W roku 2023 na rynku nieruchomości na Podhalu panowała stagnacja – z uwagi na wysokie ceny nieruchomości, rynek wyhamował i zanotowano małą liczbę dokonanych transakcji.
Wciąż pojawia się bardzo dużo ofert sprzedaży nowych nieruchomości, które nie znajdują nabywców z uwagi na wysokie ceny ofertowe – inwestorzy wciąż czekają na bardziej wyraźny spadek cen, jednakże już teraz można powiedzieć, że ten spadek na terenie Podhala raczej nie nastąpi.
Jedną z przyczyn małej podaży na lokalnym rynku nieruchomości są problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę w starostwie powiatowym: aktualnie czas trwania tej procedury kształtuje się na poziomie 2 – 3 lat, co niejednokrotnie odstrasza potencjalnych inwestorów i znacznie wydłuża cały proces inwestycyjny. Na terenie Zakopanego praktycznie brak jest nowych inwestycji na rynku mieszkaniowym; powstają tu jedynie pojedyncze inwestycje z apartamentami turystycznymi, a cały rynek mieszkaniowy przesunął się w kierunku rynku wtórnego.
Na rynku lokali mieszkalnych na terenie Zakopanego w 2023 roku zanotowano zaledwie 105 transakcji i jest to wyraźny spadek w odniesieniu do lat poprzednich; ponadto dokonano 48 transakcji apartamentów turystycznych. Na terenie Białki Tatrzańskiej i Kościeliska liczba transakcji utrzymuje się na zbliżonym poziomie co w latach poprzednich. W Białce Tatrzańskiej aktualnie realizowane są wyłącznie projekty inwestycyjne dotyczące budowy budynków usługowych z apartamentami turystycznymi – 100 % rynku lokali.
Najdroższe transakcje apartamentami o dziwo dokonane zostały na terenie Kościeliska –– ceny apartamentów z widokiem na panoramę Tatr sięgały poziomu 45 000,- zł/m2 (małe apartamenty około 30 m2). Kościelisko z uwagi na walory widokowe na panoramę Tatr oferuje coraz większą liczbę apartamentów turystycznych oraz niewielkich domków, ceny widokowych gruntów dochodzą tutaj do poziomu 2000 zł/m2.
Ceny apartamentów na terenie Białki Tatrzańskiej zaczęły sięgać poziomu 38 000 zł/m2 brutto, natomiast w Zakopanem najwyższe ceny kształtowały się na poziomie około 35 000 zł/m2. Podane ceny są to kwoty brutto, z Vat 23 %.
Na terenie Białki Tatrzańskiej rozpoczętych jest sporo inwestycji dotyczących obiektów usługowych z apartamentami turystycznymi, aktualnie ceny gruntów podobnie jak w Kościelisku sięgają poziomu 2000 zł/m2 natomiast grunty z pozwoleniami na budowę takich obiektów nawet 4000 zł/m2.
Poniżej przedstawiono średnie ceny rynkowe 1m2 pow. uż. w 2023 roku w rozbiciu na lokale mieszkalne i apartamenty turystyczne – w poszczególnych lokalizacjach.
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
Widać wyraźną różnicę cen jednostkowych na korzyść apartamentów turystycznych. Można też zauważyć, że Kościelisko dogoniło Zakopane w zakresie cen apartamentów turystycznych, a rynek mieszkań w Białce Tatrzańskiej i Kościelisku jest praktycznie na takim samym poziomie co rynek Zakopanego.
W 2023 roku utrzymuje się podobny udział w rynku segmentu lokali mieszkalnych w stosunku do apartamentów turystycznych co w 2022 roku:
– 69 % stanowi rynek lokalami mieszkalnymi w zdecydowanej części w obrębie starej zabudowy z lat 70 – tych i tylko w nieznacznej części w nowszych obiektach;
– 31 % stanowi rynek lokali o przeznaczeniu niemieszkalnym (apartamentów turystycznych);
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
Wykres poniżej obrazuje liczbę transakcji mieszkaniami na rynku wtórnym miasta Zakopane w ostatnich latach.
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
Średnia cena 1m2 apartamentów turystycznych w Zakopanem wzrosła w 2023 r do poziomu 24 700 zł/m2, wobec 22 400 zł w 2022 r (znaczny wzrost ok. 10 %), natomiast na rynku lokali mieszkalnych panuje stabilizacja cen, średnie ceny 1m2 w 2023 r oscylowały na poziomie ok. 16200 zł/m2 czyli ten sam pułap cenowy co w 2022 roku.
Na terenie Kościeliska i Białki Tatrzańskiej wzrosty cen lokali oscylowały na poziomie kilkunastu procent.
Na wykresie poniżej zobrazowane zostały średnie ceny 1m2 mieszkań na rynku wtórnym w ostatnich latach na terenie Zakopanego.
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
PROGNOZY
W 2023 roku wyraźnie spadła liczba dokonanych transakcji – zarówno lokali, nieruchomości zabudowanych, jak i (w szczególności) gruntów. Stagnacja na rynku nieruchomości Podhala jest wyraźna, przy znacznie mniejszej liczbie transakcji ceny ustabilizowały się na bardzo wysokim poziomie, ale zainteresowanie kupujących znacznie spadło w stosunku do zeszłych lat. Pomimo tego, niestety, nie przewiduje się raczej żadnych spadków cen a raczej, w perspektywie najbliższego roku, stagnację, oraz narzekanie i rozżalenie sprzedających, że gorący czas na rynku nieruchomości się SKOŃCZYŁ !
Marek Suchodół Analityk Instytutu Monitor Rynku Nieruchomości. Rzeczoznawca Majątkowy. Pośrednik w obrocie nieruchomościami. Doradca w zakresie inwestycji. Z rynkiem nieruchomości związany od 1999 roku, właściciel firmy związanej z obsługą nieruchomości. Autor wielu analiz oraz licznych wycen nieruchomości. Kancelaria Rzeczoznawcy i Pośrednika Nieruchomości Marek Suchodół 34-500 Zakopane ul. Do Samków 10 kom. 501 614 182, 18 200 10 88 www.suchodol.com, m.suchodol@mrn.pl |