1. Charakterystyka rynku

Historyczna zabudowa Krakowa jest zdominowana przez kamienice mieszczańskie i czynszowe. Są to przedwojenne a nawet średniowieczne budynki o charakterze zabytkowym i funkcji mieszkalnej. Wyróżniają się bogactwem stylów architektonicznych a także oryginalnością elewacji, wystroju i historii.

Krakowskie kamienice tworzą zespoły urbanistyczne skoncentrowane w najstarszych częściach Śródmieścia, Krowodrzy i Podgórza. Stare Miasto otoczone Plantami a dawniej średniowiecznymi murami obronnymi jest prawie w całości zabudowane zabytkowymi kamienicami i innymi zabytkami. Jest to najdroższa i najbardziej atrakcyjna część miasta, z najwyższymi cenami i przychodami z handlu, usług turystycznych i gastronomii.

Rys. 1. Plan Krakowa z lat 30-tych XX wieku.

2. Najbardziej atrakcyjne lokalizacje

  Kamienice w gęstej zabudowie są najliczniejszymi budynkami w czterech obszarach historycznych miasta: na Starym Mieście otoczonym Plantami oraz w przedwojennych częściach dzielnic Śródmieścia, Krowodrzy i Podgórza. Dopiero poza nimi, dalej od zabytkowego centrum przeważa powojenna i nowoczesna zabudowa wielkomiejska.

Obszar 1 – Stare Miasto otoczone Plantami

Obszar 2 – Śródmieście

Obszar 3 – Krowodrza

Obszar 4 – Podgórze

Rys. 2. Obszary z dominującą historyczną zabudową kamienic na współczesnej mapie Krakowa.

Stare Miasto z historyczną zabudową mieszkaniową w szybkim tempie przekształca się w dzielnicę turystyczną, z licznymi hotelami butikowymi i nowymi luksusowymi hotelami 5*, obok których funkcjonują liczne hostele i aparthotele. Partery zabytkowych kamienic wraz z piwnicami są w wielu budynkach zaadaptowane na lokale gastronomiczne. Jedynie przy głównych ulicach o dużym natężeniu ruchu pieszego utrzymywane są lokale handlowe. Najmodniejsze adresy to oczywiście dawna „Droga Królewska” czyli ulice Floriańska, Rynek Główny i Grodzka, a także ul. Szewska i Mały Rynek. 

Śródmieście poza Plantami to z kolei segment rynku o największym zasobie kamienic, bardzo atrakcyjny dla funkcji apartamentowych i turystycznych z uzupełniającymi funkcjami handlowymi i gastronomicznymi. Najbardziej atrakcyjnymi lokalizacjami są dzielnica Kazimierz z Placem Nowym, ulicami Szeroką, Krakowską i Starowiślną, a w pozostałej części ulice handlowe: Stradomska, Zwierzyniecka, Karmelicka, Długa oraz Pawia. Cały czas rośnie także atrakcyjność pozostałych ulic i obszarów przedwojennego Śródmieścia, w tym w ostatnich trzech latach obszaru Wesołej. 

W Krowodrzy niezmiennie najdroższy jest Salwator wokół placu Na Stawach i ul. Kościuszki z widokiem na Zamek Wawelski i dostępem do Błoń i Bulwarów Wiślanych, atrakcyjny jest też obszar wokół Parku Krakowskiego oraz w rejonie ulic: Lea, Królewskiej, Mazowieckiej i Wrocławskiej. 

Stare Podgórze, jako dzielnica dawniej uznawana za znacznie mniej atrakcyjną pod kątem inwestycji w kamienice, od kilku już lat postrzegana jest jako lokalizacja o podobnej atrakcyjności i cenach jak Krowodrza. Rozciąga się wzdłuż południowych bulwarów wiślanych i przekształca powoli w atrakcyjną lokalizację apartamentową, a przy samych bulwarach powstają nowe obiekty hotelowe oraz najdroższe apartamentowce z widokiem na Wawel. Tradycyjnie najdroższymi lokalizacjami są komercyjne ulice Kalwaryjska i Limanowskiego, lecz od kilku lat wzrasta zainteresowanie inwestorów (w szczególności deweloperów mieszkaniowych) terenami usytuowanymi powyżej tych ulic, na Wzgórzu Lasoty (Plac Lasoty, ul. Krzemionki, Zamojskiego, Parkowa) oraz pięknie widokowo usytuowanym nad Wisłą przedwojennym osiedlem Dębniki z sąsiedztwem Wawelu, bulwarów wiślanych i zieleni parkowej. 

