Powiat Myślenicki położony jest w południowo-wschodniej części Województwa Małopolskiego. Od strony północnej graniczy z powiatem krakowskim i wielickim, od wschodu i południowego wschodu z powiatami bocheńskim i limanowskim, w niewielkim fragmencie od strony południowej z powiatem nowotarskim, od zachodu i południowego zachodu z powiatami suskim i wadowickim. Większość powiatu myślenickiego leży w malowniczej dolinie Raby, północną jego część stanowią wzniesienia Pogórza Wielickiego i Pogórza Wiśnickiego, południową natomiast góry Beskidu Makowskiego i Beskidu Wyspowego. Teren powiatu łączy w sobie cechy obszarów górskich i wyżynnych, o szczytach wznoszących się do ok. 1.000 m n.p.m. (najwyższy Luboń Wielki – 1022 m n.p.m.). Krajobraz kulturowy to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów „ulicówka” przechodząca w centrach w zwartą. 

Rys. 1. Położenie powiatu myślenickiego na tle województwa małopolskiego. 

Powiat myślenicki tworzy 9 gmin – w tym 3 miejskie : Myślenice, Dobczyce, Sułkowice i 6 gmin wiejskich: Lubień, Pcim, Raciechowice, Siepraw, Tokarnia i Wiśniowa. Całkowita powierzchnia 

* wartość w pewnym stopniu aproksymowana – na dzień sporządzania tej analizy dysponujemy ok. 90% danymi z roku 2022. 

powiatu myślenickiego to: 673,3 km2. Ludność powiatu liczy obecnie ok. 130 tys. osób i od dekady systematycznie rośnie w tempie ok. 0,5% rocznie (w roku 2010 ludność powiatu wynosiła ok. 121,5 tys. osób). W miastach mieszka ok. 30,7 tys. osób, pozostałe ok. 98,7 tys. na terenach wiejskich. Najliczniejsza jest Gmina Myślenice, w której mieszka ok. 45 tys. osób, z czego w samym mieście Myślenice ok. 18 tys. 

Po zaskakującym roku 2021, w którym na rynku nieruchomości gruntowych w powiecie myślenickim zanotowano rekordowo wysokie wyniki obrotów, zarówno w ujęciu wielkości obrotu jaki i ilości zawartych transakcji, rok 2022 przyniósł wyraźne ochłodzenie koniunktury. Obroty spadły o ok. 24% (przy czym, jeżeli nie brać pod uwagę rekordowej transakcji w strefie przemysłowej Polanka – Jawornik na kwotę prawie 21 mln zł, która istotnie wpłynęła na obrót w 2021 r., to spadek obrotów wyniósł ponad 13%). 

Rys. 2. Wartość obrotu oraz liczba transakcji sprzedaży gruntów w powiecie myślenickim w latach 2013-2022 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Spadek obrotów znajduje również potwierdzenie w łącznej powierzchni gruntów, które w 2022 zmieniły właściciela, spadek z poziomu 375 ha na 319 ha to spadek ok. 15%. 

* wartość w pewnym stopniu aproksymowana – na dzień sporządzania tej analizy dysponujemy ok. 90% danymi z roku 2022. 

Rys. 3. Łączna powierzchnia gruntów sprzedanych w powiecie myślenickim w latach 2013-2022 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Spadek obrotów w głównej mierze jest efektem spadku podaży, jednak wydaje się, że popyt również nieco się zmniejszył. Obserwując aktualną sytuację i zachowania uczestników rynku widać wyraźnie kilka nakładających się na siebie zjawisk: 

− rekordowy popyt w latach 2020 i 2021 spowodowały ściągnięcie z rynku w wyniku sprzedaży większości dostępnych ofert (zostały tylko bardzo nieatrakcyjne grunty lub totalnie przesadzone cenowo oferty) – przygotowanie nowych, szczególnie z uwagi na uwarunkowania przestrzenne i stosunki własnościowe, wymaga często znacznych nakładów finansowych i czasu niezbędnego do wykonania podziałów geodezyjnych, regulacji stanów prawnych itp.; 

− właściciele nieruchomości wstrzymują się z wystawieniem ofert do sprzedaży – co wynika zapewne z niepewności co do możliwości bezpiecznego zainwestowania pozyskanych ze sprzedaży środków w inne dobra; 

− kupujący wstrzymali decyzje o zakupie z uwagi na trudno dostępne i drogie kredyty ale przede wszystkim z powodu braku stabilności na rynku materiałów i usług budowlanych (to dotyczy zarówno klientów indywidualnych jak i deweloperów, którzy w ostatnich latach zaczęli na rynku lokalnym powiatu myślenickiego wyraźniej zaznaczać swoją obecność), a co za tym idzie wstrzymaniem decyzji o rozpoczęciu nowych inwestycji; 

− „rozjechały” się również oczekiwania sprzedających co do możliwej do uzyskania ceny w stosunku do gotowości i możliwości spełnienia tych oczekiwań przez kupujących, niektórzy potencjalni kupcy wręcz oczekują spadków i liczą na pojawianie się okazyjnych ofert. 

Ciekawym zjawiskiem jest spadek średniej ceny transakcyjnej, nie świadczy on jednak o spadku cen nieruchomości lecz o zmianie pewnej struktury sprzedaży. W ostatnim roku zaobserwowano mianowicie znaczny wzrost udziału w ogólnej liczbie transakcji umów zawieranych pomiędzy sąsiadami i krewnymi, mających na celu regulacje stanów prawnych, regulacje granic, nabycie gruntów na powiększenie swoich nieruchomości itp. – niewielkie powierzchnie sprzedawanych działek rzędu kilkunastu/kilkudziesięciu metrów kwadratowych z natury rzeczy sprzedawane za nominalnie niewielkie kwoty. 

