Ścisła zależność pomiędzy sytuacją społeczno-gospodarczą a rynkiem nieruchomości mieszkaniowych czy biurowych widoczna jest także w sektorze nieruchomości magazynowych. Zestawienie liczby transakcji zawartych na przełomie ostatnich 6 lat wykazuje istotny spadek (o 50%) liczby zarejestrowanych umów w latach 2020-2021 w stosunku do lat poprzednich. W roku 2022 nastąpił powrót do sytuacji z przed pandemii jednak w kolejnym roku liczba transakcji ponownie spadła. Powodem tej sytuacji jest znaczny wzrost przeznaczonej do wynajmu powierzchni logistycznej w lokalizacjach posiadających dostęp do dróg szybkiego ruchu (np. wschodnia i południowa obwodnica miasta) i związane z tym przekierowanie zainteresowania najemców obiektami zlokalizowanymi w gminach ościennych – Skawina, Zabierzów, Wieliczka (Kokotów). 

W latach 2018-2023 na obszarze miasta Krakowa zawarto 200 transakcji kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych obiektami o funkcji magazynowej, z tego niespełna 50% dotyczy nabycia nieruchomości w celu kontynuacji działalności przemysłowo-magazynowej. Pozostałe transakcje to pozyskanie gruntu na cele komercyjne, niezależnie od stanu technicznego obiektów, z tego powodu transakcje te zostały wyłączone z dalszej analizy. 

 

 Analizując rozkład transakcji na obszarze miasta widać dominację umów zawieranych na obszarze Podgórza i Nowej Huty (ponad 80%), na obszarze Krowodrzy są one zawierane raczej sporadycznie. Z kolei nieruchomości położone w Śródmieściu, ze względu na atrakcyjną lokalizację są nabywane w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych bądź komercyjnych (biurowce, hotele). 

Niewielka liczba transakcji ma swoje odzwierciedlenie w rozkładzie średnich cen jednostkowych. Przy tak nielicznych transakcjach trudno wskazać wartości odstające. W Krowodrzy w latach 2019-2021 zanotowano trzy transakcje – po jednej rocznie, z cenami w przedziale 2700-3200 zł/m2, wyższymi o ponad 20% od ceny średniej z roku 2018. W roku 2022 wzrosła różnica pomiędzy wartościami skrajnymi, jednak cena średnia pozostała na poziomie z roku poprzedniego. O wzroście cen możemy mówić dopiero w 2023 roku. W przypadku Nowej Huty, w latach 2018-2020, średnie ceny jednostkowe mają tendencję malejącą, natomiast od roku 2021 sukcesywnie rosną i właściwie zrównują się z poziomem z cenami w Krowodrzy. Podobna sytuacja jest na obszarze Podgórza, gdzie w okresie 2019-2020 widać wyraźny spadek cen w odniesieniu do roku 2018 i regenerację rynku od roku 2021. W 2023 roku średnia cena w Podgórzu znacząco wzrosła i była wyższa o 40% od średnich cen w Krowodrzy i Nowej Hucie. Powodem tego wzrostu jest raczej stan obiektów, niż tendencja rynku. Jeżeli chodzi o ogólny trend rynku nieruchomości magazynowych, można uznać że rynek jest dosyć zrównoważony – liczba ofert sprzedaży jest porównywalna z liczbą transakcji, natomiast ceny ofertowe zawierają się w przedziale od 1800zł (dla obiektów wymagających remontu) do 3500-5000zł za 1m 2 w przypadku nowych hal magazynowych. 

Poziom cen jednostkowych zależny jest między innymi od lokalizacji, szczególnie w aspekcie dostępu do dróg szybkiego ruchu, stanu nabywanych obiektów ale też ich powierzchni użytkowej oraz powierzchni działek. W latach 2018-2023 najczęściej nabywane były obiekty o powierzchniach od 500-2500m2 (od 43 do70% transakcji). Wyjątkiem był rok 2020, w którym przy bardzo małej liczbie transakcji, 50% sprzedaży dotyczyło obiektów o powierzchni ponad 5000 m2. 

W analizowanych transakcjach większość sprzedanych obiektów położona była na działkach o powierzchni do 5000m2 (50-75% transakcji). Natomiast zbyt mała liczba danych przy zbyt wielu czynnikach decydujących o poziomie cen, nie daje jednoznacznych wyników co do wielkości wpływu powierzchni gruntów na zmianę poziomu ceny jednostkowej obiektów magazynowych. 

Przyczyn małej aktywności rynku w zakresie sprzedaży powierzchni magazynowych w Krakowie, należy upatrywać w ogólnej tendencji związanej z profesjonalizacją tego segmentu rynku – obiekty budują głównie deweloperzy, właścicielami zostają fundusze i instytucje finansowe, a użytkownicy zostają najemcami, skupiając się na swojej działalności, a nie na budowie i administrowaniu budynkami. W Krakowie, a także w gminach ościennych miasta (w powiecie krakowskim i wielickim) powstały centra logistyczne oferujące dowolny zakres powierzchni magazynowej do wynajmu. W Krakowie przeciętna stawka czynszu najmu powierzchni magazynowej kształtuje się na poziomie 24-29 zł/m2/mies., zależnie od rodzaju budynku i jego powierzchni i w znacznie mniejszym stopniu od lokalizacji. Najniższe stawki czynszu osiągają powierzchnie typowo magazynowe czy produkcyjne, wyższe stawki dotyczą mniejszych powierzchniowo obiektów magazynowych z funkcją biurową czy nawet handlową.