3. Zasób i podaż

W całym Krakowie zachowało się ok. 10 tysięcy kamienic wybudowanych przed 1945 r., w tym około tysiąca zabytkowych, w których wciąż jest kilkadziesiąt tysięcy mieszkań. W Śródmieściu jest ok. 7 tysięcy przedwojennych kamienic, w Krowodrzy 2 tysiące a w Podgórzu prawie tysiąc. 

Znaczna część kamienic ma nieuregulowany stan prawny będący skutkiem Holokaustu i 45 lat socjalistycznego bałaganu własnościowego. W wielu innych kamienicach nastąpił trwały podział i wydzielanie odrębnych nieruchomości lokalowych, który w nieruchomościach zabytkowych nie jest zjawiskiem korzystnym. Podaż całych kamienic jest więc znacznie ograniczona, a pojawiające się nowe oferty sprzedaży są często wynikiem kolejnych regulacji stanów prawnych lub wieloletniego skupowania udziałów przez jeden podmiot. Z drugiej strony podaż udziałów w kamienicach jest nadal bardzo duża, co potwierdza coroczny wolumen transakcji.

4. Obrót rynkowy

W ostatnich 3 latach obroty na rynku kamienic spadły o 20-30% w stosunku do lat 2013-2019. Najpierw szczególna sytuacja makroekonomiczna w roku 2020 spowodowana pandemią koronawirusa w sposób naturalny ograniczyła na kilka miesięcy swobodny handel nieruchomościami, szczególnie tak specyficznymi jak zabytkowe kamienice. W 2021 i 2022 roku obroty nieco wzrosły, lecz w sposób ograniczony, z powodu rosnących kosztów kredytu i  niepewności spowodowanej wojną na Ukrainie.

W 2022 r. zawarto 23 transakcje sprzedaży całych kamienic (przy zaledwie 32 w 2021 i 22 w 2020 r.) oraz 120 transakcji udziałami (przy 120 w 2021 i 92 w 2020 r.). Liczba transakcji jest więc mała.

Liczba transakcji na rynku kamienic w latach 2003-2022

Po „zamrożeniu” rynku transakcyjnego w czasie lockdownu w 1 połowie 2020 r. (obrót na poziomie 181 mln zł) obroty w roku 2021 były ponad dwukrotnie wyższe (419 mln zł), ale już w 2022 roku znowu spadły do poziomu 300 mln zł, czyli o 25%. Spadek nastąpił przede wszystkim w zakresie transakcji całymi kamienicami, na które inwestorzy wydali w 2022 roku niecałe 200 mln zł, podczas gdy rok wcześniej było to ok. 300 mln zł (spadek o 30%).

Obrót rynkowy kamienicami i ich udziałami w latach 2003-2022

5. Ceny kamienic

 Średnia cena jednostkowa kamienicy w najbardziej miarodajnym Śródmieściu w 2022 r. osiągnęła ten sam poziom jak w roku poprzednim – 13.500 zł/m² pow. uż. Przy wysokiej inflacji 14,4% oznaczało by to realny spadek cen kamienic,jednakże należy wziąć pod uwagę, że na spadek średniej ceny jednostkowej duży wpływ miały niewielki obrót i niższa niż w 2021 r. ilość sprzedaży najdroższych kamienic na Starym Mieście, większa była natomiast sprzedaż  kamienic do kapitalnego remontu, z niskimi cenami i.

Trend cenowy kamienic w Śródmieściu – lata 2023-2022 [zł/m2 pu]

Zahamowanie wzrostu cen po długim okresie silnych wzrostów w latach 2016-2021 to również efekt wyjątkowo drogich i trudno dostępnych kredytów oraz wyraźnie mniejsze niż w poprzednich latach zaangażowanie zagranicznego kapitału z powodu wojny na Ukrainie. 

