Analizą objęto rynek gruntów pod budownictwo jednorodzinne oraz tereny rolne i zielone położone w powiecie olkuskim w latach 2018-2024 

Powiat olkuski jest położony na granicy województwa Śląskiego i Małopolskiego. Siedzibą powiatu jest miasto Olkusz. Położony jest w trzech makroregionach geograficznych: Wyżyny Krakowsko-Częstochowskiej, Wyżyny Śląskiej i Wyżyny Miechowskiej. Powiat posiada powierzchnię ok 620 km2. Do powiatu należą gminy: Olkusz, Bukowno, Bolesław, Klucze, Wolbrom i Trzyciąż. Trzema głównymi obszarami miejskimi są: Olkusz ok 36 000 mieszkańców ,Bukowno ok 11 000 mieszkańców oraz Wolbrom ok 7 000 mieszkańców. Na terenie powiatu działają liczne zakłady produkcyjne z obszarów automotive, przemysłu szklarskiego, metalurgicznego, papierniczego i innych nieuciążliwych branż. 

 Rysunek 1 Podział administracyjny powiatu Olkuskiego 

 W powiecie Olkuskim w latach 2018-2024 odnotowano łączny obrót gruntami niezabudowanymi o powierzchni niecałych 1 250 ha o wartości łącznej ponad 340 000 000zł. 

W roku 2024 w stosunku do lat poprzednich odnotowano znaczny wzrost obrotu ziemią rolną, prawie 50% w stosunku do średniej oraz znaczny spadek sprzedanej powierzchni przeznaczonej pod budownictwo jednorodzinne, ponad 73 % w stosunku do średniej. Pod względem wartości, obrót ziemią rolną wzrósł pod względem wartości o 117% w stosunku do dotychczasowej średniej rocznej. W zestawieniu z wzrostem powierzchni prognozuje to przeciętny wzrost ceny jednostkowej. Znacznie ciekawiej przedstawiają się szacunki obrotu ziemią o przeznaczeniu budowlanym. Przy znacznym spadku powierzchni, rzędu 75% wartość obrotu spadła zaledwie o nieco ponad 16% w stosunku do ubiegłego roku. 

Rysunek 2 Powierzchnia sprzedanych nieruchomości 

Rysunek 3 Obrót gruntami w mln zł 

Grunty budowlane. 

W powiecie Olkuskim należy rozróżnić dwa segmenty rynku nieruchomości przeznaczonych do zabudowy jednorodzinnej. Pierwszy to grunty w obrębie miasta Olkusz. Są to działki przeznaczone do typowej zabudowy miejskiej. Z pośród niecałych 16 ha sprzedanych w roku 2024, jedynie około 2,5ha znajdowało się w granicach miasta Olkusza. 

W rejonie miasta widać wyraźne ożywienie rynku. Po bardzo słabym wyniku z roku 2023, w którym sprzedano jedynie ok 8 600 m2 w roku 2024 sprzedano prawie 25 000m2. Jednocześnie średnia cena wzrosła z około 200 zł/m2 do prawie 260 zł/m2. Łączna wartość transakcji wzrosła o prawie 60% w stosunku do średniej z lat 2018-2024. Średnia cena utrzymuje się w tendencji wzrostowej od roku 2020. Przyrost roczny ceny m2 wyniósł w latach 2020-2024 przeciętnie 23% rok do roku. Zwiększyła się 

również liczba transakcji. Po słabym roku 2023, w którym odnotowano jedynie 9 transakcji W roku 2024 odnotowano 28 transakcji wolnorynkowych 

Rysunek 4 Zmiana cen gruntu budowlanego w obrębie miasta Olkusz [zł/m2] 

Rysunek 5 Zmiana sprzedanej powierzchni budowlanej w obrębie miasta Olkusz 

 W obrębie powiatu olkuskiego w roku 2024 powierzchnia sprzedanych terenów o przeznaczeniu pod budownictwo jednorodzinne wzrosła z niecałych 9 do prawie 14 ha. Wzrosła również ilość transakcji: w roku 2024 zawarto 103 transakcje rynkowe , czyli o ponad 30% więcej niż w 2023. Zmianie uległa również średnia cena sprzedanego gruntu. Do porównania poszczególnych lat, cenę średnią obliczono jako iloraz wartości wszystkich transakcji i sumy powierzchni objętych tymi transakcjami. W roku 2024 średnia cena transakcyjna wynosiła ok 111zł za m2. Jest to mniej o niecałe 5% niż w roku 2023, ale o 8% wyżej w stosunku do roku 2021. 

