W roku 2023 na rynku nieruchomości na Podhalu panowała stagnacja – z uwagi na wysokie ceny nieruchomości, rynek wyhamował i zanotowano małą liczbę dokonanych transakcji. 

Wciąż pojawia się bardzo dużo ofert sprzedaży nowych nieruchomości, które nie znajdują nabywców z uwagi na wysokie ceny ofertowe – inwestorzy wciąż czekają na bardziej wyraźny spadek cen, jednakże już teraz można powiedzieć, że ten spadek na terenie Podhala raczej nie nastąpi. 

Jedną z przyczyn małej podaży na lokalnym rynku nieruchomości są problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę w starostwie powiatowym: aktualnie czas trwania tej procedury kształtuje się na poziomie 2 – 3 lat, co niejednokrotnie odstrasza potencjalnych inwestorów i znacznie wydłuża cały proces inwestycyjny. Na terenie Zakopanego praktycznie brak jest nowych inwestycji na rynku mieszkaniowym; powstają tu jedynie pojedyncze inwestycje z apartamentami turystycznymi, a cały rynek mieszkaniowy przesunął się w kierunku rynku wtórnego. 

Na rynku lokali mieszkalnych na terenie Zakopanego w 2023 roku zanotowano zaledwie 105 transakcji i jest to wyraźny spadek w odniesieniu do lat poprzednich; ponadto dokonano 48 transakcji apartamentów turystycznych. Na terenie Białki Tatrzańskiej i Kościeliska liczba transakcji utrzymuje się na zbliżonym poziomie co w latach poprzednich. W Białce Tatrzańskiej aktualnie realizowane są wyłącznie projekty inwestycyjne dotyczące budowy budynków usługowych z apartamentami turystycznymi – 100 % rynku lokali. 

Najdroższe transakcje apartamentami o dziwo dokonane zostały na terenie Kościeliska –– ceny apartamentów z widokiem na panoramę Tatr sięgały poziomu 45 000,- zł/m2 (małe apartamenty około 30 m2). Kościelisko z uwagi na walory widokowe na panoramę Tatr oferuje coraz większą liczbę apartamentów turystycznych oraz niewielkich domków, ceny widokowych gruntów dochodzą tutaj do poziomu 2000 zł/m2. 

Ceny apartamentów na terenie Białki Tatrzańskiej zaczęły sięgać poziomu 38 000 zł/m2 brutto, natomiast w Zakopanem najwyższe ceny kształtowały się na poziomie około 35 000 zł/m2. Podane ceny są to kwoty brutto, z Vat 23 %. 

Na terenie Białki Tatrzańskiej rozpoczętych jest sporo inwestycji dotyczących obiektów usługowych z apartamentami turystycznymi, aktualnie ceny gruntów podobnie jak w Kościelisku sięgają poziomu 2000 zł/m2 natomiast grunty z pozwoleniami na budowę takich obiektów nawet 4000 zł/m2. 

Poniżej przedstawiono średnie ceny rynkowe 1m2 pow. uż. w 2023 roku w rozbiciu na lokale mieszkalne i apartamenty turystyczne – w poszczególnych lokalizacjach. 

Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Widać wyraźną różnicę cen jednostkowych na korzyść apartamentów turystycznych. Można też zauważyć, że Kościelisko dogoniło Zakopane w zakresie cen apartamentów turystycznych, a rynek mieszkań w Białce Tatrzańskiej i Kościelisku jest praktycznie na takim samym poziomie co rynek Zakopanego. 

W 2023 roku utrzymuje się podobny udział w rynku segmentu lokali mieszkalnych w stosunku do apartamentów turystycznych co w 2022 roku: 

– 69 % stanowi rynek lokalami mieszkalnymi w zdecydowanej części w obrębie starej zabudowy z lat 70 – tych i tylko w nieznacznej części w nowszych obiektach; 

– 31 % stanowi rynek lokali o przeznaczeniu niemieszkalnym (apartamentów turystycznych); 

Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Wykres poniżej obrazuje liczbę transakcji mieszkaniami na rynku wtórnym miasta Zakopane w ostatnich latach. 

Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Średnia cena 1m2 apartamentów turystycznych w Zakopanem wzrosła w 2023 r do poziomu 24 700 zł/m2, wobec 22 400 zł w 2022 r (znaczny wzrost ok. 10 %), natomiast na rynku lokali mieszkalnych panuje stabilizacja cen, średnie ceny 1m2 w 2023 r oscylowały na poziomie ok. 16200 zł/m2 czyli ten sam pułap cenowy co w 2022 roku. 

Na terenie Kościeliska i Białki Tatrzańskiej wzrosty cen lokali oscylowały na poziomie kilkunastu procent. 

Na wykresie poniżej zobrazowane zostały średnie ceny 1m2 mieszkań na rynku wtórnym w ostatnich latach na terenie Zakopanego. 

Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

PROGNOZY 

W 2023 roku wyraźnie spadła liczba dokonanych transakcji – zarówno lokali, nieruchomości zabudowanych, jak i (w szczególności) gruntów. Stagnacja na rynku nieruchomości Podhala jest wyraźna, przy znacznie mniejszej liczbie transakcji ceny ustabilizowały się na bardzo wysokim poziomie, ale zainteresowanie kupujących znacznie spadło w stosunku do zeszłych lat. Pomimo tego, niestety, nie przewiduje się raczej żadnych spadków cen a raczej, w perspektywie najbliższego roku, stagnację, oraz narzekanie i rozżalenie sprzedających, że gorący czas na rynku nieruchomości się SKOŃCZYŁ !