Przyczyny, dla których kupujący inwestują w zabytkowe kamienice w Krakowie od wielu lat pozostają te same. Są to najwyższa w Polsce atrakcyjność turystyczna miasta oraz hossa na rynku mieszkaniowym. Ponadto, inwestycje w kamienice postrzegane są jako atrakcyjna alternatywa dla lokat bankowych i innych inwestycji.

Obserwacja rynku krakowskich kamienic w okresie ostatnich kilkunastu lat wskazuje na jego stały wyraźny trend wzrostowy. Począwszy od 2015 roku ceny wzrosły już o ponad 100% – od 6.750 do 13.500 zł/m2. Wzrost cen był w tym okresie ponad 3-krotnie szybszy niż inflacja – ceny nominalne na tym rynku wzrosły o 100%, podczas gdy skumulowana inflacja wyniosła 31%.

Powyższy wykres obrazuje jednak, że także ten rynek podlega cykliczności – poprzednia hossa miała miejsce w latach 2003-2007, po której ceny spadały do 2009 roku a następne 5 lat podążały w trendzie bocznym. 

W poszczególnych obszarach z zabudową historyczną ceny kamienic odwzorowują atrakcyjność obszaru. 

• Stare Miasto (od Rynku Głównego do Plant) to obszarowo najmniejszy rynek lokalny, ale najbardziej atrakcyjny dla dominujących funkcji apartamentowych, turystycznych i komercyjno-gastronomicznych. W 2021 roku ceny kamienic osiągały rekordowo wysoki poziom przekraczający już 30 tys. zł/m2, ale w 2022 roku zarejestrowano zaledwie jedną sprzedaż na niższym poziomie cenowym. Rynek ten jest mocno wykupiony, co potwierdza szybko malejąca ilość sprzedaży udziałów w kamienicach.
• Śródmieście (bez Starego Miasta) stanowi największy rynek nieruchomości zabytkowych w Krakowie o dominujących funkcjach apartamentowych a także turystycznych. W 2022 sprzedanych zostało 12 kamienic, tyle samo co rok wcześniej. Na zakupy wydano 130 mln zł czyli o 30% mniej niż rok wcześniej i tyle samo, co w 2020 r. Rozpiętość cen była dość szeroka – od 6 do 20 tys. zł/m2, a średnia przekroczyła 11 tys. zł zł/m² (rok wcześniej 12 tys.).
• Krowodrza to dzielnica zdominowana przez rynek apartamentowy. W 2022 r. sprzedano tylko 4 całe kamienice, obrót rynkowy osiągnął 35 milionów zł a średnia cena 1m² wyniosła 10,5 tys. zł/m².
• Podgórze jest dzielnicą o szybko rosnącej od kilku lat atrakcyjności rynkowej. Także tu dominuje funkcja apartamentowa. W 2022 r. sprzedano tu 6 całych kamienic, obroty sięgnęły dwadzieścia mln zł a średnia cena 1m² kamienicy, jaką trzeba było zapłacić wyniosła 8,5 tys. zł/m².

Średnia cena, jaką trzeba było zapłacić w 2022 roku za kamienicę w Krakowie to 8 mln zł. W 2021 roku było to 10 mln zł w 2021 r. a w 2020 – 6 mln zł). 

Maksymalną cenę 23 mln zł osiągnęła kamienica na Starym Mieście. Kamienice w Krowodrzy i Podgórzu osiągają znacznie niższe ceny, nie przekraczające 10 mln zł.

Stopa zwrotu z inwestycji w zabytkowe kamienice w Krakowie w 2022 roku nieco wzrosła – do poziomu 5,50% (w ubiegłym roku byłą ona rekordowo niska), utrzymując się wciąż na najniższym poziomie na rynkach typu Prime w Polsce.

Niezmiennie największy wpływ na ceny kamienic ma atrakcyjność lokalizacyjna mierzona zasadniczo odległością od Rynku Głównego, jakość techniczno-użytkowa samego budynku (stan techniczny, standard wykończenia, funkcjonalność, atrakcyjny wygląd), sposób użytkowania mierzony wielkością dochodu z najmu oraz potencjał inwestycyjny wyrażony zgodą na rozbudowę lub adaptację. Rozsądni nabywcy powinni uwzględniać także znaczące ograniczenia inwestycyjne narzucane przez konserwatora zabytków (wojewódzkiego lub miejskiego) istotnie wpływające na wartość niezbędnych nakładów i bardzo często ograniczające możliwości rozbudowy i adaptacji zabytku na nowe funkcje.

