– podsumowanie trendów z ostatnich lat

Ostatnie kilka lat to okres bardzo dużych zmian nie tylko na rynkach nieruchomości, ale w całej gospodarce. Na rynku mieszkaniowym wystąpiły zarówno czynniki bardzo hamujące popyt i ograniczające zakupy indywidualne (m.in. wysokie stopy procentowe, ograniczające możliwości kredytowania, dalsze wzrosty i tak wysokich już cen), jak też czynniki powodujące wzrost popytu na mieszkania – np. w 2023 roku wprowadzenie preferencyjnego kredytu BK2%, przy jednocześnie mocno rosnącym poziomie wynagrodzeń w gospodarce. Ponadto przy tak wysokiej inflacji z jednej strony i rosnących cenach mieszkań z drugiej strony inwestorzy postrzegali inwestycje w nieruchomości, jako mniej ryzykowną (np. bardziej odporną na skutki często nagłych i zmiennych decyzji politycznych), jednocześnie z wyższą oczekiwaną stopą zwrotu (z uwagi na dochody z najmu oraz na długookresowo rosnące ceny).

W roku 2023 został uruchomiony program rządowy „bezpieczny kredyt 2%”, który „uwolnił” część niezaspokojonego potencjalnego popytu, co doprowadziło do „spotkania się” jednocześnie zwiększonego popytu na mieszkania ze zmniejszoną podażą, co spowodowało oczywisty dalszy wzrost cen mieszkań – zarówno na rynku pierwotnym jak i na wtórnym. Po wygaszeniu kredytu BK2% na początku 2024 r. obserwowaliśmy dość gwałtowne, jak na rynek nieruchomości, zmiany na rynku mieszkaniowym, co spowodowało wyraźne ograniczenie liczby transakcji, a w konsekwencji stabilizacje cen, a w ostatnim czasie nawet realne niewielkie spadki cen.

Na wrocławskim rynku mieszkaniowym od ponad roku obserwowana jest stabilizacja poziomu cen mieszkań – w poszczególnych miesiącach (licząc miesiąc do miesiąca) występowały lekkie zmiany cen w górę lub w dół, mające charakter raczej korekt cenowych niż trwalszych dłuższych trendów zmian cen.

Wrocław jest trzecim największym miastem w Polsce, z niskim bezrobociem, bardzo dużą liczbą studentów oraz dużym udziałem cudzoziemców w ogólnej liczbie mieszkańców. Wrocław, podobnie jak i inne duże miasta, ma ujemny przyrost naturalny (efekt spadku wskaźnika urodzeń), ale jednocześnie silna migracja do miasta powoduje, że od ponad 10 lat liczba mieszkańców Wrocławia realnie rośnie, i rośnie też liczba gospodarstw domowych, co wprost przekłada się na wzrost popytu na mieszkania we Wrocławiu.

W ostatnich miesiącach wyraźnie zauważalne było ożywienie na wrocławskim rynku mieszkaniowym, zarówno wtórnym, jak i pierwotnym, na co bezpośredni wpływ miały obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki pieniężnej – w listopadzie stopy procentowe spadły już czwarty raz z rzędu, a piąty raz w tym roku – od pierwszego spadku w maju 2025 stopy obniżyły się już o 1,5 pkt. proc. (150 punktów bazowych), co daje łączną bardzo znaczącą obniżkę. Na rynek nieruchomości przekłada się to wprost w postaci tańszych kredytów, większej zdolności kredytowej, a tym samym większego realnego popytu na nieruchomości.

Wrzesień i październik przyniosły bardzo zauważalny wzrost liczby transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym, wyraźnie zmniejszyła się też oferta dostępnych mieszkań, skrócił się czas ekspozycji nieruchomości na rynku. Portal OtoDom podaje, że we wrześniu – rok do roku – Wrocław odnotował spadek liczby ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym aż o 19%.

