krótka analiza siły nabywczej na wtórnym rynku mieszkaniowym we Wrocławiu
w latach 2003-2011 i 2018-2024

 

Od wielu lat obserwuje się na wrocławskim rynku wtórnym wyraźne trendy rosnące jednostkowych cen mieszkań – można powiedzieć, że od ponad 20 lat ceny mieszkań wykazują wzrosty, z okresami wyhamowania i stabilizacji lub ewentualnej (stosunkowo niewielkiej w porównaniu do wcześniejszych wzrostów) korekty spadkowej cen – przy czym w poszczególnych podokresach dynamika wzrostów i spadków kształtowała się oczywiście na różnym poziomie. W ciągu ostatnich kilku lat, a w szczególności w II połowie 2023 r. oraz w I kw. 2024 wzrosty cen osiągały rekordowe poziomy dochodząc nawet do ponad 20% średniorocznie. Wielu uczestników strony popytowej rynku nieruchomości (głównie nabywców indywidualnych) z obawą, a wręcz ze strachem obserwowało te trendy zastanawiając się czy „kupować, bo taniej już nie będzie”, czy wręcz przeciwnie „poczekać, bo ta bańka przecież kiedyś w końcu pęknie). 

Jednocześnie w ciągu ostatnich 20 lat obserwować można było regularny wzrost poziomu wynagrodzeń, co zwiększało siłę nabywczą, w tym dostępność cenową mieszkań.  

Na poniższych wykresach zaprezentowane zostały poziomy średnich miesięcznych cen jednostkowych mieszkań na rynku wtórnym we Wrocławiu (źródło: dane własne) oraz średniego miesięcznego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw (źródło: portal  wskaźniki.gofin.pl) – w ujęciu miesięcznym, w dwóch okresach badania siły nabywczej na rynku mieszkaniowym – w latach 2003-2011 oraz w latach 2018-2024:

W ostatnich kilku latach 2018-2024 widać, że dynamika wzrostów cen mieszkań jest wyższa niż dynamika wzrostu średnich wynagrodzeń, jednak rozbieżność ta nie jest aż tak duża. Przykładowo w roku 2018 za jednomiesięczne średnie wynagrodzenie (brutto w sektorze przedsiębiorstw) można było kupić 0,76m² powierzchni użytkowej mieszkania, a na przełomie lat 2023/2024 było to już tylko 0,68m2. 

Jednak prawdziwą „bańkę” widać w latach 2006-2007, gdy poziom średnich cen mieszkań rozjechał się z poziomem wynagrodzeń ponad 2-krotnie. Podczas gdy jeszcze w latach 2003-2004 za jednomiesięczne średnie wynagrodzenie można było nabyć ok. 1m² powierzchni użytkowej mieszkania na rynku wtórnym, to już w roku 2007 było to zaledwie 0,46m². W latach późniejszych 2008-2009 widać spadek poziomu cen jednak była to raczej korekta cenowa, a nie przysłowiowe „pęknięcie bańki”, zakończone wielkim kryzysem. Kolejne obserwowane spadki cen mieszkań w latach 2012-2013 spowodowały obniżenie się średnich cen jednostkowych mieszkań do poziomu poniżej 5500 zł/m², jednak i tak był to poziom dużo wyższy niż w latach 2004-2005. W latach 2014-2017 wystąpił trwały stabilny trend wzrostowy na poziomie kilku % średniorocznie. 

Na poniższych wykresach zaprezentowana została siła nabywcza średnich wynagrodzeń, na wrocławskim rynku wtórnym, obrazująca dostępność cenową mieszkań. 

• ile m² powierzchni użytkowej mieszkania można było kupić za 1-miesięczne średnie wynagrodzenie (wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw) 

• ile potrzeba rocznych średnich pensji (średnie wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw) , aby kupić typowe mieszkanie o powierzchni użytkowej 50 m² po średniej cenie w danym okresie

Analizując powyższe dane można stwierdzić, że aktualnie jesteśmy „bogatsi” niż w latach 2007-2011 i pomimo tak dużych wzrostów cen mieszkań, dostępność cenowa mieszkań jest aktualnie większa niż w tamtych latach – biorąc pod uwagę wysokość poziomu średnich wynagrodzeń. 

Nic też nie wskazuje na to, że mamy na rynku mieszkaniowym „bańkę”, która niedługo pęknie. Ewentualne spadki cen mieszkań, jeśli nastąpią w najbliższej przyszłości, to prawdopodobnie będą miały charakter bardziej „korekty cenowej” niż długotrwałych trendów spadkowych. Korekty takie są naturalną częścią cyklu gospodarczego i nie muszą oznaczać końca długotrwałych trendów wzrostowych, co można było zaobserwować na rynku mieszkaniowym m.in. w latach 2011-2013.