Rynek nieruchomości gruntowych na terenie powiatu w liczbach 

Po rekordowym pod względem obrotów zarówno w ujęciu wartościowym jak i ilościowym roku 2021, czego ewidentną przyczyną był wybuch pandemii Covid-19 i związany z nim skokowy wzrost popytu, rynek nieruchomości gruntowych na terenie powiatu myślenickiego w latach 2022 i 2023 powoli wracał do równowagi. Spadała zarówno liczba transakcji jak i łączna wartość obrotu. Rok 2023 w tym ujęciu był bardzo zbliżony do roku 2019, czyli sprzed wybuchu pandemii. Rok 2024 przyniósł ustabilizowanie się rynku pod kątem liczby zawartych transakcji (w roku 2024 zawarto praktycznie tyle samo transakcji co w poprzednim 2023 oraz przedpandemicznym 2019). Również łączna powierzchnia gruntów, które zmieniły w roku 2024 właściciela była zbliżona do roku 2023 i praktycznie taka sama jak w roku 2019.

Rys. 1. Łączna powierzchnia sprzedanych gruntów (ha) oraz liczba transakcji sprzedaży gruntów w powiecie myślenickim w latach 2015-2024

*wartość szacowana na podstawie ok. 95% danych z roku 2024
źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Zaskakujący jednak jest znaczny wzrost wartości obrotu, który w roku 2024 osiągnął poziom 153,7 mln zł i był wyższy od roku 2023 o ponad 30%, ustępując tylko rekordowemu 2021.  

Rys. 2. Wartość obrotu w powiecie myślenickim w latach 2015-2024 (mln zł)

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Zdecydowanie wzrosła również średnia cena transakcyjna oraz jednostkowa cena transakcyjna, odpowiednio o ok. 33% i 43%. Nie oznacza to jednak, że tak znacznie podrożały grunty, wzrosty te wynikają ze zmiany struktury sprzedaży – w 2024 roku zawarto kilkanaście dużych transakcji, o cenach zarówno nominalnych jak i jednostkowych znacznie wyższych od przeciętnie notowanych – przede wszystkim były to działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i nabywane przez deweloperów w Myślenicach (3 transakcje powyżej 1 mln zł)  i Dobczycach (5 transakcji powyżej 1 mln zł). Na szczególną uwagę zasługują pod tym względem Dobczyce, na terenie których w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sierpniu 2023 roku (jego części opisowej) w terenach zabudowy mieszkaniowo-usługowej oznaczonej symbolem MU2 dopuszczono zabudowę wielorodzinną. Deweloperzy ruszyli na zakupy i w efekcie to w Dobczycach zanotowaliśmy rekordową na terenie powiatu transakcję – deweloper kupił działkę przy ul. Mostowej o powierzchni 1,1474 ha za 6,3 mln zł (zabudowaną domem mieszkalnym, ale oczywiście nie miał on żadnego wpływu na tę cenę). W skali całego powiatu 21 transakcji (ok. 2% wszystkich zawartych) o cenie transakcyjnej powyżej 1 mln zł wygenerowało ok. 26% całego obrotu.

Rys. 3. Średnia cena transakcyjna (zł)

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Rys. 4. Średnia jednostkowa cena transakcyjna (zł/m²)

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Powyżej wykazane wzrosty częściowo jednak wskazują na dalszy wzrost cen gruntów na terenie powiatu, oczywiście w ujęciu realnym, czyli po uwzględnieniu inflacji. Jedną z przyczyn jest zapewne dalszy spadek podaży przy raczej stałym popycie, portal Nbot w roku 2021 zanotował 1159 dodanych oryginalnych ofert sprzedaży działek na terenie powiatu myślenickiego, w roku 2022 było to 939 ofert, w roku 2023 jeszcze mniej bo 917 ofert, ale już w 2024 tylko 698, a to spadek o ok. 24%.

Rynek nieruchomości gruntowych na terenie powiatu myślenickiego oparty jest na gruntach przeznaczonych pod zabudowę, przede wszystkim mieszkaniową. W ujęciu ilościowym stanowią one 69% transakcji, w ujęciu wartościowym oczywiście jeszcze więcej bo 88% rynku, nie dziwi też, że proporcje te nieco się wyrównują analizując łączną powierzchnię sprzedaży. Poniższe wykresy prezentują procentowy udział zgrupowanych gruntów przeznaczonych pod zabudowę (mieszkaniową, przemysłową, usługowo-handlową) oraz wyłączonych z prawa zabudowy (użytków rolnych, zielonych i lasów).