Z uwagi na malejące stopy procentowe (z których ostatnią listopadową obniżkę, rynek odczuje dopiero w kolejnych miesiącach) prognozy dla wrocławskiego rynku mieszkaniowego są optymistyczne, choć osobiście nie przewiduję rewolucyjnych zmian cen.

Poniżej w sposób graficzny zaprezentowane zostały tendencje i trendy występujące na wrocławskim wtórnym rynku mieszkaniowym w ciągu ostatnich kilku lat:

• okres badania cen: od stycznia 2023 (I kw. 2023) do września 2025 (III kw.2025)
• analiza sporządzona została w oparciu o ceny transakcyjne z całego obszaru miasta Wrocławia
• dane zestawione zostały w ujęciu miesięcznym lub kwartalnym

W pierwszych trzech kwartałach 2023 r. zaobserwować można było zbliżoną w poszczególnych miesiącach liczbę transakcji sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym we Wrocławiu – średniomiesięcznie liczba sprzedaży nie przekraczała 500 transakcji.

Wprowadzenie w II połowie 2023 r. rządowego programu „BK2%” rozkręciło gwałtownie rynek i to do rekordowych poziomów – zarówno pod kątem ilości transakcji, jak i poziomu cen mieszkań. W miesiącach od września 2023 do lutego 2024 średniomiesięcznie sprzedawanych było ok. 730 mieszkań na rynku wtórnym – co jest poziomem wyższym o ponad 50% w stosunku do miesięcy wcześniejszych.

Wygaszenie kredytu BK2% wygasiło bardzo wyraźnie aktywność w tym segmencie rynku – od marca 2024 r. do października 2024 r. liczba sprzedaży spadała, aby ustabilizować się na poziomie nieco powyżej 500 transakcji miesięcznie, co jest poziomem niższym o ponad 20% w stosunku do miesięcy wcześniejszych z przełomu 2023/2024, jednak nadal był to poziom wyższy niż średnia ilość z pierwszej połowy 2023.

Pod koniec 2024 r. i w I kw. 2025 r. obserwowany był dalszy wyraźny spadek liczby transakcji, co było spowodowane m.in. bardzo wysokim oprocentowaniem kredytów i wynikającej w tego mniejszej dostępności kredytowania (niższa zdolność kredytowa), przy jednoczesnym wyhamowaniu tempa wzrostu wynagrodzeń w gospodarce.

Sytuację zmieniła obniżka stóp procentowych (od maja 2025) i od tego czasu obserwowana była wyraźna tendencja rosnącą w zakresie ilości transakcji mieszkaniami na rynku wtórnym – średnio zmiana liczby transakcji w ujęciu miesiąc do miesiąca wyniosła ok. 4,5% / m-c i w sierpniu 2025 liczba transakcji przekroczyła poziom 600 sprzedaży / m-c.

Średnia cena za 1 m² mieszkania na rynku wtórnym we Wrocławiu w I kw. 2023 r. kształtowała się na poziomie ok. 10 tys. zł/m² powierzchni użytkowej, w II kw. 2023 r. był to poziom ok. 10,5 tys. zł/m², natomiast dynamika wzrostu cen pod koniec 2023 r. i na początku 2024 r. była dużo większa niż w latach poprzednich, na co bezpośredni wpływ miał program kredytowy BK2%. Konsekwencją wprowadzenia programu BK2% był tak intensywny wzrost cen, że we wrześniu 2023 r. średnia cen jednostkowych przekroczyła poziom 11 tys. zł/m², a już w marcu 2024 poziom 12 tys. zł/m². Ceny w I kw. 2024 r. były wyższe o ok. 20% w stosunku do cen z poziomu I kw. 2023.

