–  podsumowanie trendów z ostatnich lat (2018-2024) 

Ostatnie kilka lat to okres bardzo dużych zmian nie tylko na rynkach nieruchomości, ale w całej gospodarce, na co miało wpływ kilka spektakularnych czynników, takich jak pandemia koronawirusa Covid19 i wynikający z niej lockdown w roku 2020, czy wciąż trwająca wojna rosyjska na Ukrainie rozpoczęta na początku roku 2022, ale także wprowadzenie rządowego programu pomocowego – bezpieczny kredyt 2%. Na to nałożyło się wiele innych czynników zarówno gospodarczych, jak i politycznych, co wywołało nie występujące wcześniej skutki ekonomiczne na bardzo dużą skalę i było głównym czynnikiem kształtującym zachowania i trendy również na rynkach nieruchomości. 

Sytuacja taka przełożyła się na funkcjonowanie światowych gospodarek – m.in. wzrost inflacji, cen surowców, problemy z dostawami towarów i surowców pomiędzy krajami, itp. co miało pośrednie przełożenie m.in. na rynek budowlany i rynek nieruchomości, w tym ryzyko inwestowania w poszczególnych segmentach rynku nieruchomości. Każdy segment rynku nieruchomości (mieszkaniowy, biurowy, handlowy, magazynowy) zareagował zupełnie inaczej na te wszystkie wydarzenia i w każdym segmencie obserwować można było odmienne trendy i zachowania rynkowe. 

Na rynku mieszkaniowym wystąpiły zarówno czynniki bardzo hamujące popyt i ograniczające zakupy indywidualne (m.in. w okresie lockdownu, czy późniejsze ograniczenia kredytowania wynikające z rekomendacji KNF, dalsze wzrosty i tak wysokich już cen), jak też czynniki powodujące wzrost popytu na mieszkania – np. jednoczesny masowy napływ uchodźców z Ukrainy generujący bardzo duży popyt na lokale mieszkalne (do wynajmu lub zakupu), czy w 2023 roku wprowadzenie preferencyjnego kredytu 2%, przy jednocześnie mocno rosnącym poziomie wynagrodzeń w gospodarce. Ponadto przy tak wysokiej inflacji z jednej strony i rosnących cenach mieszkań z drugiej strony inwestorzy postrzegali inwestycje w nieruchomości jako mniej ryzykowną (bardziej odporną na skutki często nagłych i zmiennych w ostatnim okresie decyzji politycznych), jednocześnie z wyższą oczekiwaną stopą zwrotu (nie tyle z uwagi na dochody z najmu, ale z uwagi na rosnące ceny). Wszystko to przełożyło się ostatecznie na zwiększony popyt na mieszkania, zarówno na cele inwestycyjne (wynajem), jak i na własne cele mieszkaniowe. 

Jednocześnie w ostatnich latach wystąpiły też czynniki, które spowodowały ograniczenie podaży nowych mieszkań na rynku pierwotnym – wstrzymanie rozpoczęcia nowych inwestycji (lub kolejnych etapów inwestycji trwających) z uwagi na zbyt dużą niepewność – z jednej strony po stronie kosztów realizacji inwestycji (wzrost cen energii i surowców oraz cen materiałów budowlanych i robocizny), z drugiej strony z uwagi na krótkookresowe, ale zauważalne ograniczenia popytu, wynikające np. z wprowadzenia rekomendacji KNF, zmieniającej zasady liczenia zdolności kredytowej do kredytów hipotecznych (w 2022 r.). 

W roku 2023 dodatkowo został uruchomiony program rządowy „bezpieczny kredyt 2%”, który „uwolnił” część niezaspokojonego potencjalnego popytu, co doprowadziło do „spotkania się” jednocześnie zwiększonego popytu na mieszkania ze zmniejszoną podażą, co spowodowało oczywisty dalszy wzrost cen mieszkań – zarówno na rynku pierwotnym jak i na wtórnym. Po wygaszeniu kredytu BK2% na początku 2024 r. obserwowaliśmy dość gwałtowne, jak na rynek nieruchomości, zmiany na rynku mieszkaniowym, co spowodowało wyraźne ograniczenie liczby transakcji, a w konsekwencji stabilizacje cen, a w ostatnim czasie nawet realne niewielkie spadki cen. 

