Menu
Menu
Historyczna zabudowa Krakowa jest zdominowana przez kamienice mieszczańskie i czynszowe. Są to przedwojenne a nawet średniowieczne budynki o charakterze zabytkowym i funkcji mieszkalnej. Wyróżniają się one bogactwem stylów architektonicznych a także swoją oryginalnością elewacji, wystroju i historii.
Krakowskie kamienice tworzą zespoły urbanistyczne skoncentrowane w najstarszych częściach Śródmieścia, Krowodrzy i Podgórza. Stare Miasto otoczone Plantami a dawniej średniowiecznymi murami obronnymi jest prawie w całości zabudowane zabytkowymi kamienicami i innymi zabytkami. Jest to najdroższa i najbardziej atrakcyjna część miasta, z najwyższymi cenami i przychodami z handlu, usług turystycznych i gastronomii.
Rys. 1. Plan Krakowa z lat 30-tych XX wieku.
Gęsto zabudowane kamienice są najliczniejszymi budynkami w czterech obszarach historycznych miasta: na Starym Mieście otoczonym Plantami oraz w przedwojennych częściach dzielnic Śródmieścia, Krowodrzy i Podgórza. Dopiero poza nimi, dalej od zabytkowego centrum przeważa powojenna i nowoczesna zabudowa wielkomiejska.
Obszar 1 – Stare Miasto otoczone Plantami
Obszar 2 – Śródmieście
Obszar 3 – Krowodrza
Obszar 4 – Podgórze
Rys. 2. Obszary z dominującą historyczną zabudową kamienic na współczesnej mapie Krakowa.
Stare Miasto z historyczną średniowieczną zabudową mieszkaniową w szybkim tempie przekształca się w dzielnicę turystyczną, z licznymi hotelami butikowymi i nowymi luksusowymi hotelami 5*, obok których funkcjonują liczne hostele i aparthotele. Partery zabytkowych kamienic wraz z piwnicami masowo adaptowane są na lokale gastronomiczne. Jedynie przy głównych ulicach o dużym ruchu pieszym utrzymywane są lokale handlowe. Najmodniejsze adresy to oczywiście dawna „droga królewska” czyli ul. Floriańska, Rynek Główny i Grodzka, a także ul. Szewska i Mały Rynek.
Śródmieście poza Plantami to z kolei segment rynku o największym zasobie kamienic, bardzo atrakcyjny dla funkcji apartamentowych i turystycznych z uzupełniającymi funkcjami handlowymi i gastronomicznymi. Najbardziej atrakcyjnymi lokalizacjami są dzielnica Kazimierz z Placem Nowym, ulicą Szeroką, Krakowską i Starowiślną, a w pozostałej części ulice handlowe: Stradomska, Zwierzyniecka, Karmelicka, Długa oraz Pawia. Cały czas rośnie także atrakcyjność pozostałych ulic i obszarów przedwojennego Śródmieścia, w tym w ostatnich 2 latach obszar Wesołej.
W Krowodrzy niezmiennie najdroższy jest Salwator wokół placu Na Stawach i ul. Kościuszki z widokiem na Zamek Wawelski i dostępem do Błoń i Bulwarów Wiślanych, atrakcyjny jest też obszar wokół parku Krakowskiego oraz w rejonie ulic: Lea, Królewskiej, Mazowieckiej i Wrocławskiej.
Stare Podgórze jako dzielnica dawniej uznawana za znacznie mniej atrakcyjną pod kątem inwestycji w kamienice od kilku już lat postrzegana jest jako lokalizacja o podobnej atrakcyjności i cenach jak Krowodrza. Rozciąga się ono wzdłuż południowych bulwarów wiślanych i przekształca się powoli w atrakcyjną lokalizację apartamentową, a przy samych bulwarach powstają nowe obiekty hotelowe oraz najdroższe apartamentowce z widokiem na Wawel. Tradycyjnie najdroższymi lokalizacjami były komercyjne ulice Kalwaryjska i Limanowskiego, lecz od kilku lat wzrasta zainteresowanie inwestorów (w szczególności deweloperów mieszkaniowych) terenami usytuowanymi powyżej tych ulic na Wzgórzu Lasoty (Plac Lasoty, ul. Krzemionki, Zamojskiego, Parkowa) oraz pięknie widokowo usytuowanym nad Wisłą przedwojennym osiedlem Dębniki z sąsiedztwem Wawelu, bulwarów wiślanych i zieleni parkowej.
W całym Krakowie zachowało się ok. 10 tysięcy kamienic wybudowanych przed 1945 r., w tym około tysiąca zabytkowych, w których wciąż jest kilkadziesiąt tysięcy mieszkań. W Śródmieściu zachowało się ok. 7 tysięcy przedwojennych kamienic, w Krowodrzy 2 tysiące a w Podgórzu prawie tysiąc.
