Rynek domów jednorodzinnych od 5 lat przeżywa rozkwit. Ta dobra koniunktura w budownictwie jednorodzinnym utrzymała się także w 2021 r. Od 2016 roku, który przyniósł odwrócenie trendu spadkowego, obserwujemy stopniowy wzrost wielkości sprzedaży. Lata 2018 i 2019 były pod tym względem rekordowe. Według wstępnych danych, liczba transakcji w 2021 roku była nieco mniejsza niż w latach 2018-2020 roku, natomiast obrót na zbliżonym poziomie..

W 2021 roku, w Krakowie wydano ponad 800 pozwoleń na budowę budynków jednorodzinnych – aż o 40% więcej w porównaniu do roku 2020 i o około 50% więcej niż w roku 2019 (541 pozwoleń), co nadal pozwala patrzeć z bardzo dużym optymizmem na podaż w tym segmencie rynku. Należy jednak mieć na uwadze, że w części domów jednorodzinnych wybudowanych przez deweloperów zostaną wydzielone lokale mieszkalne.

* dla roku 2021 dane szacunkowe

Od lat aktywność deweloperów budujących domy jednorodzinne jest silnie zróżnicowana w poszczególnych częściach Krakowa. Zdecydowanie najwięcej domów deweloperzy budują w Podgórzu – i ta tendencja utrzymała się również w 2021 roku. Domy sprzedane w Podgórzu, co jest sytuacją niezmienną od lat, stanowiły 75% wszystkich transakcji, a wynika to z silnej korelacji z ilością inwestycji deweloperskich. Ilość transakcji w Krowodrzy stanowiła 15%, a w Nowej Hucie – 10% wszystkich transakcji. W Śródmieściu – w nielicznych enklawach zabudowy jednorodzinnej, które tutaj istnieją – nie ma już miejsc pod nowe budynki jednorodzinne, a istniejące domy jednorodzinne są przekształcane na lokale lub wyburzane pod nowe inwestycje wielorodzinne.

Analizując wieloletni trend cen transakcyjnych w tym segmencie rynku, można zauważyć, że lata 2015 – 2017 to okres stagnacji, jeśli chodzi o ten wskaźnik – średnia cena transakcyjna utrzymywała się na poziomie około 610-620 tys. zł. W roku 2018 średnia cena domu wzrosła o około 10% i ukształtowała się na poziomie około 666 tys. zł. W kolejnych dwóch latach (2019 i 2020) średnia cena systematycznie rosła, w 2019 do kwoty około 700 tys. a w  2020  roku do kwoty około 780 tys. zł (wzrost na poziomie 12%). Analiza transakcji z 2021 roku pokazuje, że pomimo panującej od dwóch lat pandemii, możemy spodziewać się kolejnego wzrostu cenowego o podobnej skali jak w roku poprzednim, t.j. w wysokości około 13-15 % w stosunku do roku 2020 i średniej ceny za dom na poziomie ok. 888 tys. zł. Rosną przy tym nie tylko średnie ceny transakcyjne za dom, ale również średnie ceny jednostkowe za 1m² powierzchni użytkowej.

Najważniejszą z przyczyn, które miały wpływ na tak duży wzrost średniej ceny za dom w 2021 roku, był wzrost popytu w tym segmencie rynku. Jak wiadomo, rok 2020 wprowadził na rynku nieruchomości spore zamieszanie. Epidemia i ograniczenia w przemieszczaniu się zmieniły trend w zakupach nieruchomości, pokazując wielu rodzinom, że ich obecne mieszkania są za małe i niefunkcjonalne.  Prócz niewystarczającego metrażu, najbardziej doskwierał brak balkonu, tarasu lub ogrodu, z którego można by skorzystać podczas przymusowego zamknięcia. Rok 2021 przyczynił się  do dalszego rozwoju rynku domów jednorodzinnych bowiem utrzymujące się do IV kwartału 2021 niskie – na poziomie 0,1% – stopy procentowe zachęcały do sięgania po relatywnie tani kredyt hipoteczny i były głównym czynnikiem kształtującym koniunkturę na szeroko rozumianym rynku mieszkaniowym – stymulowały również popyt na rynku domów. Równocześnie obserwowany był wzrost cen mieszkań (rynek konkurujący z rynkiem domów), oraz istotny wzrost cen działek i cen robót budowlanych. Oprócz wzrostów na rynku mieszkań i gruntów, przyczyniły się do tego również inne czynniki – inflacja i wzrost kosztów utrzymania skłaniają inwestorów do wyboru droższych w wykonaniu rozwiązań, które w przyszłości będą obniżać koszty eksploatacyjne.

