W ciągu ostatnich 3 lat zmiany na rynku lokali mieszkalnych w Skawinie były dynamiczne. Stagnacji podaży na rynku pierwotnym towarzyszył wysoki wzrost cen mieszkań. 

Łączne obroty ze sprzedaży mieszkań w latach 2020/2022 sięgnęły niemal 171mln złotych, z czego: w roku 2020 obroty wyniosły około 73,5mln złotych, w roku 2021 odnotowano prawie 40% ich spadek (!), natomiast w 2022roku wzrost o ponad 17% r/r. 

W 2021 roku nastąpił również skokowy spadek wolumenu transakcji, o podobnej skali jak spadek obrotu; na łączną liczbę sprzedaży 559 mieszkań w ostatnich trzech latach, w roku 2020 wolumen transakcji wyniósł 252, w roku 2021 już tylko 145, co jest spadkiem o ponad 42% r/r, natomiast w roku 2022 – to 142 sprzedaże. 

W strukturze sprzedaży, pod względem wielkości obrotów przeważał rynek pierwotny, który osiągnął 95,5 ml złotych, co stanowi niemal 56% ogólnych obrotów, natomiast pod względem liczby sprzedanych mieszkań, udział przypadający na rynek pierwotny wyniósł niespełna 52%.

Źródło: analiza własna na podstawie danych I.A.MRN.pl. 

O ile wyniki łączne z ostatnich lat wskazują na utrzymującą się od 2017roku tendencję znacznej aktywności na rynku pierwotnym, to dla poszczególnych lat są one całkowicie odmienne. 

Rok 2020 to bez wątpienia dominacja sprzedaży nowych mieszkań, z przypadającym udziałem 70% w łącznym wolumenie, natomiast w roku 2021 proporcje całkowicie się odwróciły, wolumen sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym sięgnął 71% przy 29% na rynku pierwotnym. Rok 2022 charakteryzował się nadal przewagą sprzedaży na rynku wtórnym, z udziałem 58%.

Źródło: analiza własna na podstawie danych I.A.MRN.pl.

Źródło: analiza własna na podstawie danych I.A.MRN.pl. 

Taki stan rzeczy był wynikiem następujących czynników: 

– w latach 2020/2021 finalizowano sprzedaż mieszkań w nowych inwestycjach, rozpoczętych nawet w 2017roku, w tym na osiedlu Krakowskie Przedmieście, Prestige City na Korabnikach, dwóch inwestycji na Jagielnii (osiedle Jagielnia oraz Łanowa Park) oraz niewielkich inwestycji w samym centrum Skawiny; 

– w 2020roku nie rozpoczęto żadnej znaczącej, nowej inwestycji mieszkaniowej; 

– po wybuchu pandemii COVID-19, w następstwie której, m.in., wyjechała w Polski znaczna część pracowników z Ukrainy, następstwem czego był nagły i istotny wzrost pustostanów dotychczas wynajmowanych im mieszkań. Część wynajmujących zdecydowała się na sprzedaż mieszkań; 

– brak nowych inwestycji przełożył się na zdecydowanie większe zainteresowanie kupujących rynkiem wtórnym, szczególnie pod koniec 2021roku oraz w roku 2022, kiedy to rynek najmu mieszkań (w następstwie wybuchu wojny na Ukrainie) wrócił ze zdwojoną siłą. 

W efekcie powyższego, ale także szybko rosnącej inflacji, odnotowany został wręcz skokowy wzrost cen w 2022roku na rynku wtórnym. 

W latach 2020/2021 ceny jednostkowe mieszkań na rynku wtórnym wzrosły r/r o około 9-10%, natomiast odnotowany poziom cen z rynku pierwotnego charakteryzował się spadkiem ceny o około 4-5% r/r. 

Należy jednak wyjaśnić, iż spadek ten był pozorny i wynikał jedynie ze struktury sprzedaży mieszkań (były to mieszkania o większych powierzchniach niż rok wcześniej). Ponadto finalne przeniesienie własności mieszkań w 2021roku, w zdecydowanej większości było następstwem zawartych w latach 2019/2020 umów deweloperskich. 