Wciąż znaczna część kamienic ma nieuregulowany stan prawny jako konsekwencja Holokaustu i 45 lat socjalistycznego bałaganu własnościowego. W wielu innych kamienicach nastąpił trwały podział i wydzielanie odrębnych nieruchomości lokalowych, który w nieruchomościach zabytkowych nie jest zjawiskiem korzystnym. Podaż całych kamienic jest więc znacznie ograniczona, a pojawiające się nowe oferty sprzedaży są często wynikiem kolejnych regulacji stanów prawnych lub wieloletniego skupowania udziałów przez jeden podmiot. Z drugiej strony podaż udziałów w kamienicach jest nadal bardzo duża, co potwierdza coroczny wolumen transakcji.
Od 2015 roku (z kilkumiesięczną przerwą na początku pandemii Covid’19) szybko rosnące ceny zachęcają właścicieli kamienic do ich odsprzedaży z wysokim zyskiem. Z drugiej strony podaż kamienic ogranicza znaczne spowolnienie procedur spadkowych, szczególnie w odniesieniu do legalności praw przysługujących spadkobiorcom przedwojennych żydowskich właścicieli.
Szczególna sytuacja makroekonomiczna w roku 2020 spowodowana pandemią koronawirusa w sposób naturalny ograniczyła na kilka miesięcy swobodny handel nieruchomościami, szczególnie tak specyficznymi jak zabytkowe kamienice. Jednak po pierwszym szoku od połowy 2020 roku popyt powrócił z ogromnym impetem zasilanym tanimi kredytami i bardzo dobrą sytuacją makroekonomiczną w kraju.
W 2021 r. zawarto 38 transakcji sprzedaży całych kamienic przy zaledwie 22 w 2020 i 35 w 2019 r. oraz 150 transakcji udziałami (92 w 2020 i 177 w 2019 r.). A zatem w 2021 roku rynek błyskawicznie powrócił do stanu sprzed pandemii i zapaści z 1 połowy 2020 r. rosnąc aż o 65% rok do roku.
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
2021* – wielkości szacowane na podst. niepełnych danych
Potężne odbicie rynku w 2021 roku po jego zamrożeniu w czasie lockdownu w 1 połowie 2020 r. potwierdza skala wzrostu obrotów, które wzrosły aż o 145% ze 181 mln zł w 2020 r. do 444 mln zł w 2021 r. W tym na całe kamienice inwestorzy wydali w 2021 r. 300 mln zł w porównaniu ze 133 mln zł rok wcześniej.
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
2020* – wielkości szacowane na podst. niepełnych danych
Zainteresowanie ze strony zarówno inwestorów instytucjonalnych jak i indywidualnych nabywców szukających atrakcyjnych kamienic było ogromne. Średnia cena jednostkowa kamienicy w najbardziej miarodajnym Śródmieściu w 2021 r. osiągnęła 14.000 zł/m2 pow. uż., to jest o 18% więcej niż w 2020 r. i 27% więcej niż w 2019 r. Wpływ na wysoką średnią cenę jednostkową miały w największym stopniu rekordowo wysokie ceny kamienic na Starym Mieście (ponad 30 tys. zł/m2), wyraźnie droższym od pozostałych lokalizacji.
Wzrost cen w całym poprzednim roku był silny pomimo przedłużających się problemów na rynku hotelowym stanowiącym rosnący udział w rynku kamienic w modnym turystycznie Krakowie. Wzrost napędzany był rosnącymi cenami rynku apartamentowego i tanimi kredytami, ponadto inwestycje w kamienice postrzegane są jako atrakcyjna alternatywa dla lokat bankowych i innych inwestycji.
Obserwacja rynku krakowskich kamienic w okresie ostatnich kilkunastu lat wskazuje na jego stały wyraźny trend wzrostowy – począwszy od 2015 roku ceny wzrosły już o ponad 100%.
Poniższy wykres prezentuje jednak, że także ten rynek podlega cykliczności – poprzednia hossa miała miejsce w latach 2003-2007, po której ceny spadały do 2009 roku a następne 5 lat podążały w trendzie bocznym.
W poszczególnych obszarach z zabudową historyczną ceny kamienic odwzorowują atrakcyjność obszaru.
Średnia cena, jaką trzeba było zapłacić w 2021 roku za kamienicę w Krakowie to 9 mln zł (wobec 6 mln zł w 2020 r. i 9 mln zł w roku 2019).
