Rok 2025 r oraz połowa 2026 r. były kolejnym okresem koniunkturalnego dołka w segmencie nieruchomości biurowych. Źródła sięgają pandemii i zmiany modelu pracy jaki został wymuszony przez ograniczenia. Kolejnymi istotnymi wydarzeniami są:

– wojna w Ukrainie, która wpływa na ograniczenie inwestycji w strefie podwyższanego ryzyka do, której to strefy zalicza się Polska.

– wysoki wzrost kosztów mediów, pracy i materiałów na które wpływ miały czynniki wcześniej wymienione i polityka państwa a skutkujący relokalizacją firm do stref gdzie te koszty są niższe.

– rozwój AI wpływający na ograniczenie zapotrzebowania na pracę ludzi.

Spektakularnym punktem zwrotnym okazał się wybuch pandemii, który spowodował zamknięcie biurowców i rozpoczęcie zupełnie nowej ery pracy z domu. Był to przełomowy moment, w którym padło pytanie o sens istnienia biurowców skoro można pracować w trybie home-office. Ponieważ nie znano odpowiedzi kiedy skończy się pandemia i jak będzie wyglądało zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe inwestorzy wyhamowali inwestycje biurowe. Wiele zapowiadanych budów zostało wstrzymanych. W Krakowie nadal istnieje spory potencjał w przygotowanych już inwestycjach. Ostrożnie licząc to najmniej 250 tys. m² powierzchni możliwych do realizacji. Miarą oceny ryzyka przez inwestorów było oddanie w 2024 r. najmniejszej od 2005 r powierzchni biurowej bo tylko 5500 m² i to jeszcze w lokalizacji peryferyjnej, której celem była sprzedaż wydzielonych lokali biurowych. Rok 2025 jak dotąd zamknął się oddaniem jednego biurowca o powierzchni 9500 m². Rok 2026 można powiedzieć zamknął się oddaniem powierzchni 26 tys. m² ( 3 budynki). W trakcie budowy pozostają 2 obiekty o łącznej powierzchni 32,5 tys. m².

Inwestorzy w trudnej sytuacji, która nie zapewnia wystarczających zwrotów z inwestycji próbują zmienić kierunki inwestowania w stronę segmentów zapewniających lepsze zwroty.

Spektakularną zmianą była zmiana pozwolenia na budowę 3 biurowców na Zabłociu o pow. GLA ok 25 tys. m² w akademik o powierzchni ponad 38 tys. m² (900 jednostek). Nie jest to jedyny przypadek takiego kierunku zmian. Wyraźnie widać u inwestorów zainteresowanie alternatywnym sposobem wykorzystania nieruchomości deklarowanych wcześniej jako biurowe. W związku z pojawieniem się możliwości zmiany przeznaczenia terenu w procedurze ZPI (zintegrowane plany inwestycyjne) pojawiły się w sposób oczywisty wnioski o zmianę planu dla obszarów nie tylko niezabudowanych przeznaczonych na cele usług ale również takich, które zabudowane zostały nowoczesnymi budynkami biurowymi. Na przykład budynek z 2018 r o powierzchni GLA 5600 m², budynek z 2016 r o powierzchni GLA 7700 m² czy budynek biurowy adaptowany w 2008 r przy ul. Dworcowej o powierzchni 8000 m². Przy czym dwa ostatnie deklarowane do wyburzenia. ZPI dla tych nieruchomości są procedowane.

W ostatnich dwóch latach zanotowano tendencję powrotu do pracy w biurach. Choć większość firm przyjęło model hybrydowy, to jednak część z nich tylko w niewielkim wymiarze (na przykład 1 lub 2 dni w tygodniu poza biurem). Wynika to po części z oczekiwań pracowników wywierających presję na pracodawców. Stąd dominującym modelem jest obecnie model hybrydowy.

Pomimo trudnej sytuacji na rynku pod względem gospodarczym oraz rosnących kosztów zarówno pracy jak i utrzymania biur, związany z silnym wzrostem cen mediów, Kraków w 2025 odnotował największy popyt na rynkach regionalnych (205 tys. m²) czyli tyle ile razem Wrocław, Trójmiasto i Katowice.

Rynek biurowy w Krakowie w ostatnich trzech latach musiał zmierzyć się ze skutkami pandemii i wzrostu kosztów pracy. Efektem negatywnych czynników był spadek zawieranych nowych umów choć jednocześnie Kraków uzyskał dobry wynik jeśli chodzi o renegocjacje umów (największa to Shell 22,9 tys.m²). Rok 2024 przyniósł pierwsze zwolnienia grupowe w sektorach BPO i IT na poziomie 2,7 tys. osób. W 2025 zgłoszono do zwolnienia ponad 4 tys. osób a w I połowie 2026 nieco ponad 2 tys., choć z drugiej strony firmy zwalniające mają otwarte rekrutacje. Pojawił się również problem relokacji, zwłaszcza usług outsourcingowych, na tańsze rynki.