Źródło: analiza własna na podstawie danych I.A.MRN.pl. 

Źródło: analiza własna na podstawie danych I.A.MRN.pl. 

Rok 2022 to skokowy wzrost cen jednostkowych mieszkań na rynku wtórnym – o ponad 22% rok do roku oraz kilkunastoprocentowy wzrost cen na rynku pierwotnym. Jednocześnie podkreślenia wymaga fakt, iż na rynku pierwotnym, w 2022roku, wciąż konsumowano umowy deweloperskie zawarte w latach wcześniejszych. Natomiast poziom cen ofertowych, już na początku 2022 roku był wyższy o ponad 35% (!) w stosunku do lat wcześniejszych.

Źródło: analiza własna na podstawie danych I.A.MRN.pl. 

Porównując ceny ofertowe z rynku pierwotnego sprzed roku do cen obecnych, nie odnotowano istotnych zmian (wzrostu cen). Jednocześnie aktualnie jest zdecydowanie więcej ofert z cenami powyżej 10tys. zł/1m2 (np.: inwestycja Krzywa Zacisze w samym centrum miasta).

Źródło: analiza własna na podstawie danych I.A.MRN.pl. 

Pod względem całkowitej ceny transakcyjnej odnotowano, w 2022roku, wzrost sięgający 16%-19% r/r, przy jednocześnie ustabilizowanej przeciętnej wielkości sprzedanego mieszkania. To oczywiście przełożyło się na wzrost cen jednostkowych. 

Źródło: analiza własna na podstawie danych I.A.MRN.pl. 

W roku 2021 „przełamana” została bariera 10 tys. złotych za 1 metr kwadratowy mieszkania. Odnotowano jedną taką transakcję. Natomiast w 2022roku, liczba sprzedaży mieszkań z cenami, które przekroczyły ten pułap wyniosła już 8, a maksymalna cena jednostkowa sięgnęła niemal 11,7 tys. złotych.

Źródło: analiza własna na podstawie danych I.A.MRN.pl. 

Przeciętna cena całkowita mieszkania, jaką odnotowano w ostatnim roku w Skawienie kształtowała się na poziomie 350-360tys. złotych, a największe transakcje nieznacznie przekroczyły 700tys. złotych.

Zdecydowanie najlepiej (z najwyższymi cenami jednostkowymi) sprzedawały się (i nadal trend ten pozostaje aktualny) mieszkania o powierzchni do 45m2 i cenie ogólnej do 400tys. złotych. Najwyższe ceny transakcyjne (około 700tys. złotych) odnotowano za lokale mieszkalne o powierzchniach w przedziale od około 100m2 do 130m2 (które, de facto, stanowiły segment jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej). 

Źródło: analiza własna na podstawie danych I.A.MRN.pl. 

Aktualna sytuacja na rynku pierwotnym, planowane inwestycje 

Obecnie, uwzględniając wyłącznie inwestycje obejmujące minimum 10 lokali mieszkalnych, realizowane są cztery obiekty wielorodzinne, w ramach których, łącznie, powstaje 150 mieszkań. Sprzedaż mieszkań w tych obiektach (adekwatnie do terminu rozpoczęcia robót) trwa od około 12misięcy (lub krócej), a liczba sprzedanych lokali sięga od 50% do nawet 75%). 

Ponadto, szczególnie w peryferyjnych rejonach miasta, powstaje kilka małych inwestycji mieszkaniowych, realizowanych w zabudowie niskiej, jednorodzinnej zabudowy, skupiającej łącznie kolejne 30 lokali mieszkalnych. 

Minimalny poziom cen ofertowych to niespełna 8000zł/1m2, natomiast maksymalny sięga 11000zł/1m2. 

Ryc. Mapa poglądowa inwestycji wielomieszkaniowych w Skawinie. 

Uwzględniając wydane decyzje o pozwoleniu na budowę, w Skawinie planowana jest budowa około 500-600 kolejnych mieszkań (nie uwzględniając rządowej inwestycji w ramach programu Mieszkanie Plus) . Warto zaznaczyć, iż część spośród tych decyzji wydana została w latach 2020/2021, jednak inwestycje dotychczas nie zostały rozpoczęte.