Poniżej w sposób graficzny zaprezentowane zostały tendencje i trendy występujące na wrocławskim wtórnym rynku mieszkaniowym w ciągu ostatnich kilku lat: 

 okres badania cen: od I kw. 2018 do III kw.2024 włącznie 

 analiza sporządzona została w oparciu o ceny transakcyjne z całego obszaru miasta Wrocławia 

 dane zestawione zostały w ujęciu miesięcznym lub kwartalnym 

Liczba transakcji mieszkaniami na rynku wtórnym 

W latach 2018-2019 i w pierwszym kwartale 2020 r. zaobserwować można było umiarkowaną tendencję rosnącą w zakresie ilości sprzedawanych mieszkań na rynku wtórnym we Wrocławiu – średniomiesięcznie liczba transakcji wyniosła ok. 420 sprzedanych mieszkań w 2018 r. i ok. 470 mieszkań w 2019 r., a w I kw. 2020 średniomiesięcznie ok. 500 transakcji. 

W 2020 roku – głównie w miesiącach kwiecień-maj-czerwiec zanotowano wyraźny spadek ilości transakcji, spowodowany pojawieniem się pandemii Covid19 i wprowadzonym praktycznie całkowitym lockdownem, co zamroziło gospodarkę i wszystkie segmenty rynku nieruchomości. 

W efekcie ilość transakcji w tych miesiącach (II kw. 2020) spadła o ponad 30% w stosunku do poprzedniego kwartału, czyli do poziomu jeszcze dużo niższego niż w roku 2018. 

Po otrząśnięciu się z pandemii wtórny rynek mieszkaniowy ponownie „ruszył”, co objawiło się zwiększoną liczbą transakcji sprzedaży – od marca 2021 r. miesięczna liczba transakcji mieszkaniami wyraźnie przekraczała 500, a w kilku miesiącach przekroczyła poziom nawet 600 sprzedaży. 

Zauważalny wpływ na to zjawisko miały również zakupy inwestycyjne mieszkań, jako forma ochrony kapitału przed rosnącą inflacją, która w 2021 r. zaczęła być rekordowa na tle wcześniejszych lat, a jednoczesne dalsze trendy wzrostowe cen, były wyraźnym impulsem do dalszych zakupów inwestycyjnych. 

W roku 2022 – szczególnie w II połowie roku – można zaobserwować bardzo wyraźny trend malejący w zakresie liczby transakcji na rynku wtórnym. Miały na to wpływ dwa czynniki – wysokie stopy procentowe ograniczające kredyty, oraz prowadzenie rekomendacji KNF, ograniczającej zdolność kredytową wielu nabywców, co radykalnie zdusiło rynek. 

Wprowadzenie w II połowie 2023 r. rządowego programu „BK2%” rozkręciło ponownie rynek i to do rekordowych poziomów – zarówno pod kątem ilości transakcji, jak i poziomu cen mieszkań. W miesiącach od września 2023 do lutego 2024 średniomiesięcznie sprzedawanych było ok. 730 mieszkań na rynku wtórnym – co jest poziomem wyższym o ponad 50% w stosunku do miesięcy wcześniejszych. 

Wygaszenie kredytu BK2% wygasiło bardzo wyraźnie aktywność w tym segmencie rynku – od marca 2024 r. liczba sprzedaży spadała, aby ustabilizować się na poziomie nieco powyżej 500 transakcji miesięcznie, co jest poziomem niższym o ponad 20% w stosunku do miesięcy wcześniejszych z przełomu 2023/2024, jednak nadal był to poziom wyższy niż średnia ilość z pierwszej połowy 2023. 

Średnie jednostkowe ceny mieszkań na rynku wtórnym 

W przeciwieństwie do liczby transakcji, poziom średnich cen jednostkowych wykazywał w całym okresie 2018-2024 trendy rosnące, z kilkumiesięcznymi okresami stabilizacji (w roku 2022 oraz w ostatnich miesiącach 2024). W poszczególnych podokresach dynamika wzrostów kształtowała się też na różnym poziomie. 

W I połowie 2018 r. średnia jednostkowa cena mieszkania na rynku wtórnym we Wrocławiu kształtowała się na poziomie ok. 6100 zł/m2 powierzchni użytkowej, podczas gdy w II połowie roku 2022 przekroczyła poziom 10.000 zł/m2. Konsekwencją wprowadzenia programy BK2% był tak intensywny wzrost cen, że we wrześniu 2023 r. średnia cen jednostkowych przekroczyła poziom 11 tys. zł/m2, a już w marcu 2024 poziom 12 tys. zł/m2. 

