Powiat olkuski jest położony na granicy województwa Śląskiego i Małopolskiego. Siedzibą powiatu jest miasto Olkusz. Położony jest w trzech makroregionach geograficznych: Wyżyny Krakowsko-Częstochowskiej, Wyżyny Śląskiej i Wyżyny Miechowskiej. Powiat posiada powierzchnię ok 620 km2. Do powiatu należą gminy: Olkusz, Bukowno, Bolesław, Klucze, Wolbrom i Trzyciąż. Trzema głównymi obszarami miejskimi są: Olkusz ok 36 000 mieszkańców ,Bukowno ok 11 000 mieszkańców oraz Wolbrom ok 7 000 mieszkańców. Na terenie powiatu działają liczne zakłady produkcyjne z obszarów automotive, przemysłu szklarskiego, metalurgicznego, papierniczego i innych nieuciążliwych branż. 

Rysunek 1 Podział administracyjny powiatu Olkuskiego 

W powiecie Olkuskim łączny obrót roczny gruntami wzrósł od ok 30 mln zł w roku 2018 do ponad 70 mln zł w roku 2023. W analizowanym okresie, łącznie na rynku zostały sprzedane grunty o powierzchni ponad 1000 ha. Zawarto ponad 2 000 transakcji. Rynek należy uznać zatem za rozwinięty i na tyle obszerny aby można było zaobserwować działające prawa podaży i popytu. Analizie poddano dwa segmenty rynku: nieruchomości gruntowe przeznaczone do zabudowy jednorodzinnej, oraz nieruchomości przeznaczone do produkcji rolnej. 

W latach 2018-2023 widać zmiany na rynku nieruchomości budowlanych w powiecie. Okres pandemii COVID 19 wpłynął na ilość transakcji, i ceny nieruchomości budowlanych. W roku 2023 zawarto ok 160 transakcji nieruchomościami na których można było realizować inwestycje. Była to ilość porównywalna z rokiem 2018 i 2019 kiedy zawierano od 150 do 160 kontraktów rocznie, ale znacznie niższa niż w latach 2020 i 2021 kiedy to wzrosła do ok 230 rocznie. Bardzo podobne zachowania odnotowano na rynku gruntów rolnych. W analizowanym okresie liczba transakcji gruntów rolnych wahała się od 60 do 100 rocznie w szczytowym 2021r, aby na koniec 2023 powrócić do wartości 60 transakcji. 

Rysunek 2 Liczba transakcji rynkowych oraz obrót całkowity. 

W podobny sposób zmieniała się łączna powierzchnia sprzedanych gruntów budowlanych – co świadczy o tym, że średnia powierzchnia w jednej transakcji w tych latach nie zmieniała się znacząco. W roku 2018 sprzedanych zostało łącznie ok 7 ha i do 2021 powierzchnia ta stopniowo zwiększała się do wartości kulminacyjnej ponad 23 ha, aby spaść do poziomu ok 10 ha w latach 2022 i 2023. Inaczej wyglądało to w przypadku gruntu rolnego, gdzie powierzchnia sprzedanych gruntów wynosiła od 63 do 81 ha w roku, natomiast również w tym przypadku maksimum zanotowano w 2021 r.. Należy założyć że jest to wynikiem znacznie większej średniej powierzchni nieruchomości rolnych i znacznie większej rozpiętości tych powierzchni w poszczególnych transakcjach w stosunku do powierzchni nieruchomości budowlanych. 

Rysunek 3 Powierzchnie sprzedanych nieruchomości łbudowlanych i rolnych 

Cena jednostkowa nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym zależy od wielu czynników. Można do nich zaliczyć lokalizację, kształt, topografię, otoczenie i inne. Aby porównać ceny z kolejnych lat i wyliczyć trend, próbkę danych zawężono donieruchomości o przeciętnej jakości. Wybrane transakcje obejmowały nieruchomości o przeznaczeniu w całości pod budownictwo jednorodzinne, ewentualnie z małą częścią pod komunikację. Z próbki usunięto również transakcje których cena odbiegała w sposób rażący od cen przeciętnych. Wyniki przedstawiono osobno dla terenu miasta Olkusz a osobno dla powiatu. 