Rys. 5-7. Udział procentowy gruntów budowlanych i niebudowlanych w obrocie

Jak wynika z powyższych wykresów powiat myślenicki nie jest obszarem o charakterze rolniczym, transakcji gruntami rolnymi jest stosunkowo niewiele, a wiele z tych zarejestrowanych nabywanych jest na cele nierolne (zakupy spekulacyjne, na powiększenie przyległych budowlanych itp.), stąd analiza jednostkowych cen gruntów rolnych na terenie powiatu jest trudna i obarczona sporym błędem. Podstawowe miary skupienia cen jednostkowych gruntów rolnych przedstawiają się następująco: mediana Me  = 12,82 zł/m², pierwszy kwartyl Q1 = 8,33 zł/m², trzeci kwartyl Q3 = 27,11 zł/m², co oznacza, że połowa wszystkich transakcji rolnych zawierana jest w przedziale ok. 8 – 27 zł/m², a wartość środkowa (przeciętna) oscyluje wokół 13 zł/m². Mediana jest miarą wartości średniej bardziej odporną na elementy odstające niż średnia arytmetyczna, stąd w ocenie autora lepiej oddaje poziom przeciętnych cen na lokalnym rynku nieruchomości.

Rys. 8. Ceny jednostkowe gruntów rolnych (zł/m²)

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Podstawowe miary skupienia jednostkowych cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę (wszystkich funkcji tj. mieszkaniowej, przemysłowej, usługowo-handlowej) przedstawiają się następująco: mediana Me  = 93,02 zł/m², pierwszy kwartyl Q1 = 47,30 zł/m², trzeci kwartyl
Q3 = 147,54 zł/m². Jak widać rozstęp ćwiartkowy jest spory i wynosi ok. 100 zł. Przyczyną tego stanu jest duża liczba transakcji o stosunkowo niskich jednostkowych cenach transakcyjnych, zawieranych w szczególnych, często nierynkowych warunkach (pomiędzy sąsiadami na powiększenie lub regulację stanu prawnego, pomiędzy członkami rodziny, w warunkach przymusowych itp.). W grupie tej zawiera się również spora liczba transakcji gruntami o przeznaczeniu mieszanym, budowlano-rolnych, o większych powierzchniach, nabywanych na cele budowlane, ale oczywiście z uwagi na wymienione cechy osiągają one niższe ceny jednostkowe. Za typową, atrakcyjną działkę budowlaną przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną trzeba było zapłacić w roku 2024 średnio ok. 195 zł/m².

Rys. 9. Ceny jednostkowe gruntów budowlanych (zł/m²)

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Porównanie gmin powiatu myślenickiego

Na zmienność cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych w obrębie powiatu decydujący wpływ mają dwa czynniki, nakładające się na siebie i potęgujące te różnice. Mowa o fizjografii terenu i odległości od Krakowa. Znacznie cenniejsze są północne rejony powiatu, położone bliżej Krakowa, na obszarze wyżynnym Pogórza Wielickiego – gminy Sułkowice, Myślenice, Siepraw, Dobczyce. Tereny południowe w większej odległości od Krakowa i leżące na terenie górskim Beskidów osiągają zdecydowanie niższe ceny – gminy Lubień, Tokarnia, Pcim, Wiśniowa, Raciechowice. Również struktura gruntów jest nieco różna, w części północnej zdecydowanie w obrocie przeważają grunty mieszkaniowe, istotny jest też udział gruntów komercyjnych, zwłaszcza przemysłowych i przemysłowo-usługowych zlokalizowanych w strefach przemysłowych „Polanka-Jawornik”, „Myślenice” i „Dobczyce-Niezdów”. W części południowej powiatu w obrocie pojawia się znacznie więcej gruntów rolnych i leśnych (w północnej części powiatu lasy praktycznie w obrocie nie występują). Walory krajobrazowe z kolei powodują, że w południowej części powiatu istotnym segmentem rynku są grunty przeznaczone i użytkowane na cele rekreacyjno-wypoczynkowe praktycznie niewystępujące w północnej części powiatu.

Rys. 10. Gminy Powiatu Myślenickiego.

