I. Informacje ogólne 

Powiat Myślenicki położony jest w południowo-wschodniej części Województwa Małopolskiego. Od strony północnej graniczy z powiatem krakowskim i wielickim, od wschodu i południowego wschodu z powiatami bocheńskim i limanowskim, w niewielkim fragmencie od strony południowej z powiatem nowotarskim, od zachodu i południowego zachodu z powiatami suskim i wadowickim. Większość powiatu myślenickiego leży w malowniczej dolinie Raby, północną jego część stanowią wzniesienia Pogórza Wielickiego i Pogórza Wiśnickiego, południową natomiast góry Beskidu Makowskiego i Beskidu Wyspowego. Teren powiatu łączy w sobie cechy obszarów górskich i wyżynnych, o szczytach wznoszących się do ok. 1.000 m n.p.m. (najwyższy Luboń Wielki – 1022 m n.p.m.). Krajobraz kulturowy to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów „ulicówka” przechodząca w centrach w zwartą. 

Rys. 1. Położenie powiatu myślenickiego na tle województwa małopolskiego. 

Powiat myślenicki tworzy 9 gmin – w tym 3 miejskie : Myślenice, Dobczyce, Sułkowice i 6 gmin wiejskich: Lubień, Pcim, Raciechowice, Siepraw, Tokarnia i Wiśniowa. Całkowita powierzchnia powiatu myślenickiego to: 673,3 km2. Ludność powiatu liczy obecnie ok. 130 tys. osób i od dekady systematycznie rośnie (w latach 2002 – 2022 o 13,6%). W miastach mieszka ok. 30,7 tys. osób, pozostałe ok. 98,7 tys. na terenach wiejskich. Najliczniejsza jest Gmina Myślenice, w której mieszka ok. 45 tys. osób, z czego w samym mieście Myślenice ok. 18 tys. 

II. Rynek nieruchomości gruntowych na terenie powiatu w liczbach 

Jednym z efektów pandemii, która wybuchła w 2020 roku, była fala migracji z miast na tereny podmiejskie i wiejskie. Lawinowo wzrósł popyt na grunty, w wyniku czego w roku 2021 na rynku nieruchomości gruntowych w powiecie myślenickim zanotowano rekordowo wysokie wyniki obrotów, zarówno w zakresie wielkości obrotu jaki i ilości zawartych transakcji. Rok 2022 przyniósł wyraźne ochłodzenie koniunktury. Wydawało się, że może to być tylko chwilowa korekta, jednak w roku 2023 obrót nadal spadał zarówno w odniesieniu do liczby transakcji (spadek o 21%) jak i wartości obrotu (spadek o 12%). 

Rys. 2. Wartość obrotu oraz liczba transakcji sprzedaży gruntów w powiecie myślenickim w latach 2013-2023 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

*wartość w nieznacznym stopniu szacowana – na dzień sporządzania tej analizy dysponujemy ok. 95% danymi z roku 2023. 

Spadek obrotów znajduje również potwierdzenie w łącznej powierzchni gruntów, które w 2023 zmieniły właściciela, spadek z poziomu 298 ha na 205 ha to spadek ok. 31% i powrót do poziomu z roku 2019, czyli przed okresem wielkich zawirowań na rynkach spowodowanych pandemią, wzrostem inflacji i stóp procentowych, czy wreszcie wybuchem wojny w Ukrainie. 

Rys. 3. Łączna powierzchnia gruntów sprzedanych w powiecie myślenickim w latach 2013-2023 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

*wartość w nieznacznym stopniu szacowana – na dzień sporządzania tej analizy dysponujemy ok. 95% danymi z roku 2021. 

Spadek obrotów wynika w głównej mierze ze spadku podaży, portal Nbot w roku 2021 zanotował 1159 dodanych oryginalnych ofert sprzedaży działek na terenie powiatu myślenickiego, w roku 2022 było to 939 ofert, w roku 2023 jeszcze mniej bo 917 ofert. Wydaje się, że nieznacznie spadł również popyt (a raczej powrócił do stanu sprzed pandemii, która spowodowała nagły i bardzo duży wzrost liczby chętnych na zakup gruntu). Nadal jednak popyt jest wyraźnie większy od podaży, co skutkuje dalszym wzrostem cen gruntów (o czym w dalszej części raportu). W efekcie obroty (w ujęciu liczby transakcji i powierzchni sprzedanych gruntów) wróciły do dość stabilnego poziomu rejestrowanego w latach 2015 – 2020, czyli ok. 900 – 1000 transakcji rocznie i ok. 180 – 200 ha sprzedanej powierzchni. 

O ile obroty wróciły do stanu sprzed roku 2020, to ceny gruntów, które znacznie w tym czasie wzrosły, nadal rosną i raczej nic nie wskazuje na to, żeby mogło być taniej. Po korekcie z roku 2022, w którym przeciętna cena transakcyjna jak i cena jednostkowa transakcji nieznacznie 

spadły w stosunku do rekordowego roku 2021, w roku 2023 zanotowano wzrost zarówno przeciętnej ceny transakcji (o 12% w stosunku do roku 2022) jak i jednostkowej ceny transakcyjnej (wzrost aż o 28% w stosunku do roku 2022). Spadek średniej ceny transakcyjnej i średniej jednostkowej ceny transakcyjnej w roku 2022 był efektem zmiany struktury sprzedaży – po „ściągnięciu” z rynku znacznej ilości atrakcyjnych działek budowlanych (efekt ogromnego wzrostu popytu po wybuchu pandemii), w roku 2022 w obrocie znalazło się relatywnie dużo transakcji mniej cennych gruntów (np. gruntów rolnych, budowlanych ale o gorszych cechach), znaczna ilość transakcji zawierana była pomiędzy stronami w różnym stopniu zależnymi od siebie (regulacje granic, transakcje w rodzinie, pomiędzy sąsiadami itp.), w których ceny często są niższe od przeciętnych rejestrowanym na danym rynku. 

Rys. 4. Średnia cena transakcyjna 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Rys. 5. Średnia jednostkowa cena transakcyjna 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Na lokalnym rynku najwięcej transakcji zawieranych jest w segmencie gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jest to segment rynku najmniej chyba wrażliwy na wpływ nierynkowych i przypadkowych czynników (takich jak ceny amatorskie, indywidualne, transakcje pomiędzy stronami zależnymi od siebie lub działającymi w sytuacjach przymusowych). Trend zmiany cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (przeznaczenie MN jako wiodące, czyli analiza obejmuje również grunty o przeznaczeniu mieszanym, ale ze stosunkowo niewielkim udziałem innego przeznaczenia), zawieranych pomiędzy osobami fizycznymi, prezentują poniższe wykresy. W latach 2014 – 2020 średnie ceny jednostkowe gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe utrzymywały się na dość równym poziomie ok. 50 zł/m2 w latach 2014 – 2016 i ok. 55 zł/m2 w latach 2017 – 2020, wyraźny wzrost widać od roku 2021. W roku 2021 wzrost na poziomie ok. 13%, w 2022 ok. 16% i w roku 2023 ok. 15%. Na wykresie zaznaczono również słupki przedstawiające rozstęp ćwiartkowy czyli przedział pomiędzy 1 i 3 kwartylem, w którym to przedziale zawiera się dokładnie połowa badanych transakcji. Widać wyraźnie, jak rozstęp ten zmniejsza się w okresie stabilizacji cen na rynku (lata 2014 – 2020) i zwiększa w okresie gwałtownych zmian cen (lata 2021 – 2023). 

Rys. 6. Średnia cena 1m2 gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w latach 2013-2023 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

III. Porównanie gmin powiatu myślenickiego 

Na zmienność cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych w obrębie powiatu decydujący wpływ mają dwa czynniki, nakładające się na siebie i potęgujące te różnice. Mowa o fizjografii terenu i odległości od Krakowa. Znacznie cenniejsze są północne rejony powiatu, położone bliżej Krakowa, na obszarze wyżynnym Pogórza Wielickiego – gminy Sułkowice, Myślenice, Siepraw, Dobczyce. Tereny południowe w większej odległości od Krakowa i leżące na terenie górskim Beskidów osiągają zdecydowanie niższe ceny – gminy Lubień, Tokarnia, Pcim, Wiśniowa, Raciechowice. Również struktura gruntów jest nieco różna, w części północnej zdecydowanie w obrocie przeważają grunty mieszkaniowe, istotny jest też udział gruntów komercyjnych, zwłaszcza przemysłowych i przemysłowo-usługowych zlokalizowanych w strefach przemysłowych „Polanka-Jawornik”, „Myślenice” i „Dobczyce-Niezdów”. W części południowej powiatu w obrocie pojawia się znacznie więcej gruntów rolnych i leśnych (w północnej części powiatu lasy praktycznie w obrocie nie występują). Walory krajobrazowe z kolei powodują, że w południowej części powiatu istotnym segmentem rynku są grunty przeznaczone i użytkowane na cele rekreacyjno-wypoczynkowe praktycznie nie występujące w północnej części powiatu. 

Rys. 7. Gminy Powiatu Myślenickiego. 

źródło: krakow.stat.gov.pl 

Największą i najliczniej zaludnioną gminą powiatu jest gmina Myślenice, nie dziwi więc fakt, że obrót tam jest zdecydowanie wyższy niż w pozostałych (ponad dwukrotnie większy od drugiej pod tym względem gminy Dobczyce i prawie dwunastokrotnie większy od ostatniej tj. gminy Lubień). Na tak wysoki wynik gminy Myślenice na tle pozostałych gmin powiatu istotny wpływ ma samo miasto Myślenice, które generuje ponad 37% obrotu całej gminy (w roku 2023 ok. 15,49 mln złotych). 

Rys. 8. Wartość obrotu w poszczególnych gminach – 2023 r. (mln zł). 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Rys. 9. Łączna powierzchnia sprzedanych gruntów – 2023 r. (ha). 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Aktywność rynku w poszczególnych gminach lepiej niż wskazana wyżej łączna powierzchnia sprzedanych gruntów oddaje wielkość obrotu wyrażona w relacji do powierzchni gminy. Analizując ten wskaźnik widać, że różnice pomiędzy gminami nieco się zmniejszają, jednak nadal jest ona ponad trzykrotna pomiędzy gminami o wskaźniku najwyższym (Siepraw) i najniższym (Lubień). Właśnie gmina Siepraw wyróżnia się w tym zestawieniu. W wartościach bezwzględnych tego nie widać ponieważ gmina ta ma najmniejszą powierzchnię (31,92 km2), jednak w wartościach względnych ujawnia się jej wysoka atrakcyjność. Na uwagę zasługuje również wysoki wskaźnik dla gmin wschodniej części powiatu tj. gmin Raciechowice i Wiśniowa. Z jednej strony jest to efekt coraz większego zainteresowania inwestorów tym obszarem (w poprzednich latach trochę niedocenianym), z drugiej jednak strony bardziej rolniczym charakterem tych gmin i występującymi w obrocie większymi powierzchniowo gruntami rolnymi. 

Rys. 10. Relatywna wielkość obrotu w poszczególnych gminach (procent obszaru gminy). 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Cenność poszczególnych gmin dobrze oddaje wartość rejestrowanej średniej ceny jednostkowej gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Tu większych niespodzianek nie ma, najwyższe ceny jednostkowe rejestrowane są na terenie gminy Myślenice (tu znowu istotny wpływ samego miasta Myślenice), dalej gmina Dobczyce (w tym przypadku również ceny na terenie miasta Dobczyce podnoszą tą średnią), bardzo drogie grunty na terenie gminy Siepraw (najwyższe wśród gmin wiejskich, przewyższa wyraźnie miejsko – wiejską gminę Sułkowice). Zaskakuje nieco najsłabszy wynik gminy Pcim, która w latach poprzednich raczej we wszystkich wskaźnikach cenowych wypadała najlepiej spośród gmin południowej części powiatu. Może to być jednak efekt przypadku – obliczenia wykonywane są na stosunkowo nielicznej populacji. Brak danych z gminy Raciechowice wynika z faktu, że jest to jedyna gmina powiatu myślenickiego, na terenie której brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w pozostałych jest to zwykle pełne pokrycie planami), stąd trudno wyselekcjonować transakcje gruntami nabywanymi na cele mieszkaniowe – analiza pojedynczych transakcji pozwala na stwierdzenie, że poziom cenowy tych gruntów jest zbliżony do gminy Wiśniowa. 

Rys. 11. Średnia cena jednostkowa gruntów mieszkaniowych – 2023 r. 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

Wyżej przedstawione dane prezentujące przeciętne ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową mogą być też nieco zafałszowane przez fakt, że na terenie powiatu myślenickiego, szczególnie w jego południowej części, znaczna część transakcji odbywa się pomiędzy osobami fizycznymi w różnym stopniu powiązanymi ze sobą (w rodzinie, pomiędzy sąsiadami) lub w innych szczególnych warunkach (regulacje stanów własnościowych, nabywanie na powiększenie i/lub poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległych. Jak wspomniano wyżej, również stosunkowo niewielka ilość zawieranych rocznie transakcji (kilkadziesiąt sztuk) nie sprzyja wiarygodności analiz statystycznych. Z tego powodu przeanalizowano pojedyncze, wybrane transakcje typowych działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (o powierzchniach od ok. 800 m2 do ok. 1.500 m2), zawieranych w warunkach rynkowych. Wyniki, które prezentuje poniższy kartogram wydają się najlepiej opisywać cenność poszczególnych gmin, zgodne są z oczekiwaniami i doświadczeniami lat poprzednich. W północnej części powiatu myślenickiego za typową działkę budowlaną trzeba zapłacić ponad 200 zł/m2, jedynie na terenie gminy Tokarnia można jeszcze znaleźć oferty poniżej 100 zł/m2. Z drugiej jednak strony na terenie gminy Tokarnia w ostatnich dwóch latach widać zwiększone zainteresowanie bardzo atrakcyjnymi widokowo rejonami (np. rejon Koskowej Góry we wsi Bogdanówka czy wsi Zawadka), gdzie w roku ubiegłym sprzedawano działki mieszkaniowo – rekreacyjne w cenach 250 – 300 zł/m2, czyli wyższych nawet niż atrakcyjne grunty budowlane w rejonach bliżej Krakowa. 

Rys. 12. Cena jednostkowa typowych, atrakcyjnych gruntów mieszkaniowych – 2023 r. 

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 

IV. Uwagi końcowe i wnioski: 

− Wydaje się, że po znacznych zawirowaniach na rynku będących wynikiem pandemii, inflacji i wojny w Ukrainie, emocje uczestników rynków opadły i nastroje wróciły do stanu sprzed roku 2022. Spadek obrotów przy jednoczesnym wzroście cen jednoznacznie wskazuje na spadek podaży (co potwierdzają dane o ilości wprowadzonych na portale ogłoszeniowe ofert sprzedaży gruntów). Wydaje się jednak, że popyt również nieco zmalał („nakręcony” w latach 2021 – 2022 przez pandemię). 

− Przy spadających obrotach, utrzymuje się wzrost cen zapoczątkowany w roku 2021, w znacznej mierze jest to efekt inflacji, ale realnie (po uwzględnieniu inflacji) ceny gruntów też rosną w tempie ok. 4 – 5% r/r. 

− Rynek nieruchomości gruntowych na obszarze powiatu myślenickiego pomimo, że jest rynkiem stosunkowo niewielkim (zarówno w ujęciu fizycznym jak i finansowym), a przez to bardziej wrażliwym na pojedyncze odstające transakcje i trudniejszym do wnioskowania statystycznego, wpasowuje się jednak dość dobrze w ogólne tendencje rynkowe obserwowane na rynkach równoległych i w innych segmentach rynku nieruchomości. 

− Rynek powiatu myślenickiego wydaje się bardzo mocno związany z rynkiem nieruchomości w Krakowie i jego najbliższym otoczeniu. Zmiany rejestrowane na rynku krakowskim w przeciągu 2 – 3 miesięcy wprost przenoszą się na rynek myślenicki.