Komentarz miesiąca » COVID grawitacją dla cen mieszkań

COVID grawitacją dla cen mieszkań

Po 3 kwartałach 2020 r. znaleźliśmy się w oku drugiej fali pandemii. Jakie wywoła ona skutki na krakowskim rynku mieszkaniowym można przewidzieć, będąc bogatszym o obserwacje pierwszej, wiosennej fali koronawirusa.

Pierwsza fala spadła na rynek mieszkań jak grom z jasnego nieba, a mimo to nie wyrządziła mu wielkich krzywd. Zatrzymała wzrost cen trwający od wielu lat, stabilizując go na poziome w którym pojawiła się pandemia. Ceny nie spadły bo wiosną popyt na mieszkania dwukrotnie przewyższał podaż windując ceny na kolejne, rekordowe poziomy. Efekty pandemii (m. in. ograniczenie kredytów, zmiana planów z obawy utraty pracy) ograniczyły ten popyt o połowę, sprowadzając rynek do stanu względnej równowagi. Pochodną tego było ograniczenie wprowadzania nowych inwestycji w II kwartale br. Szok na rynku mieszkaniowym, wywołany pandemią, trwał krótko. Już latem, po oswojeniu się z pandemią, nastąpiło odprężenie. Do zakupów wróciła część nabywców kupująca na własne potrzeby (te nie mogą zbyt długo być odkładane). Na zerowe stawki oprocentowania lokat zareagowała też część osób mająca znaczące środki finansowe. Brak alternatywy w trudnym otoczeniu gospodarczym skłonił ich do ulokowania kapitału w nieruchomościach uważanych za bezpieczną przystań w kilkuletniej perspektywie. Te zakupy nie tylko uratowały rynek przed załamaniem ale wlały dużo optymizmu do biur deweloperów. Efektem tego było wprowadzenie na krakowski rynek blisko 4 razy więcej inwestycji w III kwartale niż w poprzednim – obciążonym szokiem pandemicznym. Fundamentem wysokiej aktywności deweloperów latem było odmrożenie gospodarki, względne ustabilizowanie pandemii, a przede wszystkim zapowiedzi rządu wykluczające kolejny locdown. Wydawało się, że najgorsze jest już za nami a kolejne miesiące upłyną w spokojnym oczekiwaniu na szczepionkę, która przywróci całkowitą normalność. Nikt, w tym rząd, nie przewidział impetu z jakim zaatakuje druga fala pandemii. To wprowadziło kolejny chaos odciskający się mocnym piętnem także na rynku mieszkań.

Jakie będą tego skutki ?

Spróbujmy przewidzieć co stanie się do końca roku 2020 r. dzieląc czynniki na pozytywnie (+) i negatywnie (-) wpływające na rynek.

( - )

Luka popytowa (to pewne, podobnie jak przy pierwszej fali). Wywoła silną presję na ceny, hamując ich wzrost. Spadek popytu może być nawet większy niż w II kwartale, gdyż siła pandemii też jest większa.

Rosnąca podaż. Przy malejącym popycie rośnie podaż, zwłaszcza ta wprowadzona na letniej fali optymizmu przy zderzeniu się z jesiennym marazmem, może wprowadzić nerwowość w szeregi deweloperów.
Do spektakularnych spadków cen na rynku pierwotnym z tych powodów jednak nie powinno dojść, bo rynek nasycił się latem i deweloperzy mają rezerwy finansowe pozwalające wytrzymać kolejny kwartał z mniejszym dopływem klientów bez zachęt cenowych. Jednak rynek wróci do okresowych promocji, ściągających ceny promowanych mieszkań w dół.