źródło: krakow.stat.gov.pl

Największą i najliczniej zaludnioną gminą powiatu jest gmina Myślenice, nie dziwi więc fakt, że obrót tam jest zdecydowanie wyższy niż w pozostałych i wyniósł prawie 53 mln złotych, co stanowi ok. 36% wartości obrotu w całym powiecie. Na tak wysoki wynik gminy Myślenice na tle pozostałych gmin powiatu istotny wpływ ma samo miasto Myślenice, które generuje ponad 27% obrotu całej gminy. Druga pod tym względem gmina Dobczyce zanotowała ok. 35 mln obrotu (przy czym samo miasto Dobczyce przyniosło obrót na poziomie ok. 21 mln zł – efekt wspomnianej wcześniej zmiany planu i kilku dużych transakcji zrealizowanych przez deweloperów), a ostatnia tj. gmina Raciechowice tylko ok. 3 mln. Uwaga: powyższe dane i kolejne analizy porównawcze gmin oparto na niepełnych jeszcze danych transakcyjnych
z 2024 r. – na dzień analizy dostępne ok. 95% danych.

Z uwagi na znaczne różnice w wielkościach poszczególnych gmin (wyrażonych zarówno w powierzchni jak i ilości mieszkańców), na kolejnych kartogramach zaprezentowano wartość obrotu i obszar sprzedanych gruntów w wartościach realnych, tj. obrót w przeliczeniu na jednego mieszkańca gminy oraz powierzchnia sprzedanych gruntów w relacji do powierzchni gminy.

Analizując obrót „per capita” gmina Myślenice już tak znacznie nie odbiega od pozostałych, przede wszystkim jednak wyraźnie widać co się wydarzyło w gminie Dobczyce (przywoływana wcześniej zmiana planu i pojawiające się transakcje pod budownictwo wielorodzinne), gdzie obrót w przeliczeniu na jednego mieszkańca (2.275 zł) był prawie dwukrotnie większy od gminy Myślenice (1.162 zł). W zestawieniu tym wyróżnia się gmina Siepraw, czego w wartościach bezwzględnych nie widać ponieważ gmina ta ma najmniejszą powierzchnię
(31,92 km²), jednak w wartościach względnych ujawnia się jej wysoka atrakcyjność (obrót w przeliczeniu na jednego mieszkańca powyżej 2.000 zł). 

Rys. 11. Wielkość obrotu w poszczególnych gminach per capita (zł).

Wielkość obrotu w ujęciu powierzchniowym dla większości gmin jest podobna do tego notowanego w roku 2023 (vide Rys. 1 pokazujący łączną powierzchnię gruntów w obrocie), stąd oczywiście również w odniesieniu do powierzchni gminy ta stabilizacja jest widoczna. Wskaźnik ten wyraźnie wzrósł natomiast dla gminy Siepraw, co pokazuje dalszy wzrost atrakcyjności tej gminy na tle powiatu, zdecydowanie spadł natomiast dla gminy Raciechowice, co może być spowodowane faktem, że gmina ta jako jedyna w powiecie nie ma planu miejscowego i brak jest w ofercie nowych gruntów mogących zainteresować inwestorów spoza gminy.

Rys. 12. Relatywna wielkość obrotu w poszczególnych gminach (procent obszaru gminy).

Analizę cenności gruntów o różnym przeznaczeniu na terenie gmin powiatu myślenickiego oparto na medianie, która jest miarą skupienia mniej wrażliwą na wartości odstające i nietypowe niż średnia arytmetyczna. Brak danych z gminy Raciechowice wynika z faktu, że jest to jedyna gmina powiatu myślenickiego, na terenie której brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w pozostałych jest to zwykle pełne pokrycie planami), stąd trudno wyselekcjonować transakcje gruntami nabywanymi na cele mieszkaniowe – analiza pojedynczych transakcji pozwala na stwierdzenie, że poziom cenowy tych gruntów jest zbliżony do gminy Wiśniowa.

W segmencie gruntów przeznaczonych pod zabudowę (wszystkich funkcji tj. mieszkaniowych, przemysłowych, usługowych) gmina Myślenice utraciła dzierżony od dawna fotel lidera na rzecz gminy Siepraw, w której mediana gruntów budowlanych osiągnęła poziom ok. 145 zł/m². Rozkład jednostkowych cen gruntów budowlanych na terenie powiatu myślenickiego bardzo dobrze pokazuje podkreślany wcześniej podział na północną i południową część powiatu. Różnice są znaczne, bo o ile w północnej części powiatu mediana gruntów budowlanych praktycznie nie spada poniżej poziomu 100 zł/m² (należy pamiętać, że południowe części gmin Sułkowice, Myślenice i Dobczyce znajdują się już na obszarze geograficznie i ekonomicznie bardziej podobnym do tych południowych gmin), to w południowej części powiatu (gminy Pcim, Tokarnia, Lubień, Wiśniowa) oscyluje w przedziale ok. 49 – 58 zł/m². 