Od roku 2019 w Olkuszu i wschodnich gminach powiatu, Bukowno i Bolesław występują zapadliska terenu. Są one związane z likwidacją kopalni rud cynku i ołowiu w Olkuszu i zmianami w poziomie wód gruntowych po zakończeniu działalności górniczej. Objawiają się one poprzez nagłe zapadnięcie terenu w kształcie leja o średnicy od kilku do kilkunastu metrów. Fakt ich występowania jest wiedzą powszechną w społeczeństwie lokalnym. 

Rysunek 6 Powierzchnia terenu budowlanego sprzedana w powiecie olkuskim [ha} poza miastem Olkusz 

Rysunek 7 Średnia cena terenu budowlanego [zł/m2] sprzedana w powiecie olkuskim poza miastem Olkusz 

Struktura sprzedanego terenu w podziale na gminy w latach 2018-2024 może wskazywać na obawy potencjalnych klientów co do nabycia działek w rejonie występowania zapadlisk. Widać wyraźnie że w gminach Bolesław i Bukowno spadła powierzchnia sprzedanych gruntów w roku 2024 było to łącznie ok 1,4 ha. Poziom ten utrzymuje się na mniej więcej niezmiennym poziomie od roku 2020 kiedy pojawiły się pierwsze zapadliska. Stosunek powierzchni sprzedanych gruntów budowlanych w stosunku do powierzchni gmin gmina Bukowno i Bolesław utrzymuje się na niskim poziomie. Równie niski poziom ma gmina Trzyciąż, jednak jest to gmina o zdecydowanie większym procencie powierzchni o przeznaczeniu rolnym. 

Rysunek 8 Struktura powierzchni sprzedanej terenów budowlanych w powiecie olkuskim z podziałem na gminy (bez miasta Olkusz) [ha] 

Rysunek 9 procent sprzedanej powierzchni MN względem całkowitej powierzchni gmin w latach 2018-2024 

Na rynku nieruchomości rolnych w roku 2024 nastąpił spadek sprzedanej powierzchni łącznej o ok 7,5%, jednak nadal powierzchnia sprzedana jest większa niż w roku 2022. Jednocześnie nastąpił wzrost ceny jednostkowej z 5,31 zł w roku 2023 do 6,32 zł w roku 2024. W stosunku rok do roku jest to zmiana na poziomie 19 % 

Rysunek 10 Sprzedana powierzchnia rolna [ha] 

Rysunek 11 Średnia cena gruntów rolnych 

Ceny jednostkowe wzrosły w całym badanym siedmioletnim okresie o niecałe 80% co przekłada się na średnią roczną zmianę na poziomie 11 %rocznie. 

Wnioski. 

W roku 2024 wystąpiła niewielka korekta cen gruntów budowlanych w powiecie olkuskim oraz ich wzrost obrębie miasta Olkusz. Podobnie jak w innych miastach, ceny nieruchomości w Olkuszu rosną, napędzane popytem oraz inflacją. Rozwój infrastruktury, w tym nowe inwestycje drogowe i modernizacja linii kolejowych mogą wpłynąć na dalszy wzrost wartości nieruchomości – osoby pracujące w Krakowie czy Katowicach, poszukujące tańszych mieszkań, często decydują się na przeprowadzkę do Olkusza, co wpływa na wzrost popytu. W sposób stabilny rośnie wartość gruntów rolnych. W ujęciu globalnym inwestycja w nieruchomości nadal przynosi średnioroczne wzrosty na poziomie większym niż inflacja, jednak decydującym czynnikiem jest atrakcyjna lokalizacja nieruchomości.