Szczyt cenowy przypadł na miesiące sierpień-listopad 2024 r. – z poziomem średnich cen jednostkowych powyżej 12,8 tys. zł. Po wygaszeniu kredytu BK 2% za wyraźnym spadkiem liczby transakcji nastąpiła stabilizacja cen – jednostkowe nominalne ceny transakcyjne przestały rosnąć, a w ujęciu realnym (uwzględniając inflację) możemy mówić nawet o spadkach. Jednak stabilizacja cen (po niewielkich korektach) ukształtowała się na poziomie dużo wyższym niż oczekiwała tego strona popytowa rynku, bo na poziomie ok. 12,5 tys. zł/m².

W ostatnich kilku miesiącach obserwowany był wyraźny wzrost liczby transakcji sprzedaży, przy jednoczesnym mniej wyraźnym wzroście poziomu cen.

Odnotowane spadki i wzrosty cen mieszkań miały do tej pory charakter raczej „kosmetyczny”, w praktyce można mówić i utrzymaniu stabilizacji. Jednak taka delikatna zmiana cen na plus, a przede wszystkim wzrost po stronie popytowej może być już zapowiedzią większych zmian i rosnącego rynku.

Dla zobrazowania dużych zmian zachodzących na wrocławskim wtórnym rynku mieszkaniowym na poniższym wykresie zaprezentowano graficznie dynamikę zmian średnich cen mieszkań w ostatnich latach 2018-2025 – w podziale na umowne okresy:

1) I.2018 – II.2020 – okres „przed pandemią”

2) III. 2020 – XII.2020 – okres „pandemii” lockdownu i obostrzeń

3) I.2021 – V.2022 – okres „po pandemii”

4) VI.2022 – IV.2023 – okres wpływu rekomendacji KNF i obostrzeń kredytowych

5) V.2023 – IV.2024 – okres ożywienia rynku i wpływu kredytu BK2%

6) V.2024 – IX.2025 – okres stabilizacji rynku, po wygaszeniu kredytu BK2%

Aktywność mieszkaniowego rynku wrocławskiego widać wyraźnie również we wzroście wolumenu obrotów w tym segmencie rynku.

IV kw.2023 r. i I kw.2024 były okresem, w którym zanotowano absolutnie rekordowy poziom obrotów na rynku wtórnym we Wrocławiu, w stosunku do okresów wcześniejszych – przekroczony został próg 1,2 mld zł / kwartał – na co bezpośredni wpływ miał wprowadzony w drugiej połowie 2023 r. preferencyjny kredyt BK 2%.

W kolejnych trzech kwartałach widać bardzo wyraźny spadek poziomu obrotów na tym rynku – o ponad 20% – jednak i tak wielkość na poziomie 0,9 – 1 mld zł / kwartał przewyższa poziomy z kwartałów wcześniejszych przed końcem 2023 r.

W II i w III kw. 2025 widać wyraźny wzrost wolumenu obrotu, co wiąże się nie tyle ze wzrostem cen, co z wyraźnym wzrostem liczny transakcji. W ostatnim kwartale wolumen obrotu osiągnął ponownie poziom ok. 1,2 mld zł.

Średnia powierzchnia mieszkania nabywanego na rynku wtórnym we Wrocławiu przez wiele lat kształtowała się na podobnym poziomie ok. 53 m², przy czym w niektórych latach było to bliżej 54-55 m², a w niektórych bliżej 50-51 m².

Z uwagi na bardzo duży wzrost cen mieszkań pod koniec 2023 i na początku 2024 r. w sierpniu 2024 roku po raz pierwszy średnia wielkość nabywanych mieszkań spadła poniżej wielkości 50 m², a we wrześniu 2024 r. było to nawet 48 m². Z uwagi na coraz wyższe ceny całkowite kupujący nabywają coraz mniejsze mieszkania, a ponadto ogromny wpływ wywarł tu program preferencyjny BK2%, w którym wprowadzono ograniczenia co do wysokości całkowitej kwoty kredytu, co miało wprost przełożenie na decyzję o zakupie mniejszych tańszych mieszkań mieszczących się cenowo w ramach kredytu.

W kolejnych miesiącach sytuacja się ustabilizowała i średnia powierzchnia sprzedawanych mieszkań ponownie ukształtowała się na poziomie ok. 52 m².