* dla roku 2021 dane niepełne

Najwyższa cena transakcyjna za dom jednorodzinny zanotowana na rynku pierwotnym w Krakowie w 2021 r. pobiła rekord z 2019 roku, w którym za dom w stanie deweloperskim o powierzchni użytkowej ok. 315 m² położony na Woli Justowskiej na 12-arowej działce nabywca zapłacił 3,77 mln zł – czyli niemal 12 tys. zł/m2 . W 2021 roku najwyższą cenę osiągnęła ponownie nieruchomość zlokalizowana na Woli Justowskiej. Za dom w stanie deweloperskim o powierzchni użytkowej 345 m² na 6-arowej działce zapłacono 4,4 mln zł. W przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej domu dało to kwotę ok. 12,75 tys. zł.

Zmiany średnich cen w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej w dużym stopniu pokrywają się z trendem średnich cen całych domów. W 2016 i 2017 roku ceny jednostkowe za m² powierzchni użytkowej domu w Krakowie odnotowywały rok do roku niewielkie spadki, przy czym w 2017 roku nie zanotowano żadnej sprzedaży ani na Woli Justowskiej, ani w Śródmieściu, gdzie pułap cen jednostkowych jest znacznie wyższy niż na pozostałych obszarach Krakowa – niewątpliwie miało to wpływ na wysokość średniej. W 2018 roku cena ta zanotowała bardzo duży wzrost w stosunku do roku 2017, wynoszący około 15%, i ukształtowała się na poziomie około 4 843 zł/ m². W 2019 roku pozostała na zbliżonym poziomie jak w 2018 roku.  W 2020 roku odnotowany został rekord a średnia cena 1 m2 przekroczyła poziom 6000 zł/m². Natomiast w 2021 roku wzrost średniej ceny jednostkowej domu jednorodzinnego był najwyższy od 10 lat – osiągnęła ona poziom 6500 zł/m². Co istotne, średnia powierzchnia sprzedawanych domów utrzymała się na zbliżonym poziomie jak w 2020 roku.

* dla roku 2021 dane niepełne

Od 2015 do 2020 roku, czyli 6 lat z rzędu, średnia powierzchnia domu jednorodzinnego sprzedawanego na rynku deweloperskim mieściła się w przedziale 140-146 m². W roku 2021 średnia powierzchnia pozostała na zbliżonym poziomie i wyniosła ok. 144 m². Średnia powierzchnia gruntu pod budynkiem jednorodzinnym wybudowanym przez dewelopera nieco zmalała w porównaniu do lat poprzednich i wyniosła ok. 394 m².

* dla roku 2021 dane niepełne

* dla roku 2021 dane niepełne

Wnioski

Ze względu na olbrzymią konkurencję na rynku mieszkaniowym i silną konkurencję budownictwa jednorodzinnego lokowanego w strefach podmiejskich Krakowa, rynek pierwotny domów jednorodzinnych w Krakowie jest w zasadzie rynkiem niszowym. Mimo to, w latach 2018 i 2019 w tym segmencie rynku widoczny był znaczący wzrost, a lata 2020-2021 były rekordowymi na przestrzeni ostatnich 10 lat. W 2021 r. wzrosła zarówno średnia cena transakcyjna za dom jak i średnia cena jednostkowa za m² powierzchni użytkowej domu.

Najdroższe domy sprzedawano w Krowodrzy – ponad 7800 zł za 1m² powierzchni użytkowej. Średnia cena domu w Krowodrzy wyniosła ponad 1,6 mln zł, głównie za sprawą kilku sprzedaży na Woli Justowskiej.  W Podgórzu cena 1 m² powierzchni użytkowej budynku była o 1800 zł niższa niż na Krowodrzy, a średnia cena za dom wyniosła ponad 790 tys. zł.

Rynek domów jednorodzinnych jest specyficznym segmentem rynku nieruchomości. W zdecydowanie mniejszym stopniu niż rynek mieszkań traktowany jest jako rynek inwestycyjny, inwestycje w tym segmencie służą głównie zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Cały rynek nieruchomości rósł w ostatnich latach przede wszystkim dzięki pieniądzom inwestorów, dla których był to jeden z najlepszych sposobów lokowania gotówki. Domy, jeszcze kilka lat temu, nie były dla inwestorów tak atrakcyjnym produktem, więc ten segment rynku nie rósł tak szybko jak rynek mieszkań. Dopiero lata 2020-2021 – lata pandemii, która wpłynęła na zmianę potrzeb mieszkaniowych – spowodowały znaczący wzrost popytu na tym rynku.