6. Popyt

Od wielu lat zabytkowe kamienice w Krakowie postrzegane są jako dość bezpieczna lokata kapitału z powodu ich unikalnej lokalizacji w centrum stolicy turystycznej kraju i niepowtarzalnych walorów zabytkowych. Inwestorzy szukają kamienic do zakupu obserwując ciągły wieloletni wzrost ich cen (znacznie przewyższający stopę inflacji) i słusznie antycypując kontynuację silnych tendencji wzrostowych, nawet biorąc pod uwagę trudny rok 2022 r. 

Po załamaniu się rynku w 1 połowie 2020 roku, w drugiej połowie 2020 i całym 2021 roku odbił się on od dna. Jednak w 2022 roku pojawiły się kolejne zagrożenia i bariery rynkowe: wojna na Ukrainie, która spowodowała odpływ zagranicznego kapitału z Polski oraz wysoka inflacja, która zablokowała dostęp do taniego dotychczas kapitału (koszty kredytów wzrosły kilkukrotnie).

Siłą napędową rynku jest wysoce dochodowy w Krakowie i wciąż bardzo perspektywiczny rynek hotelowy oraz hossa na rynku apartamentowym, na którym stale utrzymuje się wyraźna przewaga popytu.

Rynek turystyczny po zapaści w 2020 roku powoli się odbudowuje, a w zabytkowych kamienicach co roku 2-3 nowe hotele otwierają swoją działalność. Dlatego szczególnie poszukiwane są całe kamienice pod nowe hotele (rówież jako przedmiot wieloletniej dzierżawy). Szczególnie na Starym Mieście dominują wciąż inwestorzy z branży hotelarskiej. Stale poszukiwane są duże obiekty zabytkowe do adaptacji na hotele najlepszych światowych marek. W ostatnich latach zawartych zostało kilka znaczących umów dzierżawy obiektów zabytkowych pod funkcje hotelowo-turystyczne, co wynika z nikłej podaży całych kamienic do sprzedaży. 

W znacznie gorszej sytuacji jest rynek lokali gastronomicznych w kamienicach, który po wielu latach szybkiego rozwoju w centrum Krakowa i obszarach koncentracji ruchu turystycznego (np. Kazimierz i Wawel), począwszy od 2020 roku przeżywa regres. Niemniej, w najlepszych lokalizacjach turystycznych, powstają wciąż nowe lokale gastronomiczne. Inwestorzy branżowi kupują w tym celu udziały w kamienicach lub biorą lokale w najem.

W 2022 nastąpił gwałtowny wzrost zainteresowania funkcjami rezydencjalnymi kamienic (mieszkania i apartamenty) jako następstwo rozpoczętej w lutym tego roku wojny na Ukrainie. Kamienice coraz częściej są kupowane i modernizowane pod funkcje apartamentowe a coraz częstszą strategią inwestycyjną jest najem mieszkaniowy długoterminowy. Przy historycznie rekordowych stawkach czynszowych, osiągających już w najlepszych apartamentach poziom 200 zł/m², zwrot z takich inwestycji jest obecnie wysoki.

7. Prognoza

Od ponad roku (informacja z maja 2023 r.) inwestorzy wciąż ostrożnie podejmują decyzje o zakupach z powodu silnej presji inflacyjnej generującej duże koszty kredytów oraz wysokie koszty przebudowy, modernizacji, adaptacji i wykończenia zabytkowych kamienic. Utrzymuje się też ryzyko makroekonomiczne spowodowane wojną na Ukrainie, które ograniczyło popyt zagraniczny w Krakowie.

Z roku na rok dla inwestorów branży turystycznej rosło będzie znaczenie dzierżawy i najmu, gdyż tego typu inwestycje są mniej kapitałochłonne a koszty wyjścia z tych inwestycji byłyby znacząco niższe niż w przypadku zakupu nieruchomości zabytkowej.

Natomiast inwestorzy branży mieszkaniowej w dalszym ciągu będą kupować kamienice aby realizować projekty deweloperskie i komercjalizować je poprzez sprzedaż lokali oraz – coraz częściej – wynajmując je jako luksusowe apartamenty i lokale usługowe.