Powiat Proszowicki znajdujący się ok. 30 km od Krakowa w kierunku północno – wschodnim i graniczący zachodnią granicą z województwem świętokrzyskim, jest jednym z mniejszych powiatów w województwie małopolskim, liczącym 42 268 mieszkańców (31.12.2022r.). Powiat ma charakter rolniczy, tworzy go 6 gmin: 3 miejsko-wiejskie: Proszowice, Nowe Brzesko, Koszyce oraz 3 gminy wiejskie: Koniusza, Pałecznica, Radziemice, w skład których wchodzi 135 miejscowości.

Wartość obrotu oraz liczba transakcji

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – mrn.pl

Patrząc na rynek pod kątem ilości zawieranych transakcji w okresie 2016-2024 należy zwrócić uwagę na ich systematyczny wzrost do roku 2019. W roku 2020 nastąpiło załamanie związane z epidemią COVID-19 – okresowe zamrożenie rynku, wydłużenie procedur administracyjnych (nawet na tak elementarnym etapie jak pozyskiwanie dokumentów do transakcji), wydłużenie kolejek do notariuszy, oraz przyjęcie wyczekującej pozycji przez ewentualnych inwestorów, odkładających transakcje ze względu na brak pewności co do dalszego rozwoju sytuacji. Rok 2021 przyniósł odbicie i powrót do trendu wzrostowego w zakresie zarówno ilości transakcji jak i wartości obrotu. W pewnym sensie nastąpiło skonsumowanie popytu nie zaspokojonego w roku 2020. W następnym 2022 roku, w związku z kolejnym po pandemii spadkiem koniunktury gospodarczej, w tym obniżeniem aktywności kredytowej, oraz początkiem wojny na Ukrainie, nastąpił spadek ilość zawieranych transakcji oraz wartości obrotu. Rok 2023 kontynuuje tendencje roku poprzedniego. Na rynku obserwujemy przy tym coraz niższą podaż gruntów, co powoduje utrzymanie poziomów cen, mimo mniejszej aktywności nabywców. Następnie rok 2024 przynosi wzrost wskaźników. Stabilizacja cen na rynku nieruchomości, spokojniejsze otoczenie geopolityczne (wizja zamrożenia konfliktu na wschodzie) oraz stabilizacja gospodarcza sprzyjają realizacji niezaspokojonego popytu.

Nastąpiło utrzymanie istniejącego od lat trendu wzrostowego, zarówno pod kątem ilości transakcji jak i wartości obrotu, Wzrost wartości obrotu w relacji lat 2023-2024 wydaje się proporcjonalny do wzrostu cen transakcyjnych, co świadczy o stabilizacji cen transakcyjnych .

Charakteryzując rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych należy zwrócić uwagę na sytuację planistyczną w powiecie proszowickim. Jedyną gminą objętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest gmina Koniusza – stanowiąca ok 21% powierzchni całego powiatu i zamieszkała przez 21% ludności powiatu. Inne gminy (takie jak Proszowice, Koszyce) posiadają miejscowe plany na centralnych obszarach, oraz nieliczne punktowe plany sporządzane incydentalnie w związku z inwestycjami w danym rejonie (tereny przemysłowe w Nowym Brzesku lub obwodnica Koszyc w miejscowości Sokołowice).

Ogólnie, 24% powierzchni powiatu posiada pokrycie w miejscowych planach. Mając na uwadze, że transakcje nieruchomościami objętymi mpzp to 41% wolumenu obrotu, można stwierdzić, że nieruchomości takiej są lepiej postrzegane i atrakcyjniejsze na rynku nieruchomości.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – mrn.pl

Mimo, iż znaczna większość obszaru powiatu jest pozbawiona planów zagospodarowania przestrzennego, to jednak nieruchomości objęte planami stanowią stosunkowo częsty przedmiot obrotu rynkowego – jest to ok. 40% wszystkich transakcji. Wskaźnik ten rośnie w dorównaniu do lat ubiegłych z powodu zwiększonej działalności inwestycyjnej, a to grunty objęte mpzp są bardziej atrakcyjne dla potencjalnych inwestorów na rynku

Związane jest to faktem, iż nieruchomości o skonkretyzowanym przez MPZP sposobie zagospodarowania stanowią najbardziej atrakcyjny przedmiot obrotu rynkowego dla potencjalnych inwestorów – planujących budowę. Nie bez znaczenia jest tutaj ogólna wzrastająca atrakcyjność nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną .

Niezmiennie w stosunku do lat ubiegłych większość obrotu gruntami objętymi mpzp zanotowano w gminie Koniusza. Jest to najbardziej atrakcyjna gmina powiatu proszowickiego, zarówno pod kątem lokalizacji (bliskość Krakowa) jak i uporządkowanej sytuacji planistycznej, która to stwarza dobre warunki dla inwestycji kubaturowych – właśnie tu skupia się większość obrotu działkami pod zabudowę.

Również daje się zauważyć obrót na terenie miasta Proszowice (a konkretnie jego przedmieść). Lokalny ośrodek miejski ściąga działalność inwestycyjną.

W przypadków gruntów inwestycyjnych, częściej przedmiotem obrotu są grunty objęte mpzp, co związane jest z faktem, że zagospodarowanie gruntów nie inwestycyjnych wymaga uzyskania decyzji WZ;w przypadku gruntów nie przeznaczonych pod inwestycje budowlane mpzp nie ma dla inwestora większego znaczenia, bo użytkowanie rolne gruntu można prowadzić bez żadnych ustaleń planistycznych.

Rolniczy charakter powiatu wpływa bezpośrednio na wielkość typowych działek budowlanych. Niski stopień urbanizacji sprawia, że sprzedający dostarczają na rynek działki o dużej powierzchni. Średnia powierzchnia sprzedanego gruntu pod zabudowę wynosi 3000 m², i w tym zakresie jest wyższa danych z lat poprzednich. Analizując dane z tego okresu należy stwierdzić, iż tereny obecni na tym rynku kupujący preferują duże działki, czemu sprzyja stosunkowo niska statystyczna cena jednostkowa, znacznie niższa niż na terenach gmin położonych bliżej Krakowa, bardziej zurbanizowanych i o niższej podaży gruntów.

Zauważalne są transakcje gruntami o powierzchni ponad 5000m ², a nawet ponad 1 ha, jednak zwykle są to grunty o mieszanym przeznaczeniu, z widocznym udziałem terenów rolnych. Z drugiej strony działki o powierzchni poniżej 1000 m² spotykane są na rynku sporadyczne, głównie nabywane są jako uzupełnienie do innych gruntów.

Natomiast w segmencie gruntów o przeznaczeniu rolnym (w tym zieleń i inne nieinwestycyjne) średnia powierzchnia sprzedanej nieruchomości to 0,96 ha (dane tożsame do danych z roku 2023), przy czym na rynku jest relatywnie (w stosunku do powiatów sąsiednich) dużo gruntów o pow. powyżej 1 ha.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – mrn.pl

Największy udział w rynku mają grunty o przeznaczeniu rolnym (w tym zieleń). Związane jest to bezpośrednio z rolniczym charakterem powiatu oraz jego stosunkowo niską urbanizacją. Drugą grupę stanowią nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowa jednorodzinną i tożsamą. Te transakcje mają swój największy wolumen w gminie Koniusza, na zachodzie powiatu. Pozostałe przeznaczenia (U,K, PU) mają marginalny udział w rynku, a transakcje są incydentalne.

Daje się zauważyć powolny wzrost obrotu gruntów o przeznaczeniu inwestycyjnym. Obszar powiatu podlega stopniowej urbanizacji, choć tempo tego zjawiska jest wolne. Nie bez znaczenia są relatywnie niskie ceny gruntów, w porównaniu to obszarów położonych bliżej Krakowa.

W segmencie gruntów rolnych wartość jednostkowa dla gruntów objętych mpzp i nie objętych tym opracowaniem jest bardzo zbliżona, a różnica wynikają z położenia (grunty objęte mpzp to teren gminy Koniusza- bliskość Krakowa, oraz Proszowice i Koszyce – zurbanizowane ośrodki). Na rynku nieruchomości daje się zauważyć zależność w kontekście położenia nieruchomości – tereny rolne położone blisko zabudowy posiadają widocznie wyższy poziom cen jednostkowych. Również podobne zjawisko ma w przypadku, gdy marginalny fragment nieruchomości posiada przeznaczenie inwestycyjne (nieruchomość może stanowić dopełnienie dla pola inwestycyjnego).

Wyżej opisane zależności można traktować jako uniwersalne na rynku nieruchomości, zauważalne są również na innych obszarach

Zupełnie inaczej zachowuje się segment nieruchomości o przeznaczeniu inwestycyjnym. Nieruchomości o skonkretyzowanym sposobie zagospodarowania mają wyraźnie wyższym poziom cen jednostkowych od nieruchomości objętych jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – mrn.pl

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – mrn.pl

Na wykresie przedstawione zostały średnie jednostkowe ceny gruntów z lat 2021-2024.