Średnia cena za 1 m2 mieszkania na rynku wtórnym we Wrocławiu w I kw. 2023 r. wzrosła ok. 10% w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego, ale już średnia cena jednostkowa (zł/m2) w I kw. 2024 r. była wyższa o prawie 20% w stosunku do I kw. 2023. Dynamika wzrostu pod koniec 2023 r. i na początku 2024 r. była dużo większa niż w latach poprzednich. 

Po wygaszeniu kredytu BK 2% za wyraźnym spadkiem liczby transakcji nastąpiła stabilizacja cen – jednostkowe nominalne ceny transakcyjne przestały rosnąć, a w ujęciu realnym (uwzględniając inflację) możemy mówić nawet o spadkach. 

Na poniższym wykresie zaprezentowano graficznie dynamikę zmian średnich cen mieszkań, w podziale na umowne okresy: 

1) I.2018 – II.2020 – okres „przed pandemią” 

2) III. 2020 – XII.2020 – okres „pandemii” lockdownu i obostrzeń 

3) I.2021 – V.2022 – okres „po pandemii” 

4) VI.2022 – IV.2023 – okres wpływu rekomendacji KNF i obostrzeń kredytowych 

5) V.2023 – IV.2024 – okres ożywienia rynku i wpływu kredytu BK2% 

6) V.2024 – IX.2024 – okres spadku aktywności rynku, po wygaszeniu kredytu BK2% 

Obroty na wtórnym rynku mieszkań 

II połowa 2021 r. i I połowa 2022 były półroczami, w których zanotowano rekordowy poziom obrotów w stosunku do okresów wcześniejszych – przekroczony został próg 1,6 mld zł / półrocze. Wynikało to dwóch czynników – z bardzo wysokich cen mieszkań oraz bardzo dużej liczby transakcji zawartych w tym okresie. II połowa 2022 jest okresem wyraźnie słabszym pod tym względem, jednak obrót w tym półroczu i tak był większy niż w I poł. 2021 r. i wyraźnie większy niż w latach wcześniejszych 2018-2019. Absolutnie rekordowe są dwa ostatnie kwartały 2023 r. i I kw. 2024, gdzie całkowity obrót mieszkaniami na wrocławskim rynku wtórnym przekroczył poziom 1,2 miliarda zł / kwartał (w IV kw. 2023 i w I kw. 2024) – na co bezpośredni wpływ miał wprowadzony w drugiej połowie 2023 r. preferencyjny kredyt BK 2%. W kolejnych kwartałach widać bardzo wyraźny spadek poziomu obrotów na tym rynku – o ponad 20% – jednak i tak wielkość na poziomie prawie 1 mld zł / kwartał przewyższa poziomy z kwartałów wcześniejszych przed końcem 2023 r. 

Analiza siły nabywczej na wtórnym rynku mieszkaniowym 

W ciągu ostatnich kilku lat, a w szczególności w II połowie 2023 r. oraz w I kw. 2024 wzrosty cen osiągały rekordowe poziomy dochodząc nawet do ponad 20% średniorocznie. 

Jednocześnie jednak w ciągu ostatnich kilkunastu lat obserwować można było regularny wzrost poziom wynagrodzeń, co zwiększało siłę nabywczą, w tym dostępność cenową mieszkań. 

Na poniższym wykresie zaprezentowane zostały poziomy średnich miesięcznych cen jednostkowych mieszkań na rynku wtórnym we Wrocławiu (źródło: dane własne) oraz średniego miesięcznego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw (źródło: portal wskaźniki.gofin.pl) – w ujęciu miesięcznym w latach 2018-2024. 

W ostatnich kilku latach 2018-2024 widać, że dynamika wzrostów cen mieszkań jest wyższa niż dynamika wzrostu średnich wynagrodzeń i rozbieżność ta powiększała się wyraźnie w powyższych latach – w roku 2018 za jednomiesięczne średnie wynagrodzenie (brutto w sektorze przedsiębiorstw) można było kupić 0,76 m2 powierzchni użytkowej mieszkania, a we wrześniu 2024 r. było to już tylko 0,63 m2. 

