś. zł w 2022 r. i do 726 tyś. zł w 2023 r. Daje to wzrost w latach 2021 – 2022 ok. 13 % r/r (przy średniorocznej inflacji 14,4%) oraz w latach 2022 -2023 ok. 14% r/r (przy średniorocznej inflacji 11,4%). 

Wykres 2. Średnie ceny domów jednorodzinnych w powiecie wielickim. 

Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Zarówno pod względem liczby transakcji jak i wielkości obrotu, dominującym rynkiem jest gmina Wieliczka, ze średnią ceną transakcyjną domu na poziomie 863 000 zł. Najwięcej transakcji zawieranych jest w lokalizacjach typowo podmiejskich w jej północno zachodniej części, tj. w obrębach Węgrzce Wielkie i Kokotów. 

Wykres 3. Liczba transakcji i obrót domami w gminach powiatu wielickiego 

Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Rynek pierwotny 

Spadek ilości transakcji od 2021 r. zauważalny jest w powiecie wielickim zarówno na rynku wtórnym jak i deweloperskim. Liczba transakcji spadała z 258 w 2021 r., do 209 w roku 2022 (spadek o 23% rdr) i do 108 w 2023 r. (spadek o 40% rdr) – rys. 4. W tym samym okresie wzrosły natomiast ceny jednostkowe sprzedawanych domów (rys. 5). Najwięcej tj. średnio ok. 7,3 tyś. zł/1m2 trzeba było zapłacić za dom na obszarze Gminy Wieliczka. Średnie ceny na terenie miasta Wieliczka i miasta Niepołomice wynosiły odpowiednio ok. 6,1 tyś. zł/1m2 i 6,6 tyś. zł/1m2. W pozostałym obszarze powiatu wielickiego średnie ceny wynosiły: gmina Kłaj 4,6 tyś. zł/1m2, gmina Biskupice 3,6 tyś. zł/1m2 i gmina Niepołomice 4,7 tyś. zł/m2. Na terenie gminy Gdów w trzech pierwszych kwartałach roku 2023 nie zanotowano żadnej transakcji dotyczącej sprzedaży domów jednorodzinnych na rynku deweloperskim. 

Wykres 4. Liczba transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym. 

Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Wykres 5. Ceny minimalne, średnie i maksymalne za 1 m2 w transakcjach deweloperskich w 2023r. 

Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Na rynku deweloperskim w powiecie wielickim, oprócz domów, sprzedawane są lokale w budynkach jednorodzinnych dzielonych na 2 lokale mieszkalne. W 2021 r. zanotowano 114 takich transakcji, w 2022 r. 91, a w 2023 r. liczba sprzedanych lokali w budynkach jednorodzinnych przekroczyła 60. W 2023 r. około 80% transakcji lokalami zawieranych jest na terenach miejskich tj. w Niepołomicach i Wieliczce. Ceny transakcji wahają się od około 250 tyś. zł do około 900 tyś. zł za lokal. Pomimo odmiennej formy prawnej (tj. sprzedaży jako odrębnej własności lokalu) ceny średnie przeliczane na 1m2 powierzchni lokali i domów jednorodzinnych na rynku pierwotnym są zbliżone. 

Podsumowanie 

Spadek ilości transakcji na rynku domów w powiecie wielickim rozpoczął się wraz z początkiem wojny w Ukrainie. Pogorszenie koniunktury gospodarczej na całym świecie, wysoka inflacja i wzrost oprocentowania kredytów, a co za tym idzie ograniczenie ich dostępności oraz wyczerpywanie się zasobów gotówkowych kupujących spowodowały spadek ilości transakcji o 50% i spadek obrotu o ponad 40%. Deweloperzy wielkość podaży będą musieli dostosować do obecnego zapotrzebowania rynku. Czynnikiem zwiększającym popyt był uruchomiony w 2023 r. przez rząd preferencyjny kredyt 2%. Był on jednym z czynników powodujących wzrost średnich cen na rynku. Ceny na rynku rosną, co nie jest niczym zaskakującym, biorąc pod uwagę inflację, wzrost cen gruntów, cen usług i materiałów budowlanych oraz energii. 

Paweł Płonka