Ww. zestawienie pomija ceny gruntów o przeznaczeniu innym – usługi, komunikacja – transakcje tymi gruntami są incydentalne, o cenach transakcyjnych znacznie odbiegających od cen na lokalnym rynku nieruchomości.

Analizując ceny jednostkowe należy zauważyć, iż na rynku nastąpiła względna stabilizacja cen. Poziom cen jednostkowych średnim w roku 2024 różnił się niewiele od poziomu z lat poprzednich, można stwierdzić iż wartości tle fluktuują wokół poziomu cen na analizowanym rynku, ze wskazaniem na tendencję wzrostową.

Warto tu wskazać na ożywienie na rynku w relacji lat 2023-2024. Rynek po sporych wzrostach w poprzednich latach zdaje się utrzymywać zarówno wolumen obrotu, wartość obrotu oraz poziom cen jednostkowych. Oznacza to utrzymanie tendencji długoletniej po słabszym roku 2023.

Ceny gruntów budowlanych na przestrzeni ostatnich kilku lat, systematycznie rosną, co widać na wykresie poniżej – wieloletnia tendencja wskazuje na trwały i stabilny wzrost,

Systematyczny wzrost cen jednostkowych gruntów budowlanych w ostatnim okresie związany jest z relatywnie niskim poziomem cen gruntów w skali regionu. Znaczna dynamika cen wykazuje tendencję do zrównania się cenowo z innymi powiatami w regionie. Po niezwykle wysokim wzroście w roku 2020, rok 2021 przyniósł już mniejszy wzrost cen, jednak należy zauważyć umocnienie się osiągniętego poziomu cen jednostkowych. Rok 2022 kontynuuje te tendencje, ceny rosną, ale już w mniejszym tempie. Następnie rok 2023 to sygnał stabilizacji cen pod kątem statystycznym. Następny rok 2024 wskazuje na powrót do trendu długoletniego oraz obronę wartości osiągniętych na rynku.

Należy jednak zauważyć, że średnia cena jednostkowa gruntu budowlanego w powiecie proszowickim w ubiegłym roku była ponad dwukrotnie wyższa niż w 2017 roku .

Ceny działek budowlanych charakteryzuje niezwykle duże rozwarstwienie. Duży wpływ na poziom osiągniętej ceny transakcyjnej mają indywidualne cechy nieruchomości będącej przedmiotem danej transakcji. Poza tym indywidualne preferencje kupujących, i różny poziom orientacji i znajomości rynku nieruchomości wśród sprzedających i kupujących, często mają większy wpływ na cenę niż cechy nieruchomości i przynależność do danego segmentu rynku nieruchomości gruntowych.

Równocześnie należy zauważyć, iż na terenie powiatu jest bardzo widoczny obrót nieruchomościami o mieszanym przeznaczeniu – tj. działek rolno-budowlanych

Na wykresach poniżej zaprezentowana została struktura cen jednostkowych z lat 2021-2024. Widoczny jest niższy niż w 2023 udział nieruchomości o najniższej cenie jednostkowej. Spowodowane jest to strukturą podaży nieruchomości na rynku oraz coraz wyższym poziomem cen transakcyjnych.

Jak wynika z analizy 4 poprzednich lat, przesuwanie się w górę poziomu cen transakcyjnych jednostkowych ma charakter stały, i utrzymująca się w tym zakresie tendencja jest niezagrożona w dłuższej perspektywie.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – mrn.pl

Wnioski:

• Powiat proszowicki posiada typowo rolny charakter, jednak istotny obrót gruntów pod zabudowę sygnalizuje jego postępującą urbanizację, tendencja ta utrzymywana jest od lat.
• Wzrasta atrakcyjność powiatu – od lat rosną zarówno ceny jednostkowe, jak i ilość transakcji oraz wartości obrotu – utrzymanie trendów wieloletnich
• Działalność inwestorów skupia się w gminie Koniusza oraz w ośrodkach miejskich/wiejskich takich jak Proszowice, Nowe Brzesko, Koszyce. Lokalizacje te od lat są najbardziej atrakcyjne inwestycyjnie
• Brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego stanowi czynnik hamujący dla lokalnego rynku. W obecnym stanie prawnym – w perspektywie prowadzenia w przyszłości planów ogólnych – możliwe że pojawi się czynnik równoważący ten problem.
• Przewiduje się w krótszej perspektywie stabilizację cen