Wysoka podaż – spadki popytu – wciąż wysokie ceny

 W roku 2024 na rynku nieruchomości na Podhalu panowała stagnacja – z uwagi na wysokie ceny nieruchomości, rynek wyhamował i zanotowano spadek ilości dokonanych transakcji. Obecnie aby sprzedać nieruchomość należy obniżyć cenę o ok. 20 – 30 % z uwagi na wysoką podaż, wciąż wysokie ceny i brak zainteresowania zakupem wśród klientów. Nieustannie pojawia się bardzo dużo ofert sprzedaży nowych nieruchomości, które nie znajdują nabywców z uwagi na wysokie ceny ofertowe. Inwestorzy nadal czekają na spadek cen, jednakże już teraz można przewidzieć, że ten spadek na terenie Podhala raczej nie nastąpi. 

Wykres 1 – liczba transakcji wszystkimi lokalami (mieszkalne, usługowe, turystyczne) na terenie Zakopanego, Białki Tatrzańskiej i Kościeliska w latach 2020 – 2024 

 Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

 Z roku na rok na terenie Zakopanego ubywa nowych inwestycji na rynku mieszkaniowym, powstają jedynie inwestycje z apartamentami turystycznymi, a cały rynek mieszkaniowy przesunął się w kierunku rynku wtórnego. 

Na rynku lokali mieszkalnych na terenie Zakopanego w 2024 roku zanotowano zaledwie 128 transakcji; ponadto dokonano 80 transakcji apartamentów turystycznych i jest to wyraźny wzrost w tym segmencie rynku. Na terenie Białki Tatrzańskiej i Kościeliska liczba transakcji utrzymuje się na zbliżonym poziomie co w latach poprzednich. W Białce Tatrzańskiej aktualnie realizowane są wyłącznie projekty inwestycyjne dotyczące budowy budynków usługowych z apartamentami turystycznymi – 100 % rynku lokali. 

W dalszym ciągu najdroższe transakcje apartamentami dokonane zostały na terenie Kościeliska –– ceny apartamentów z widokiem na panoramę Tatr sięgały poziomu 43 000zł/m2 a na terenie Białki Tatrzańskiej i Zakopanego maksymalny poziom to ok. 37 000zł/m2. Podane ceny są to kwoty brutto z Vat 23 %. 

Na terenie Białki Tatrzańskiej rozpoczętych jest sporo inwestycji dotyczących obiektów usługowych z apartamentami turystycznymi jak również małych samodzielnych domków o pow. od 50 – 150 m2 , aktualnie ceny gruntów podobnie jak w Kościelisku sięgają poziomu 1000 – 2000 zł/m2 natomiast grunty z pozwoleniami na budowę takich obiektów kształtują się na poziomie 3000 – 4000 zł/m2. 

Wykres 2 – średnie ceny rynkowe 1m2 pow. uż. w 2024 roku w rozbiciu na lokale mieszkalne i apartamenty turystyczne – w poszczególnych lokalizacjach. 

Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Widać wyraźne ukierunkowanie popytu w stronę apartamentów turystycznych. Można też zauważyć, że Kościelisko dogoniło Zakopane w zakresie cen lokali, a rynek apartamentów w Białce Tatrzańskiej nieznacznie odbiega od rynku Zakopiańskiego. 

Obecnie na terenie Białki Tatrzańskiej dominuje wyłącznie rynek sprzedaży apartamentów turystycznych, natomiast w Zakopanem z roku na rok następuje procentowy wzrost sprzedaży na korzyść apartamentów turystycznych. W 2024 roku na terenie Zakopanego zaobserwowano udział w rynku na poziomie: 
– 62 % stanowi rynek lokalami mieszkalnymi w zdecydowanej części w obrębie starej zabudowy z lat 70 – tych i tylko w nieznacznej części w nowszych obiektach; 
– 38 % stanowi rynek lokali o przeznaczeniu niemieszkalnym (apartamentów turystycznych); 

Wykres 3 – udział w rynku lokali w Zakopanem 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Wykres 4 – liczba transakcji lokalami mieszkalnymi na terenie miasta Zakopane w ostatnich latach 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Średnia cena 1m2 apartamentów turystycznych w Zakopanem wzrosła w 2024 r. do poziomu 25 300 zł/m2, (wzrost ok. 7 % r/r), natomiast na rynku lokali mieszkalnych średnie ceny wzrosły aż o 14% r/r, i oscylowały na poziomie ok. 18 500 zł/m2. 

Wykres 5 – średnie ceny 1m2 lokali mieszkalnych w ostatnich latach na terenie Zakopanego 

Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Ceny apartamentów turystycznych na terenie Białki Tatrzańskiej utrzymywały się na stabilnym poziomie z lekkim wahnięciem w dół, natomiast na terenie Kościeliska wzrosty wyniosły odpowiednio 12 % r/r w zakresie apartamentów turystycznych oraz 7 % r/r w zakresie lokali mieszkalnych. 

PERSPEKTYWY 

Rok 2024 w liczbach wyglądał całkiem dobrze pomimo faktu, iż widać wyraźny spadek nastrojów oraz wzrost podaży – szczególnie od początku 2025 roku. Można zaobserwować spadek liczby turystów, co było już widoczne podczas ferii zimowych. Liczba turystów przyjeżdżających z Polski, szczególnie w sezonie letnim jest także znacznie mniejsza. Aktualnie na Podhalu jest cały szereg inwestycji, jednakże wyłącznie w zakresie małych domków pod wynajem – czyli wciąż rośnie podaż miejsc noclegowych co powoduje wzrost konkurencyjności i w konsekwencji spadek cen wynajmu, zmniejszenie obłożenia i w konsekwencji mniejszy zysk. 

Rynek szuka nowych orientacji. Od początku roku 2025 roku pojawiło się dość dużo mieszkań na wynajem długoterminowy na terenie Zakopanego co skutkowało spadkiem cen najmu– potwierdza to spadek zainteresowania Zakopanem. 

Rok 2025 jawi się wciąż wysokim cenami jednakże obrót na rynku nieruchomości ma nadal tendencje spadkową bo nikt nie chce spuszczać z ceny aby sprzedać nieruchomość.