Rok 2022 był rokiem szczególnym – wybuch wojny – wysoka inflacja, zapach recesji ….. co w znacznym stopniu przełożyło się na rynek nieruchomości. Nie można powiedzieć, że ceny nieruchomości wyhamowały chociaż ich dynamika w znacznym stopniu tak, jednakże z uwagi na wysokie stopy procentowe, które spowodowały zapaść na rynku kredytowym obrót nieruchomościami znacznie zmalał w 2022 roku. 

W 2022 roku pojawiło się bardzo dużo ofert sprzedaży nowych nieruchomości, które nie znajdują nabywców z uwagi na wysokie ceny ofertowe odzwierciedlające wysoką inflację. Nabywcy wciąż czekają na spadek cen jednakże już teraz można powiedzieć, że ten spadek nie nastąpi przynajmniej na terenie Podhala.

Na terenie Zakopanego praktycznie brak nowych inwestycji na rynku mieszkaniowym jedynie powstają nadal inwestycje z apartamentami turystycznymi. Cały rynek mieszkaniowy przesunął się w kierunku rynku wtórnego. Rynek pierwotny apartamentów stanowi co najwyżej 30 % całego segmentu sprzedaży wszystkich lokali na terenie Zakopanego.

Na skutek kurczenia się terenów inwestycyjnych na terenie Zakopanego nastąpił znaczny wzrost inwestycji na terenie sąsiedniego Kościeliska, gdzie poziom cen gruntów jest jeszcze na poziomie 1500zł/m2. Kościelisko stało się centrum pierwotnego rynku sprzedaży budynków mieszkalno – turystycznych, dokonano tam kilkadziesiąt transakcji, których poziom cenowy sięga pułapu ok. 20 000,- zł/m2 pow.uż. Na tym rynku widać również wyraźne przesunięcie z segmentu stricte mieszkalnego w kierunku segmentu usługowo – biznesowego.

W ostatnich latach rynek pierwotny lokali na terenie Podhala ulega dynamicznej zmianie z rynku mieszkaniowego w kierunku rynku apartamentów turystycznych (lokali usługowych).

Na terenie Białki Tatrzańskiej rozpoczynane są kolejne inwestycje mające na celu zwiększenie bazy noclegowo – turystycznej oraz rozwój infrastruktury sportowo – rekreacyjnej – w tym budowa widokowej kolei gondolowej z Białki Tatrzańskiej na Litwinkę w Czarnej Górze, modernizacja i przebudowa kolejnych kolei krzesełkowych, budowa nowych nartostrad, tras biegowych itp. Kolejny sezon zimowy pokazuje, iż Białka Tatrzańska i okoliczne wsie: Bukowina Tatrzańska, Czarna Góra, Jurgów, Rzepiska, Groń – przegoniły Zakopane pod względem obłożenia ośrodków wypoczynkowych jak również odnotowywanych cen jednostkowych za pobyt turystyczny. Trudno się zatem dziwić, że wzrost cen gruntów w ostatnich latach na terenie Białki Tatrzańskiej sięgający 100% jest przede wszystkim spowodowany ogromnym popytem na takie grunty w celu lokaty kapitału inwestycyjnego. Tereny Białki Tatrzańskiej dominują pod kątem wzrostu cen gruntów, które osiągają poziom 3000,- zł /m2 w bezpośredniej lokalizacji Term i Hotelu Bania. Pod tym względem Białka Tatrzańska wyprzedza Kościelisko, pomimo faktu, iż nie ma tutaj tak pięknych widoków na panoramę Tatr jak w Kościelisku i ochłodzenia rynku, to nadal rozpoczynane są kolejne inwestycje. 

Rynek nieruchomości na terenie Białki Tatrzańskiej zaczyna zbliżać się do poziomu zakopiańskiego zostawiając w tyle inne gminy (Poronin, Biały Dunajec). Wśród najatrakcyjniejszych miejscowości Podhala dominacja cenowa Zakopanego nadal jest wyraźna, tuż za nim Kościelisko i Białka Tatrzańska. 

Liczba transakcji na rynku lokali na terenie Zakopanego w 2022 roku wyniosła około 130 transakcji i jest to wyraźny spadek w odniesieniu do lat poprzednich.

Poniżej przedstawiono średnie ceny rynkowe 1m2 w 2022 roku w rozbiciu na lokale mieszkalne i apartamenty turystyczne – w poszczególnych lokalizacjach.

Widać wyraźną różnicę cen jednostkowych na korzyść apartamentów turystycznych. Zakopane wyraźnie droższe od pozostałych. Jednak rynek mieszkań w Białce Tatrzańskiej i Kościelisku jest już na zbliżonym poziomie do rynku Zakopanego.

W 2022 roku, w Zakopanem, jeszcze bardziej widać dominację rynku wtórnego. Aktualnie można wyróżnić trzy segmenty lokali:

– 68 % stanowi rynek wtórny lokalami w zdecydowanej części w obrębie starej zabudowy z lat 70 – tych i tylko w nieznacznej części w nowszych obiektach;

– 4 % stanowi rynek pierwotny lokali o przeznaczeniu stricte mieszkaniowym;

– 28 % stanowi rynek pierwotny lokali o przeznaczeniu niemieszkalnym (apartamentów turystycznych);

Wykres poniżej obrazuje liczbę transakcji mieszkaniami na rynku wtórnym miasta Zakopane
w ostatnich latach.

Średnia cena 1m2 apartamentów turystycznych na rynku pierwotnym w Zakopanem wzrosła w 2022r do poziomu 21 000 zł/m2, wobec  20 500 zł w 2021 r (nieznaczny wzrost ok. 2%), natomiast na rynku wtórnym lokali mieszkalnych wzrosty były większe,  średnie ceny 1m2 w 2022r oscylowały na poziomie ok. 16 200zł/m2, wobec  15 000 zł/m2 w 2021 r (co daje wzrost na poziomie około 8 % w skali roku).

Na terenie Kościeliska i Białki Tatrzańskiej wzrosty cen lokali oscylowałay na poziomie około kilku procent w zależności od segmentu rynku. Dużo większe wzrosty dotyczyły gruntów niezabudowanych w dobrych lokalizajach gdzie trend wzrostowy znacznie przekraczał 10 % w skali roku.

Na wykresie poniżej zobrazowane zostały średnie ceny 1m2 mieszkań na rynku wtórnym w ostatnich latach na terenie Zakopanego.

PERSPEKTYWY

Stabilizacja na rynku nieruchomości Podhala jest wyraźna, widać to w dokonywanych transakcjach, których jest znacząco mniej a ceny też się ustabilizowały (możliwość większej negocjacji cenowej). Zainteresowanie kupujących znacznie spadło w stosunku do zeszłych lat. Aktualnie nie przewiduje się wzrostów cen na lokalnym rynku nieruchomości pomimo galopującej inflacji, gdyż podaż jest znaczna i wymaga czasu aby rynek nieruchomości ją wchłonął i ruszył na nowo w górę. W samym Zakopanem ceny nie spadną jednakże w okolicznych wsiach można spodziewać się delikatnych spadków cen. Na terenie centrum Zakopanego, w perspektywie najbliższego roku, przewiduje się stagnację i to jest dobry czas dla inwestorów aby trochę zwolnić i przemyśleć strategię działania na kolejne lata.