Zarówno duże jak i bardzo małe mieszkania stosunkowo rzadko były przedmiotem obrotu rynkowego.

W roku 2025 transakcje lokalami o powierzchni powyżej 80 m² stanowiły zaledwie ok. 6% wszystkich transakcji, a transakcje mieszkaniami o powierzchni poniżej 30 m2 to tylko ok. 7,5% rynku.

Największy obrót dotyczy mieszkań średniej wielkości o powierzchniach z przedziału 40-60 m² – odsetek transakcji stanowił połowę całego obrotu na tym rynku.

Podsumowanie

W ciągu ostatnich kilku lat występowały okresy kumulacji różnych czynników niezależnych od uczestników rynku, które miały znaczący wpływ na rynek nieruchomości mieszkaniowych – czynników zarówno niekorzystnych dla strony popytowej (takich jak wysoka inflacja, wzrost oprocentowania kredytów, wzrost cen nieruchomości, itp.), jak i strony podażowej (wzrost kosztów budowy i wydłużenie czasu realizacji nowych inwestycji), ale też i korzystnych takich jak preferencyjny kredyt 2%, który rozkręcił rynek do poziomu wcześniej niespotykanego. Koniec roku 2023 i początek roku 2024 przeszedł pod znakiem bardzo wysokich cen przy jednoczesnym bardzo dużym wzroście liczby zawieranych transakcji. Po wygaszeniu kredytu BK 2%, w połowie bieżącego roku rynek zauważalnie ostygł, co widać bardzo wyraźnie po zmniejszeniu liczby transakcji o prawie 30% i spadku wolumenu obrotów o ok. 20%.

Takie spadki ilości transakcji i poziomu cen mieszkań miały charakter bardziej „korekty cenowej” niż długotrwałych trendów spadkowych. Korekty takie są naturalną częścią cyklu gospodarczego i nie oznaczają końca długookresowych trendów wzrostowych. W roku bieżącym obserwujemy stabilizację w tym segmencie rynku z lekkim ożywieniem w ostatnich miesiącach. Nominalne jednostkowe średnie ceny mieszkań ustabilizowały się na poziomie ok. 12,5 tys. zł/m².

W ostatnich miesiącach również poprawiają się nastroje klientów. Jeszcze kilka miesięcy temu dominowała strategia czekania, a wiele osób odkładało decyzję o zakupie mieszkania w nadziei na większe spadki cen. Dziś sytuacja wygląda inaczej – inflacja wyraźnie spadła, stopy procentowe zostały znacznie obniżone i wyraźnie wzrosło zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi. Chociaż wzrost akcji kredytowej w sporej części jeszcze wynika z refinansowania (klienci biorą nowy, tańszy kredyt, żeby spłacić nim dotychczasowy, dużo droższy), to w kolejnych miesiącach popyt na nowe kredyty mieszkaniowe prawdopodobnie będzie się jeszcze bardziej rozkręcał, szczególnie, że oczekiwane są kolejne obniżki stóp procentowych. Duże znaczenie mają w takim przypadku subiektywne odczucia potencjalnych nabywców nieruchomości i ich indywidualne przewidywania, co od rynku nieruchomości i całej gospodarki – a te są obecnie raczej optymistyczne. Jednocześnie klienci zaczynają coraz szybciej podejmować konkretne decyzje zakupowe w obawie, że rynek znów przyspieszy, a ceny wzrosną.

W odniesieniu do wtórnego wrocławskiego rynku mieszkaniowego, nadal aktualne jest stwierdzenie, że „taniej już było”. Jednocześnie wyraźnie widać, że rynki mieszkaniowe w dużych miastach przeszły z fazy gwałtownych wzlotów i upadków do spokojniejszego, zrównoważonego rozwoju, a to jest korzystne zarówno dla kupujących (strona popytowa), jak też dla sprzedających (strona podażowa) oraz dla całej gospodarki.