Rysunek 4 Zmiana cen gruntu budowlanego w powiecie Olkuskim 

W powiecie Olkuskim średnia cena gruntu budowlanego wzrosła z poziomu niecałych 72zł/m2 w 2018 roku do ponad 117 w 2023. Skumulowany wzrost wartości wynosi zatem prawie 65%. Średnio w ciągu roku ceny rosły na poziomie niecałych 11 %. Wyraźnie zarysowała się zmiana dynamiki wzrostu. Ceny rosły dynamicznie w pandemicznym roku 2019 i w 2022 – do wybuchu wojny w Ukrainie ; później dynamika zaczęła spadać. 

Rysunek 5 Zmiana cen gruntu budowlanego w obrębie miasta Olkusz 

W obrębie miasta Olkusza średnia cena gruntu budowlanego wzrosła z ok 120 zł/m2 do ponad 200 zł/m2. W roku 2019, w stosunku do 2018 cena spadła, jednak w latach 2019- 2021 dynamika zmian była imponująca i osiągnęła poziom ponad 30% rocznie. W ostatnim roku dynamika wzrostu cen nieco spadła i wynosi ok 6%. Średniorocznie w analizowanym okresie ustalono średni wzrost na poziomie prawie 10,4% rocznie. 

Rysunek 6 Zmiany cen jednostkowych cen gruntów rolnych w powiecie Olkuskim 

Średnie ceny gruntów rolnych wykazywały się dużą dynamiką. Porównując rok 2018 do 2019 ceny spadły o 15%. W kolejnym okresie podskoczyły o 47 % aby w latach kolejnych spadać o kilka procent rocznie. Należy jednak zauważyć że cena jednostkowa w tego typu transakcjach jest niska. W analizowanym okresie ceny wzrosły z poziomu ok 6 zł/m2 do poziomu 7,80 zł/m2. Zwyczajem na rynku lokalnym jest negocjowanie ceny za całą nieruchomość, a nie za 1m2, a przy różnicy na poziomie kilku tysięcy złotych za całą nieruchomość, cena jednostkowa może się zmienić o kilka procent, zwłaszcza przy mniejszych działkach. Pełniejszy obraz rynku oddaje zatem trend długofalowy. Ceny jednostkowe zmieniły się w badanym okresie o niecałe 30% co przekłada się na średnią roczną zmianę na poziomie 4,8%. 

Wnioski: 

Pandemia w roku 2019, wybuch wojny w Ukrainie w 2022r oraz inflacja której gwałtowny wzrost rozpoczął się w drugiej połowie 2021r w latach 2022-2023 przyczyniła się do wzrostu popytu i wzrostu cen na rynku ziemi budowlanej w powiecie Olkuskim. Nabywcy nieruchomości lokowali swoje środki na rynku aby ochronić je przed inflacją, co okazało się dobrym posunięciem, ponieważ aktualnie ceny są znacznie wyższe. 

Uczestnikom rynku budowlanego udało się więc ochronić swój kapitał przed wysoką inflacją. Bardzo ciekawie wygląda porównanie procentowego wzrostu cen w badanym okresie w trzech segmentach: gruntów budowlanych w Olkuszu, gruntów budowlanych poza Olkuszem oraz gruntów rolnych.

Pomimo prawie dwukrotnej różnicy ceny jednostkowej, średnioroczny wzrost wartości gruntów budowlanych w mieście i w powiecie jest niemal identyczny -różni się w granicach błędu statystycznego. Średnioroczna inflacja w tym okresie wynosiła ok 6,4%, lokujący w grunty budowlane wypracowali zatem potencjalny zysk długofalowy na poziomie 4% rocznie. Grunty rolne natomiast w ujęciu realnym taniały na poziomie ok 1,5% rocznie (wzrost ceny poniżej inflacji), co można wiązać z procesem likwidacji kolejnych mniejszych gospodarstw rolnych. 

Liczba transakcji, i powierzchnia sprzedanego gruntu po 2021 roku spadła, i zbliżyła się do poziomu z roku 2018. Jest to oznaka stabilizacji rynku. Ponieważ wolumen powierzchni i ilości transakcji nadal jest jednak nieco wyższy niż w roku 2018, należy spodziewać się wzrostu cen, jednak na niższym poziomie niż w latach ubiegłych.