Na poniższym wykresie zobrazowana została siła nabywcza średnich wynagrodzeń, na wrocławskim rynku wtórnym, obrazująca dostępność cenową mieszkań -> ile potrzeba rocznych średnich pensji (średnie wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw), aby kupić typowe mieszkanie o powierzchni użytkowej 50 m2 po średniej cenie w danym okresie. 

Dostępność cenowa mieszkań (siła nabywcza średnich wynagrodzeń) spadała w latach 2018-2019 i ustabilizowała się po pandemii w latach 2020-2023 – w tym okresie na zakup mieszkania 50 m2 po średniej cenie trzeba było wydać przeciętnie ok. 6-krotność rocznego średniego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw. Z uwagi na bardzo duży wzrost cen mieszkań pod koniec 2023 i na początku 2024 r. w maju 2024 r. po raz pierwszy ten wskaźnik przekroczył poziom 6,5 i jest to największa krotność obserwowana od 6 lat na wrocławskim wtórnym rynku mieszkaniowym. 

Średnia powierzchnia mieszkania na rynku wtórnym 

Średnia powierzchnia mieszkania nabywanego na rynku wtórnym we Wrocławiu przez wiele lat kształtowała się na podobnym poziomie ok. 53 m2, przy czym w roku 2018 było to bliżej 55 m2, a w roku 2022 bliżej 52 m2. 

Z uwagi na bardzo duży wzrost cen mieszkań pod koniec 2023 i na początku 2024 r. w sierpniu bieżącego roku po raz pierwszy średnia wielkość nabywanych mieszkań spadła poniżej wielkości 50 m2, a we wrześniu 2024 r. było to nawet 48 m2. Z uwagi na coraz wyższe ceny całkowite kupujący nabywają coraz mniejsze mieszkania. 

Duże mieszkania stosunkowo rzadko były przedmiotem obrotu rynkowego, co szczególnie widać w ostatnich miesiącach bieżącego roku. 

W latach 2018-2023 transakcje lokalami o powierzchni powyżej 80 m2 stanowiły 7,6 % wszystkich transakcji, a w III kw. 2024 było to już tylko 5,14%. Natomiast odsetek mieszkań o powierzchni poniżej 60 m2 w latach 2018-2023 stanowił 72,6%, a w III kw. 2024 było to już 78,3%. 

Najwięcej sprzedawanych jest mieszkań średniej wielkości w przedziale powierzchni 30-60 m2, co łącznie stanowi ok. 65% wszystkich transakcji. 

Podsumowanie 

W ciągu ostatnich kilku lat występowały okresy kumulacji różnych czynników niezależnych od uczestników rynku, które mocno zachwiały rynkiem nieruchomości mieszkaniowych – czynników zarówno niekorzystnych dla strony popytowej (takich jak bardzo wysoka inflacja, wzrost oprocentowania kredytów, zwiększenie restrykcyjności udzielania kredytów hipotecznych) i strony podażowej (wzrost kosztów budowy i wydłużenie czasu realizacji nowych inwestycji), ale też i korzystnych takich jak preferencyjny kredyt 2%, który rozkręcił rynek do poziomu wcześniej niespotykanego. Koniec roku 2023 i początek roku 2024 przeszedł pod znakiem bardzo wysokich cen przy jednoczesnym bardzo dużym wzroście liczby zawieranych transakcji. Po wygaszeniu kredytu BK 2%, w połowie bieżącego roku rynek zauważalnie ostygł, co widać bardzo wyraźnie po zmniejszeniu liczby transakcji o prawie 30% i spadku wolumenu obrotów o ok. 20%. 

Nominalne jednostkowe średnie ceny mieszkań ustabilizowały się na poziomie ok. 12.800 zł/m2, jednak biorąc pod uwagę takie czynniki jak z jednej strony inflację, a z drugiej fakt, że w ostatnich miesiącach sprzedawane były mieszkania mniejsze niż w poprzednich miesiącach średnio o ok. 3-4 m2, to można stwierdzić, że ceny realne spadły. Wydaje się, że takie spadki cen mieszkań mają raczej charakter bardziej „korekty cenowej” niż długotrwałych trendów spadkowych. Korekty takie są naturalną częścią cyklu gospodarczego i nie muszą oznaczać końca długookresowych trendów wzrostowych. 

listopad 2024