Rys. 13. Mediana cen jednostkowych gruntów budowlanych (zł/m²).

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Wyżej przedstawione dane prezentujące przeciętne ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę mogą być też nieco zafałszowane przez fakt, że na terenie powiatu myślenickiego, szczególnie w jego południowej części, znaczna część transakcji odbywa się pomiędzy osobami fizycznymi w różnym stopniu powiązanymi ze sobą (w rodzinie, pomiędzy sąsiadami) lub w innych szczególnych warunkach (regulacje stanów własnościowych, nabywanie na powiększenie i/lub poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległych). Jak wspomniano wyżej, również stosunkowo niewielka ilość zawieranych rocznie transakcji (kilkadziesiąt sztuk) nie sprzyja wiarygodności analiz statystycznych. Z tego powodu przeanalizowano wybrane transakcje typowych, ładnych działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (o powierzchniach od ok. 700 m² do ok. 1.500 m²), zawieranych w warunkach rynkowych. Wyniki, które prezentuje poniższy kartogram wydają się najlepiej opisywać cenność poszczególnych gmin, zgodne są z oczekiwaniami i doświadczeniami lat poprzednich. W północnej części powiatu myślenickiego za typową działkę budowlaną trzeba zapłacić ok. 200 zł/m², jedynie na terenie gminy Lubień można jeszcze znaleźć oferty poniżej 100 zł/m². Stosunkowo wysoki poziom cen w gminach Tokarnia i Pcim może wynikać z dużego zainteresowania bardzo atrakcyjnymi widokowo rejonami w tych gminach (np. rejon Koskowej Góry we wsi Bogdanówka, Zawadka, os. Kudłacze w Pcimiu), gdzie w roku ubiegłym sprzedawano działki mieszkaniowo – rekreacyjne w cenach 250 – 300 zł/m², czyli wyższych nawet niż atrakcyjne grunty budowlane w rejonach bliżej Krakowa.

Rys. 14. Ceny jednostkowe typowych, atrakcyjnych działek MN (zł/m²).

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

W przypadku gruntów wyłączonych z prawa zabudowy (rolnych, zielonych, leśnych) różnice pomiędzy poszczególnymi gminami są już mniejsze, zaciera się też rozdział pomiędzy północną i południową częścią powiatu. Prym w tym segmencie również wiedzie gmina Siepraw, ale wynika to głównie z faktu, że sprzedawane w tej gminie grunty rolne nabywane są nie przez rolników, ale jako lokata kapitału czy wręcz w celach spekulacyjnych, zwykle są to grunty o niedużych powierzchniach, często tez nabywane na powiększenie sąsiednich terenów budowlanych. Na uwagę zasługuje wysoka wartość mediany ceny jednostkowej gruntów rolnych w gminach Tokarnia i Pcim, nie znajduję jednak dobrego wytłumaczenia tego zjawiska. Należy też pamiętać, że gruntów tych na terenie powiatu myślenickiego występuje stosunkowo niewiele (vide rys. 5-7), stąd nawet pojedyncze transakcje mogą znacznie zniekształcać wartość średnią.

Rys. 15. Mediana cen jednostkowych gruntów niebudowlanych (zł/m²).

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Uwagi końcowe i wnioski:

• Nadal rosną ceny gruntów, co potwierdzają praktycznie wszystkie analizowane wskaźniki, realnie (po uwzględnieniu inflacji) trend wzrostu wyniósł ok. 5% r/r.
• Warte podkreślenia jest już zdecydowane wyjście na prowadzenie gminy Siepraw w kategorii najbardziej atrakcyjnej i cennej gminy powiatu.
• Ciekawy efekt zanotowano w Dobczycach, gdzie w wyniku zmiany części opisowej planu miejscowego w ofercie pojawiły się grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, praktycznie natychmiast wykupione przez deweloperów. Pokazuje to ogromny popyt mieszkaniowy na terenie powiatu.
• Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości gruntowych na terenie powiatu myślenickiego są dobre, szczególnie biorąc pod uwagę zmiany w przepisach planistycznych i fakt pokrycia znacznej części powiatu aktualnymi planami zagospodarowania przestrzennego (ok. 88% powiatu).
• Dużym impulsem do rozwoju tego rynku w najbliższych latach (możliwe, że już wpływającym na decyzje inwestorów) powinny być projektowane duże inwestycje komunikacyjne: linia kolejowa „Podłęże – Piekiełko” biegnąca przez teren gminy Raciechowice, linia kolejowa Myślenice – Kraków oraz droga ekspresowa S7.