Ceny poszły w góry

Rok 2016 okazał się rokiem przełomowym w zakresie sprzedaży przez deweloperów lokali mieszkalnych na terenie miasta Zakopane. Liczba zawieranych transakcji pnie się pomału w górę. W zeszłym roku sprzedano prawie 100 nowo wybudowanych lokali. To o 13% więcej niż w roku poprzednim. Wyraźne ożywienie jest skutkiem cykli koniunkturalnych, które dotarły na Podhale dopiero w 2016 roku (na rynku krakowskim, warszawskim trend ten obserwowany były dużo wcześniej). Konsekwencją wzrostu sprzedaży na rynku pierwotnym jest wyraźny spadek transakcji na rynku wtórnym, która oscylowała na poziomie 80 lokali.

Ograniczenia wpływające na sektor inwestycyjny

Nowelizacja ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie z dniem 30 kwietnia 2016 r. w sposób znaczący ograniczyła obrót nieruchomościami rolnymi, co zwłaszcza jest odczuwalne w sektorze inwestycyjnym. Okazuje się bowiem, iż wiele atrakcyjnych nieruchomości (zwłaszcza zlokalizowanych w obrębie administracyjnym miast) spełnia kryteria „nieruchomości rolnej” podlegającej reżimowi Ustawy ze wszystkimi tego konsekwencjami.

Niniejsze opracowanie stanowi próbę usystematyzowania ograniczeń obrotu nieruchomościami rolnymi związanych z nowelizacją oraz ich interpretacji celem wskazania potencjalnych rozwiązań dla podmiotów zainteresowanych inwestowaniem na terenach objętych Ustawą. Zadanie jest o tyle trudne, że wykładania aktualnie obowiązujących przepisów dopiero się gruntuje, brak jest literatury przedmiotu czy orzeczeń sądu, pozwalających na jednoznaczne określenie zakresu obowiązywania Ustawy.

Rekordy w stanie równowagi

Wydawało się, że rekordy sprzedażowe na krakowskim rynku mieszkaniowym mamy już dawno za sobą, a jednak III kwartał br. daje nadzieję na kolejny rekord sprzedażowy, który może paść w mijającym roku. Rynek od początku 2014 r. nie zwalnia tempa, co wykreowało najdłuższy okres dobrej sprzedaży na krakowskim rynku od czsu hossy związanej z wejściem do UE. Dwa pierwsze kwartały tego roku były ponadprzeciętnie obfite w transakcje, ale to co wydarzyło się w III kwartale przeszło najśmielsze oczekiwania. Mimo okresu wakacyjnego, perturbacji związanych ze Światowymi Dniami Młodzieży, w tym kwartale sprzedano o 1/3 więcej mieszkań niż w poprzednim kwartale. Wydaje się, że tak dobra sprzedaż powinna doprowadzić do zmniejszenia nawisu podażowego w naszym mieście, ale do tego nie doszło. Boom inwestycyjny trwa w najlepsze i zaangażowanie inwestorów nadal nabiera rozmachu. Co prawda spadła nieznacznie ilość inwestycji na terenie miasta, ale za to wzrosła ilość oferowanych mieszkań, co świadczy tylko o zwiększającym się znaczeniu dużych projektów deweloperskich, które w ostatnim czasie zasiliły rynek. Doprowadziło to to rekordowej podaży mieszkań o poziomie nie notowanym jeszcze nigdy na krakowskim rynku mieszkaniowym.

Rynek nieruchomości biurowych w Krakowie w 2015 ożywił się za sprawą wejścia do Krakowa dużych inwestorów takich jak Skanska oraz Echo oraz dużej aktywności mniejszych inwestorów. Na równym wysokim poziomie inwestuje największy krakowski developer czyli Buma.

Po największym przyroście powierzchni biurowych w 2009 r. ilość inwestycji spadła do poziomu 38 tys. m kw. w roku 2013 by następnie w 2014 r. osiągnąć największy przyrost powierzchni w wysokości 120 tys. m kw. Rok 2015 był słabszy z powodu niedokończenia kilku planowanych na 4Q inwestycji i zamknął się oddaną powierzchnią na poziomie 62 tys. m kw. Przeniesienie oddania tych inwestycji na 2016 r. spowoduje kolejny rekord gdyż możemy spodziewać się oddania około 140 tys. m kw. Możliwe, że przyrost powierzchni w 2017 r. przekroczy 200 tys. m kw.

Badania ankietowe, IV kw. 2015

Badania popytu mieszkaniowego w Krakowie zostały zrealizowane przez Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl, w czasie 113. Krakowskiej Giełdy Domów i Mieszkań (KGDiM). Badaniami objęto klientów odwiedzających KGDiM, a zatem potencjalnych nabywców mieszkań na rynku pierwotnym (deweloperskim). Przedmiotem badań jest zatem popytowa strona rynku mieszkaniowego. 
W raporcie można znaleźć odpowiedź na pytania:
- kim są potencjalni nabywcy mieszkań?
- na jakie mieszkania jest obecnie największy popyt?
- jakie są najważniejsze kryteria wyboru mieszkania na rynku pierwotnym?
- jakie czynniki odstraszają od wyboru konkretnej inwestycji?
- które lokalizacje w Krakowie cieszą się największym powodzeniem?
- jak zmieniał się popyt mieszkaniowy w ostatnich latach?
- jakie są prognozy potencjalnych nabywców na najbliższy rok i co z tego wynika dla popytu mieszkaniowego?

Kolejny rok przeszedł do historii. Trwa nowy – 2016 – i to na dobre. Już zdążył objawić się nam nowymi transakcjami, tak w sektorze nieruchomości inwestycyjnych przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową czy usługową, jak i sektorze gruntów rolnych, rozumianym również jako użytki zielone, leśne, sady i inne o podwyższonej czynności biologicznej. Tym bardziej należy rozliczyć rok 2015, podsumować rynek gruntów powiatu krakowskiego, by poznać jakie zadania czy jakie rekordy zostały pobite i jak wysoko zawiesił poprzeczkę swojemu następcy, któremu dajemy 365 dni na popis licząc od 1 stycznia 2016 roku. Ku podsumowaniu spieszę tym bardziej, iż 2015 na tle czterech poprzednich lat jest niewątpliwie inny, bogatszy, ciekawszy i zdecydowanie bardziej żywy.