Maksymalną cenę 44 mln zł w 2021 roku osiągnęła kamienica na Rynku Głównym. Kamienice w Krowodrzy i Podgórzu osiągają znacznie niższe ceny a najdroższe nie przekraczają 12 mln zł.
W 2021 roku stopa zwrotu z inwestycji w zabytkowe kamienice w Krakowie utrzymywała się na rekordowo niskim poziomie dochodzącym do 5,25 %, co odpowiada bardzo niskiemu poziomowi ryzyka (na poziomie najlepszych obiektów komercyjnych w Warszawie).
Od wielu lat największy wpływ na ceny kamienic ma atrakcyjność lokalizacyjna mierzona zasadniczo odległością od Rynku Głównego, jakość techniczno-użytkowa samego budynku (stan techniczny, standard wykończenia, funkcjonalność, atrakcyjny wygląd), sposób użytkowania mierzony wielkością dochodu z najmu oraz potencjał inwestycyjny wyrażony zgodą na rozbudowę lub adaptację. Rozsądni nabywcy powinni uwzględniać także znaczące ograniczenia inwestycyjne narzucane przez konserwatora zabytków (wojewódzkiego lub miejskiego) znacząco wpływające na wzrost nakładów i obniżające możliwości rozbudowy i adaptacji zabytku na nowe funkcje.
Od wielu lat zabytkowe kamienice w Krakowie postrzegane są jako dość bezpieczna lokata kapitału z powodu ich unikatowej atrakcyjności lokalizacyjnej w centrum stolicy turystycznej kraju i niepowtarzalnych walorów zabytkowych. Inwestorzy szukają kamienic do zakupu obserwując ciągły wieloletni wzrost ich cen (znacznie przewyższający stopę inflacji) i słusznie antycypując kontynuację silnych tendencji wzrostowych.
W 1 połowie 2020 roku praktycznie „zamarł” ruch turystyczny, a hotele i hostele oraz restauracje były pozamykane. Jednak już w drugiej połowie 2020 i cały 2021 roku to okres gwałtownego popytu na kamienice, który w kolejnych miesiącach akceptowała coraz wyższe ich ceny. Popyt skoncentrowany na funkcjach apartamentowych z powodu silnej hossy na tym rynku. Jednak rynek hotelarski jest w Krakowie na tyle silny, że realizowane są – chociaż wolniej niż w latach poprzednich – kolejne projekty hotelowe w zabytkowym centrum miasta, co można dostrzec na rynku dzierżawy (duże zainteresowanie dzierżawą kamienic pod funkcje hotelowe). Szczególnie na Starym Mieście pozycję dominującą wciąż utrzymują inwestorzy branży hotelarskiej.
Wciąż poszukiwane są duże obiekty zabytkowe do adaptacji na hotele najlepszych światowych marek. W ostatnich 2 latach zawarto kilka znaczących umów dzierżawy obiektów zabytkowych pod funkcje hotelowo-turystyczne, co wynika z nikłej podaży całych kamienic do sprzedaży.
Z funkcjami turystycznymi skorelowany jest rynek lokali gastronomicznych w kamienicach, który od wielu lat rozkwita – z przerwą w 2020 r. – w centrum Krakowa i obszarach koncentracji ruchu turystycznego (np. Kazimierz i Wawel). Presja popytowa inwestorów poszukujących lokali pod funkcje gastronomiczne w centrum i przy głównych ulicach zachęca do zakupów udziałów w kamienicach, ale przede wszystkim rozwija się rynek najmu.
W 2021 r., podobnie jak w 2020 roku znacząco ograniczone zostały inwestycje hotelowe (kontynuowano jedynie kilka na kilkadziesiąt wydanych pozwoleń na budowę), a część pozwoleń na budowę hoteli wygaszono w celu zaprojektowania apartamentów (np. na Starym Podgórzu). Ale większość „zamrożonych” inwestycji hotelarskich zostanie zapewne zrealizowanych w kolejnych latach.
W 2022 roku (informacja z marca) inwestorzy wyhamowali zakupy z powodu rosnących kosztów kredytów a przede wszystkim z uwagi na wybuch wojny Rosyjsko-Ukraińskiej, co gwałtownie zwiększyło ryzyko makroekonomiczne.
Wydaje się, że w obecnych realiach rynkowych dla inwestorów branży turystycznej rosło będzie znaczenie dzierżawy i najmu, gdyż tego typu inwestycje są mniej kapitałochłonne a koszty wyjścia z tych inwestycji byłby znacząco niższe niż w przypadku zakupu nieruchomości zabytkowej.
Natomiast inwestorzy branży mieszkaniowej w dalszym ciągu będą kupować kamienice aby realizować projekty deweloperskie i komercjalizować je poprzez sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych.