Rynek lokali mieszkalnych w Skawinie, w ostatnich 30-stu miesiącach charakteryzował się umiarkowanymi zmianami pod względem zmiany poziomu cen oraz dużą dynamiką pod względem wolumenu transakcji..

Łączne obroty ze sprzedaży mieszkań w latach 2023/2025 (do marca b.r.) wyniosły niewiele ponad 176mln złotych , z czego około 45% przypadło na rynek pierwotny, a 55% na rynek wtórny. Wynik ten jest porównywalny z obrotami z lat 2022/2020.

Wskazać jednak należy iż powyższe dane, wynikające z zawartych umów sprzedaży nie przedstawiają faktycznego stanu sprzedaży lokali mieszkalnych, bowiem, pomijają umowy deweloperskie, zawierane w trakcie realizacji inwestycji, a te charakteryzują bieżącą sytuację na rynku.

Szacowana wartość umów deweloperskich, zawartych w latach 2023-2025 to około 145mln złotych, a więc niemal dwukrotnie więcej niż odnotowana wartość sprzedaży i niewiele mniej niż ogólna sprzedaż mieszkań w Skawinie.

Warto zaznaczyć, iż na taki stan rzeczy, zasadniczy wpływ, mają dwie inwestycje, zlokalizowane po wschodniej stronie miasta:

– położona przy ulicy Pachla, gdzie obecnie powstaje 168 lokali;

– położona przy ulicy Bukowskiej, obejmująca 3 budynki z łączną liczbą 212 lokali.

Źródło: analiza własna na podstawie danych I.A.MRN.pl.

W sprzedaży dominują mieszkania 2 pokojowe, o powierzchni od 45m² do 60m². Najmniej liczny wolumen (łącznie około 10% liczby transakcji) stanowią mieszkania o powierzchni do 30m² oraz powyżej 90m².

Przeciętna wielkość mieszkania sprzedanego na rynku wtórnym jest mniejsza o około 15% od przeciętnej wielkości mieszkania sprzedanego na rynku wtórnym. Wynika to z różnego udziału sprzedaży mieszkań w zabudowie niskiej (budynki 2-lokalowe). Mieszkania w tego typu budynkach, najczęściej mają powierzchnię powyżej 60m². Sprzedaż mieszkań w niskiej zabudowie, na rynku pierwotnym stanowiła około 36% wolumenu transakcji, natomiast na rynku wtórnym niespełna 6%.

Źródło: analiza własna na podstawie danych I.A.MRN.pl.

Zwrócić należy uwagę, iż przeciętny metraż nabywanego mieszkania, w ciągu ostatnich 2 lat, wzrósł o 5%. Jednocześnie, na rynku wtórnym odnotowano wzrost przeciętnej ceny jednostkowej na poziomie 14%-17%.

Źródło: analiza własna na podstawie danych I.A.MRN.pl.

Źródło: analiza własna na podstawie danych I.A.MRN.pl.

Wzrost cen na rynku pierwotnym wyniósł niemal 10% r/r (w latach 2024/20203), natomiast bieżący poziom cen ofertowych jest wyższy o około 12% i sięga, przeciętnie 9500zł/1m2-10500zł/1m2.

Źródło: analiza własna na podstawie danych I.A.MRN.pl.

W roku 2021, w poziomie cen jednostkowych przekroczona została kwota 10tys. złotych za 1metr kwadratowy mieszkania, natomiast w kolejnych latach liczba sprzedaży na takim poziomie sukcesywnie rosła, sięgając wolumenu 67, co stanowiło niemal 29% ogólnej liczby transakcji. Z kolei w 2023roku odnotowano pierwszą cenę transakcyjną (ogólną), przekraczającą 1milion złotych za mieszkanie ( o powierzchni niewiele ponad 90m kw.).

Źródło: analiza własna na podstawie danych I.A.MRN.pl.

Aktualna sytuacja na rynku pierwotnym, nowe inwestycje

Obecnie, uwzględniając wyłącznie inwestycje obejmujące minimum 10 lokali mieszkalnych, realizowane są trzy obiekty wielorodzinne, w ramach których, łącznie, powstaje niemal 450 mieszkań.

Sprzedaż tego wolumenu (adekwatnie do terminu rozpoczęcia robót) odbywa się od około 12miesięcy (lub krócej), a liczba sprzedanych lokali sięga od 50% do nawet 96%).

Przeciętny poziom cen w realizowanych inwestycjach to 10500zł/1m².

Ponadto, w dalszych planach, uwzględniając wydane pozwolenia na budowę oraz procedowane wnioski o wydanie pozwolenia na budowę, jest rekordowe, jak na historię budownictwa mieszkaniowego w Skawinie, ponad 1400mieszkań (!). Wolumen ten stanowią mieszkania w zabudowie wysokiej (ok. 80% wolumenu).

Ryc. Wolumen mieszkań realizowanych obecnie i planowanych do realizacji..

Ryc. Mapa poglądowa inwestycji wielomieszkaniowych w Skawinie.

Z powyższego jednoznacznie wynika, iż Skawina postrzegana jest przez nabywców mieszkań pozytywnie, czego wyrazem jest rosnący wolumen nowych inwestycji mieszkaniowych.

JAROSŁAW ZYGMUNT