Rys. 4. Średnia cena transakcyjna 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Analizę trendu zmian cen jednostkowych gruntów na terenie powiatu myślenickiego chyba najlepiej jest oprzeć na gruntach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, jest to bowiem najczęściej występujący na rynku lokalnym rodzaj transakcji, najmniej chyba też wrażliwy na wpływy nierynkowych i przypadkowych czynników (takich jak ceny amatorskie, indywidualne, transakcje pomiędzy stronami zależnymi od siebie lub działającymi w sytuacjach przymusowych). Wyniki analizy transakcji nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zawieranych pomiędzy osobami fizycznymi, zaprezentowane zostały na wykresach poniżej. Wyraźnie widać, że zaobserwowane i wskazane wyżej spadki obrotów czy średnich cen transakcyjnych nie mają wpływu na ceny jednostkowe gruntów. W ostatniej dekadzie poza okresem 2017 – 2019, w którym wystąpiła wyraźna stabilizacja cen jednostkowych, ceny gruntów systematycznie rosły, szczególnie wyraźnie widać to w ostatnich dwóch latach, kiedy ceny jednostkowe rosły w tempie ok. 12% w stosunku r/r. Na wykresie zaznaczono również słupki przedstawiające rozstęp ćwiartkowy czyli przedział pomiędzy 1 i 3 kwartylem, w którym to przedziale zawiera się dokładnie połowa badanych transakcji. Widać wyraźnie, jak rozstęp ten zmniejsza się w okresie stabilizacji cen na rynku (lata 2016 – 2019) i zwiększa w okresie gwałtownych zmian cen (lata 2020 – 2022). 

Rys. 5. Średnia cena 1m2 gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w latach 2013-2022 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Ponieważ w ostatnich kilku latach tak wiele się działo w politycznym, społecznym i ekonomicznym otoczeniu rynku nieruchomości (pandemia, inflacja, wzrost stóp procentowych NBP, wojna w Ukrainie itp.), zmiany rynkowe przeanalizowane zostały w ujęciu kwartalnym, co pozwala ustalić, czy i jaki wpływ te czynniki miały na lokalny rynek nieruchomości gruntowych. Zarówno liczba transakcji jak i wielkość obrotu pozwalają na wskazanie trzech istotnych dat: 

− wybuchu pandemii Covid-19 na początku marca 2020 r., który spowodował najpierw krótkotrwały spadek obrotów (wynikający głównie z lockdownu ale też pewnej paniki w społeczeństwie), szybko jednak przyczynił się do gwałtownych wzrostów będących efektem znacznego wzrostu popytu (ucieczka z miasta, lokowanie kapitału); 

− znaczącego wzrostu inflacji od początku 2021 roku, który jeszcze zwiększył popyt na bezpieczną lokatę jaką jest grunt; 

− wzrostu stóp procentowych NBP od października 2021 r., który z kolei doprowadził do zwiększenia kosztów kredytu i jest chyba główną przyczyną zaobserwowanego w ubiegłym roku spadku obrotów. 

Wybuch wojny za naszą wschodnią granicą, przynajmniej na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, nie odcisnął wyraźnego piętna, trend spadkowy obrotów jest stały, zapoczątkowany został pod koniec 2021 roku (czyli przed wybuchem wojny) i należy go wiązać raczej z makroekonomiczną sytuacją wewnętrzną w Polsce. 

Rys. 6. Liczba transakcji zawartych w latach 2019-2022 w ujęciu kwartalnym 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Rys. 7. Wartość obrotu w latach 2019-2022 w ujęciu kwartalnym 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Uwagi końcowe i wnioski: 

− Rynek nieruchomości gruntowych na obszarze powiatu myślenickiego pomimo, że jest rynkiem stosunkowo niewielkim (zarówno w ujęciu powierzchniowym jak i ekonomicznym), a przez to bardziej wrażliwym na pojedyncze odstające transakcje i trudniejszym do wnioskowania statystycznego, wpasowuje się jednak dość dobrze w ogólne tendencje rynkowe obserwowane na rynkach równoległych i w innych segmentach rynku nieruchomości. 

− Rynek powiatu myślenickiego wydaje się bardzo mocno związany z rynkiem nieruchomości w Krakowie i jego najbliższym otoczeniu. Zmiany rejestrowane na rynku krakowskim w przeciągu 2 – 3 miesięcy wprost przenoszą się rynek myślenicki. 

− Dynamicznie zmieniające się otoczenie polityczne i ekonomiczne rynku nieruchomości sprawia, że trudno stawiać prognozy nawet na najbliższą przyszłość, o dłuższej perspektywie nawet nie wspominając. 

− Ostrożnie można zakładać, że oczekiwane przez rynek ożywienie akcji kredytowej w związku z politycznymi projektami wsparcia kredytobiorców oraz, jak się wydaje, nieuniknioną (choć prawdopodobnie powolną) obniżką stóp procentowych, powinno zwiększyć również obroty na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych, a przynajmniej zahamować dalszy ich spadek. 

− Równie ostrożnie w oparciu o dotychczas zarejestrowane dane oraz obserwacje zachowań uczestników rynku można przewidywać, że ceny gruntów nie będą spadać, mogą nieznacznie rosnąć, ale raczej w tempie obserwowanym w latach 2020 – 2021. 

− O ile nie wystąpią kolejne „trzęsienia ziemi”, myślenicki rynek nieruchomości gruntowych powinien się ustabilizować, przynajmniej w perspektywie najbliższych 12 miesięcy.