+ )

Presja inflacyjna. Nie bez znaczenia jest coraz wyraźniejsza, kilkuprocentowa inflacja, mająca ogólny wpływ na ceny wszystkich towarów, w tym mieszkań.
RPP obniżyło stopy procentowe praktycznie do zera. Prawdopodobieństwo kolejnych decyzji RPP przejścia do stóp ujemnych jest jednak małe, choćby z psychologicznego punktu widzenia (gdyż z reguły takie zachowania dotyczą rynków b. słabych gospodarczo).
Wysoka inflacja spowoduje presję na wzrost cen, hamując jednocześnie trendy pro-obniżkowe.

( - )

Tarcza, a raczej jej brak w podobnym wymiarze jak wiosną, tym razem nie pomoże rynkowi mieszkaniowemu. Tajemnicą poliszynela jest, że część środków z tarczy osłonowej, dawanych często „na oślep”, trafiła na rynek nieruchomości, wzmacniając go. Obecnie pomoc jest ukierunkowana na „gaszenie pożarów” i raczej jest pewne, że nie wystarczy aby ugasić wszystkie. Nieuchronny wzrost bezrobocia odbierze rzeszę potencjalnych nabywców mieszkań. Zwolnieni z pracy, do końca roku dociągną na wypowiedzeniach, ale z początkiem roku mogą położyć się mocnym cieniem na gospodarce.

( + )

Ochrona kapitału. Brak alternatywy o niskim stopniu ryzyka przyciąga oszczędzających na rynek nieruchomości. Utrzymywanie pieniędzy na lokatach jest dziś nieopłacalne. W wyniku tego zakup mieszkania na wynajem stał się swoistą inwestycją typu „no-brainer”. Nawet zmniejszony obecnym kryzysem zysk z wynajmu, choćby 2-3% rocznie, jest większy niż bezprocentowe trzymanie gotówki w banku, przy rosnącej inflacji.
Kto ma kilkusettysięczne oszczędności, ten raczej będzie szukał lokaty, która będzie je chroniła a przy dość powszechnym braku wiedzy o inwestycjach kapitałowych znaczna część oszczędzających stawia na zaangażowanie w nieruchomości.

 ( - )

Niepokoje społeczne. Te nigdy nie sprzyjały rozwojowi rynku. Protesty uliczne destabilizują go.

( + )

Szczepionka, która jest już blisko, budzi nadzieję na szybki powrót do normalności. Psychologicznie, zapowiedzi jej rychłego nadejścia pomagają rynkowi.

 ( +/- )

Ceny działek, materiałów budowlanych, robocizny. W tych obszarach panuje w zasadzie status quo. Obniżki cen działek pod budownictwo wielorodzinne nie należy się spodziewać, gdyż jest to towar zbyt deficytowy. Ceny materiałów budowlanych cechuje nadal niewielka, ok. 2% tendencja wzrostowa, która zanika i nie ma większego wpływu na koszty budowy. Ceny kontraktów na realizacje nowych budynków ustabilizowały się w 2020 r.

 

Jak widać, czynniki mające wpływ na rynek mieszkań nie są jednoznaczne. Istnieją argumenty zarówna za – jak i przeciw ruchom cenowym w każdą ze stron.
Podsumowując: do końca roku nie powinno dojść do żadnych wyraźnych ruchów cenowych na rynku mieszkań, jednak konia z rzędem temu, kto przewidzi co przyniesie nadejście nowego roku. Dynamika zmian sytuacji pandemicznej i spontaniczność z jaką rząd podejmuje decyzje w walce z nią wpływa niekorzystnie na rynek. Może to, w dłuższej (około półrocznej) perspektywie, doprowadzić do perturbacji i zachwiania rynku. Ratunek przyniesie na pewno skuteczna szczepionka. Tylko czy zdąży na czas ?

Piotr Krochmal
10 listopada 2020 r.

Wyszukaj rzeczoznawcę






Poznaj nas

Zbigniew Kostarczyk Zbigniew Kostarczyk
Rzeczoznawca Majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości. Biegły sądowy z zakresu wycen nieruchomości i przedsiębiorstw. Z rynkiem nieruchomości związany od 2007 (...) »

Partnerzy Instytutu MRN