Drastyczny spadek oddanych powierzchni biurowych w Krakowie w 2024 i 2025 r nie oznacza całkowitego zatrzymania inwestycji w tym segmencie. Pojawiły się transakcje sprzedaży biurowców jednostkom administracji publicznej (Mix Jasnogórska). Pierwszą była sprzedaż budynku biurowego przy al. Pokoju na rzecz MPEC w 2022 r. Kolejnym efektem pogarszającej się opisane wcześniej wnioski ZPI oraz porzucanie projektu budowy biur na rzecz PRS-ów. Klika projektów biurowych przechodzi zmiany koncepcyjne, które będą skutkowały zmniejszeniem lub wykluczeniem powierzchni przeznaczonej na biura.

W 2026 oddano położone w pobliżu dworca PKP biurowce WITA, które skomercjalizowane są w wysokim stopniu.

Rok 2024 to zatrzymanie wzrostu vacatów. Z uwagi na brak oddanej powierzchni odpowiadającej wymaganiom dużych korporacji współczynnik pustostanów zaczął się obniżać. W 2026 poziom vacatów w Krakowie spadł do 18%.

Łączna ilość powierzchni biurowej w Krakowie w 2026 r osiągnęła poziom 1,88 mln m². Poniżej wykres obrazujący zmiany tego wskaźnika na przestrzeni ostatnich 16 lat.

Wysokość czynszów najmu w Krakowie w 2025 r nie wzrosła. W 2026 r nastąpiła lekka korekta w górę dla najlepszych lokalizacji. Obecnie klasa A oferowana jest od 14,0 – 18,0 €/m² a klasa B oferowana jest od 10,5 do 12,0 €/m². Natomiast w sposób wyraźny wzrosły koszty eksploatacyjne. Po okresie silnych wzrostów w poprzednich latach wzrosty są niewielkie choć jeszcze w 2025 w Krakowie odnotowano najwyższe wzrosty na rynkach regionalnych.

Zmiany w podejściu do kosztów wywołane będą dyrektywą CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), która wprowadza obowiązek sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju. Efektywność energetyczna zyska status głównego kryterium łącznie z aspektami środowiskowymi i będzie decydować o atrakcyjności biurowców w najbliższej przyszłości. Coraz większe znaczenie będą miały certyfikacje ekologiczne i technologiczne takie jak BREEAM, LEED, WELL, Smart Score i Wired Score. Certyfikaty te będą decydowały o konkurencyjności nieruchomości na rynku. Dlatego prosty podział na powierzchnie nowoczesne wybudowane w XXI wieku i starsze przeszedł do lamusa. W obrębie budynków wybudowanych w XXI w zaczyna się podział na budynki spełniające najnowocześniejsze wymagania i budynki, które takich wymagań nie spełniają.

czynsze najmu – oferty dla biurowców klasy A	14,0-18,0 €/m2
czynsze najmu – oferty dla biurowców klasy B	10,5-12,0 €/m2
opłaty eksploatacyjne	18 – 30 zł/m2
vacaty	18,0 %
zasób nowoczesnej powierzchni biurowej na koniec 2023r. [m2]	1 885 000
średni okres najmu	5-10 lat

Z uwagi na rosnące koszty adaptacji obserwuje się wydłużanie okresu najmu. W ten sposób rosną możliwości uzyskania korzystniejszego budżetu fit-out. Firmy akceptują okresy powyżej 7 lat szczególnie w nowych biurowcach.

Poniżej porównanie ilości pustostanów na pozostałych rynkach regionalnych i w Warszawie. Należy zwrócić uwagę, że następuje dywersyfikacja poziomu vacatów. Wyraźnie mniejsze są w centrum miast oraz w najnowocześniejszych biurowcach.

Analizując perspektywy rynku biurowego w Krakowie w najbliższym okresie można prognozować umiarkowany przyrost powierzchni w 2027 r na poziomie 32,5 tys. m² z dwóch aktualnie realizowanych inwestycji. Z uwagi na niewielki przyrost powierzchni w 2026 r można założyć lekki spadek vacatów i spadek czynszów efektywnych związany ze stosowaniem zachęt dla najemców w postaci wakacji czynszowych i budżetów na wykończenie lokali. Należy liczyć się z dalszym wzrostem opłat eksploatacyjnych. Wymienione czynniki wpłyną na dalszy wzrost stopy kapitalizacji.

Analizując perspektywy rynku należy także zwrócić uwagę na wzrost zainteresowania powierzchniami typu flex, zwiększenie uwagi najemców na bezpieczeństwo pracowników i elastyczne zarządzanie powierzchnią. To co początkowo przeznaczone było dla firm z sektora IT i startup-ów przyjęło się i powierzchniami elastycznymi zainteresowały się pozostałe sektory (finansowe , FMCG, media, logistyka, nauka, banki). Powstaje również zapotrzebowanie na przestrzenie coworkingowe. Aktualnie powierzchnie coworkingowe zajmują ponad 50 tys. m² powierzchni biurowej. Jest to nowy trend obserwowany w deweloperskich realizacjach mieszkaniowych, w których projektuje się na niższych piętrach powierzchnie adaptowane na takie właśnie cele. Wysokie ceny mieszkań staja się barierą dla młodych ludzi, których nie stać na większe mieszkania z wyodrębniona przestrzenią do pracy (osobny pokój) i wolą kupować mieszkania mniejsze ale z opcją pracy w tym samym budynku. Specjalnie dla nich deweloperzy projektują przestrzenie osiągalne w pantoflach.

Jarosław Czerski